央行發聲支持房(fáng)地産平穩發展 離下(xià)調個(gè)人(rén)存量房(fáng)貸利率還(hái)有多(duō)久？

利好房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)消息再度傳來(lái)。

據央行官網消息，中國人(rén)民銀行、國家外彙管理(lǐ)局日前召開 2023 年下(xià)半年工作會議(yì)。就下(xià)半年工作，會議(yì)明(míng)确了(le)六項主要工作，主要涉及實施穩健貨币政策、維護外彙市場(chǎng)穩定、支持房(fáng)地産健康發展、防範化(huà)解金融風險、深化(huà)金融國際合作、提升金融服務水(shuǐ)平等。

其中提到，要支持房(fáng)地産市場(chǎng)平穩健康發展。落實好 " 金融 16 條 "，延長(cháng)保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房(fáng)地産融資平穩有序，加大(dà)對(duì)住房(fáng)租賃、城(chéng)中村(cūn)改造、保障性住房(fáng)建設等金融支持力度。因城(chéng)施策精準實施差别化(huà)住房(fáng)信貸政策，繼續引導個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款利率和(hé)首付比例下(xià)行，更好滿足居民剛性和(hé)改善性住房(fáng)需求。指導商業銀行依法有序調整存量個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款利率。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，下(xià)半年六項工作安排中，房(fáng)地産是本次會議(yì)唯一提及的(de)産業經濟。這(zhè)從側面反映出，諸多(duō)産業之中，房(fáng)地産較受關注，也(yě)說明(míng)金融部門對(duì)房(fáng)地産業将展開大(dà)力度支持。

下(xià)半年工作安排中，調整存量房(fáng)貸利率的(de)話(huà)題，成爲各方關注的(de)一個(gè)焦點。

在 7 月(yuè) 14 日國新辦發布會上，央行明(míng)确，支持和(hé)鼓勵商業銀行與借款人(rén)自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來(lái)的(de)存量貸款。而在央行本次下(xià)半年工作會議(yì)上，表述出現微妙的(de)變化(huà)：指導商業銀行依法有序調整存量個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款利率。

" 調整存量房(fáng)貸利率，是倍受市場(chǎng)關注的(de)一件大(dà)事。從‘支持’、‘鼓勵’，到現在的(de)‘指導’，反映出政策正進入到實操層面，也(yě)意味著(zhe)一些銀行在落地過程中可(kě)能遇到了(le)困惑，需要央行來(lái)定調。" 嚴躍進稱。

從房(fáng)貸利率走向來(lái)看，2023 以來(lái)，全國已有超 40 城(chéng)調整首套房(fáng)貸利率下(xià)限至 4% 以下(xià)。據中指院監測數據，7 月(yuè)全國重點城(chéng)市首套平均房(fáng)貸利率已降至 3.9%，較 2021 年高(gāo)點下(xià)調超 150 個(gè)基點，大(dà)幅降低了(le)居民購(gòu)房(fáng)成本。

中指研究院指數事業部總經理(lǐ)曹晶晶介紹，随著(zhe)新購(gòu)住房(fáng)貸款利率持續下(xià)調，其與存量房(fáng)貸利率形成較爲鮮明(míng)的(de)對(duì)比，2022 年以來(lái)，5 年期以上 LPR 僅下(xià)調了(le) 45 個(gè)基點。

" 也(yě)就是說，存量房(fáng)貸利率随 LPR 下(xià)調點數遠(yuǎn)小于新購(gòu)房(fáng)房(fáng)貸利率，這(zhè)造成存量房(fáng)貸利率偏高(gāo)，疊加去年理(lǐ)财收益下(xià)降，今年居民提前還(hái)款現象明(míng)顯增加。" 曹晶晶稱。

廣東省住房(fáng)政策研究中心首席研究員(yuán)李宇嘉指出，根據最新披露的(de)數據，個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款餘額連續兩個(gè)季度減少，未來(lái)銀商之間的(de)競争會越來(lái)越激烈。

曹晶晶也(yě)認爲，對(duì)商業銀行而言，居民住房(fáng)貸款是優質資産，若有銀行開始降低存量房(fáng)貸利率，或通(tōng)過轉按揭方式争取客戶，那麽将推動更多(duō)銀行采取相關舉措。

" 央行這(zhè)一表态，意味著(zhe)政策将順應市場(chǎng)變化(huà)，但會有序推進，避免因無序競争導緻市場(chǎng)預期發生大(dà)幅波動，認爲房(fáng)貸利率會出現非常大(dà)的(de)下(xià)降空間，從而導緻金融機構利差快(kuài)速收窄，惡化(huà)金融機構盈利水(shuǐ)平，影(yǐng)響金融機構支持國家發展戰略。" 李宇嘉稱。

對(duì)于存量房(fáng)貸利率調整原則，本次會議(yì)提到要 " 依法 " 和(hé) " 有序 "。對(duì)此，嚴躍進認爲，從依法角度看，要從合同規定及信貸工作等角度進行；有序，主要是指此類調整涉及諸多(duō)方面，要設定好調整機制，有序開展相關工作，協調好各方利益。

其進一步指出，從控制金融風險角度看，調整存量房(fáng)貸利率有助于減少房(fáng)貸違約風險；對(duì)購(gòu)房(fáng)者而言，調整存量房(fáng)貸利率可(kě)減少每個(gè)月(yuè)月(yuè)供，真正實現減負。

" 我們預計，未來(lái)将有商業銀行逐步落地相關政策。" 曹晶晶說。

對(duì)于因城(chéng)施策精準實施差别化(huà)住房(fáng)信貸政策，繼續引導個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款利率和(hé)首付比例下(xià)行，李宇嘉指出，該提法是貫徹落實政治局會議(yì)關于 " 優化(huà)調整房(fáng)地産政策，因城(chéng)施策用(yòng)好政策工具箱 " 的(de)指示。

據悉，目前全國仍有十幾個(gè)城(chéng)市執行 " 認房(fáng)又認貸 " 政策，約 20 個(gè)城(chéng)市首套房(fáng)首付比例在 30% 以上。多(duō)位受訪人(rén)士認爲，這(zhè)些城(chéng)市都具備優化(huà)空間。

" 央行的(de)表态說明(míng)，近期市場(chǎng)上關于調整房(fáng)地産金融政策的(de)預期，包括‘認房(fáng)不認貸’等措施，不久之後大(dà)概率會落地。特别是在熱(rè)點城(chéng)市有貸款記錄，但不擁有住房(fáng)的(de)居民家庭，再次購(gòu)買住房(fáng)時(shí)，有望享受首套房(fáng)的(de)優惠。不過，僅降低首付比例還(hái)不夠，因爲這(zhè)會提高(gāo)月(yuè)供額度。随著(zhe) LPR 下(xià)調，房(fáng)貸利率也(yě)有必要繼續下(xià)調以減輕購(gòu)房(fáng)者月(yuè)供壓力，從而提振市場(chǎng)信心和(hé)購(gòu)房(fáng)者入市的(de)積極性。" 李宇嘉補充道。