四批次平淡落幕！全年出讓金銳減三成，供地計劃完成率70%！

廣州2022年第四批集中供地平穩落幕。

12月(yuè)15日上午，廣州第四輪集中供地挂牌的(de)6宗地塊，合計成功出讓5宗，流拍(pāi)1宗，最終成交總建面92.05萬㎡，攬金191.22億。

與此前已完成的(de)六輪集中土拍(pāi)對(duì)比，由于本輪成交地塊最少
，最終攬金也(yě)是廣州集中供地史以來(lái)最少的(de)一批。而從本輪各區(qū)成交結果看，白雲區(qū)成交總建面25.09萬方，位列第一；攬金霸主依然是天河(hé)區(qū)，僅憑中鐵物(wù)流園一宗成交便收金95.81億元。

拿地房(fáng)企方面，越秀拿地宗數最多(duō)，以41.16億連奪海珠濱江西與番禺創新城(chéng)地塊；保利則是“人(rén)狠話(huà)不多(duō)”，豪擲98.81億斬獲中鐵物(wù)流園地塊。


值得(de)一提的(de)是，由于中鐵物(wù)流園地塊成交樓面價高(gāo)達45915元/㎡，跻身廣州宅地成交樓闆塊TOP8！


那麽，針對(duì)今年廣州本場(chǎng)土拍(pāi)的(de)收官結果，專家又是如何解讀呢(ne)？

【肖文曉】--克而瑞廣佛區(qū)域首席分(fēn)析師


本次土拍(pāi)天河(hé)兩宗地塊命運各異：梅花鋁廠大(dà)熱(rè)倒竈，多(duō)少還(hái)是受到了(le)此前一路之隔的(de)燕塘地塊首開去化(huà)表現的(de)影(yǐng)響，按照(zhào)5萬+的(de)可(kě)售樓闆價計算(suàn)，僅僅7、8萬起的(de)新房(fáng)售價顯然很難滿足開發企業對(duì)利潤的(de)考核要求，而價格低開之後流速不達預期更讓有意競拍(pāi)的(de)企業躊躇；相對(duì)而言，區(qū)位更好的(de)中鐵物(wù)流園地塊，因爲本身就處于廣州的(de)傳統豪宅片區(qū)，能夠承接珠江新城(chéng)和(hé)金融城(chéng)的(de)外溢需求，所以最終也(yě)是溢價成交。其它地塊之中：番禺創新城(chéng)地塊再次被之前已經在片區(qū)多(duō)次出手的(de)越秀底價拿下(xià)，本地龍頭國企持續重倉将成爲創新城(chéng)發展的(de)一顆定心丸；而方圓和(hé)知識城(chéng)投資聯合體拿下(xià)長(cháng)嶺居地塊，也(yě)使得(de)方圓成爲第四批次唯一有斬獲的(de)民企，讓人(rén)對(duì)來(lái)年民企在土拍(pāi)市場(chǎng)的(de)表現保持期待；有點讓人(rén)意外的(de)是，白雲安置房(fáng)地塊的(de)競争是最激烈的(de)，該地塊的(de)利潤率盡管不會太高(gāo)，但是因爲會由政府兜底回購(gòu)的(de)原因，市場(chǎng)風險又是最小的(de)，反映了(le)這(zhè)一階段企業追求穩妥的(de)策略以及對(duì)業務轉型的(de)嘗試。


綜合來(lái)看，本次土拍(pāi)波瀾不驚。此前“金融十六條”以及“三支箭”的(de)出台盡管是行業資金面趨于改善的(de)一個(gè)顯著拐點，但是無論是通(tōng)過信貸、債券或者股權中的(de)哪個(gè)融資渠道，企業距離真正獲得(de)資金的(de)支持都需要一段時(shí)間，因此也(yě)很難在年底這(zhè)個(gè)關口傾力而出。也(yě)正因爲如此，明(míng)年首次集中供地房(fáng)企的(de)表現會更加令人(rén)期待，政策利好的(de)作用(yòng)會在那個(gè)時(shí)候有更完整的(de)體現。


接下(xià)來(lái)小編帶大(dà)家一起回顧今天的(de)土拍(pāi)詳情。
原本穩如泰山，預期100%成交的(de)天河(hé)區(qū)，最終成交結果卻令人(rén)大(dà)跌眼鏡！


其中，AT0507033地塊（也(yě)稱中鐵物(wù)流園地塊）被保利以95.81億斬獲，折合樓面價45915元/㎡，微微溢價0.2%，跻身廣州宅地成交樓面價TOP8.

地塊區(qū)位優越，坐(zuò)落在廣園快(kuài)速路與科韻路交彙處西南(nán)側，東靠科韻路，西臨彙景新城(chéng)，南(nán)鄰棠下(xià)智彙park；軌道交通(tōng)方面，地塊距離穗莞深城(chéng)際石牌站200米，規劃中還(hái)有地鐵19号線＆37号線環伺。


地塊所在的(de)五山闆塊2015-2021年斷供，直至今年彙景台入市才填補了(le)闆塊的(de)供應缺口。據監測，今年彙景台的(de)成交均價爲12.5萬/㎡。


相較之下(xià)，位置不那麽討(tǎo)巧的(de)AT0208111地塊（也(yě)稱天河(hé)梅花鋁廠地塊）則不幸流拍(pāi)。
AT0208111地塊（也(yě)稱天河(hé)梅花鋁廠地塊）與此前火到搖号的(de)燕塘地塊三僅一路之隔，配套區(qū)位相當。地塊流拍(pāi)原因坊間說法不一，除“受周邊新開樓盤去化(huà)不佳影(yǐng)響”以外，另有說法則是“地塊權屬尚不明(míng)确被迫流拍(pāi)”。


不過，梅花鋁廠地塊或與之前流拍(pāi)的(de)育新街(jiē)南(nán)側地塊一樣降價回爐，明(míng)年大(dà)家可(kě)以期待一下(xià)。


當然，本次拍(pāi)地看點除了(le)天河(hé)，白雲也(yě)讓人(rén)尤爲驚喜。


白雲區(qū)本次僅擲出龍歸街(jiē)AB1312039、AB1312040地塊一宗純安置房(fáng)用(yòng)地。地塊成交條件爲16.35億+安置房(fáng)回購(gòu)價17100元/㎡。


按成交總價算(suàn)，該地塊成交樓面價僅6519元/㎡，但最終安置房(fáng)将被政府以17100元/㎡回購(gòu)，“确定性”極強。


而在市場(chǎng)目前較爲動蕩的(de)表現下(xià)，這(zhè)宗地也(yě)意外成爲本輪土拍(pāi)中最熱(rè)門的(de)搶手地塊，曆經3家房(fáng)企9輪競拍(pāi)才被中建國際奪下(xià)。


作爲近兩年土市沸騰的(de)海珠區(qū)地塊，濱江西路AH010502地塊沒有出現驚心動魄的(de)“厮殺”搶地局面，令大(dà)衆頗感意外。地塊由越秀地産以8.19億拿下(xià)，折合樓面價42561元/㎡。


據悉，宗地面積僅4717㎡，當中還(hái)包含了(le)630㎡公共服務設施，屬于“迷你”蚊型宅地。此外，地塊要求無償配建計容建面197㎡安置房(fáng)。


該地塊的(de)成交，意味著(zhe)斷供多(duō)年的(de)廣州老牌豪宅聚集将迎來(lái)臨江新盤。


黃(huáng)埔區(qū)本次成功出讓的(de)外環路以東、長(cháng)平路西延線以北(běi)CPPQ-A5-1地塊，則是唯一一宗有民企參與拿地的(de)地塊。
地塊最終花落知識城(chéng)投資+方圓聯合體，總價37.9億，剔除安置房(fáng)後淨樓面價達18819元/㎡。


地塊所在的(de)長(cháng)嶺居主打生态和(hé)學位，目前闆塊内多(duō)爲低密改善産品，目前闆塊内在售有五礦壹雲台、中冶名輝逸璟台、天健天玺、龍湖·攬境4個(gè)項目。


由于近兩年積極供地，長(cháng)嶺居或将擺脫“缺貨”局面，目前闆塊内除待售的(de)長(cháng)嶺·雅居，還(hái)有3宗宅地正在供應的(de)路上。


在今年第四批集中供地中，番禺僅挂地1宗，爲南(nán)村(cūn)鎮興業大(dà)道南(nán)側地塊。地塊被越秀以32.96億一波帶走，折合樓面價1.48萬/㎡。


目前來(lái)看，創新城(chéng)已被越秀所包圓，将來(lái)預計連片發展，目前已有越秀·大(dà)學·星彙城(chéng)（今年成交均價4.4萬/㎡）、越秀·大(dà)學城(chéng)·和(hé)樾府（5.5萬/㎡）、越秀星彙文玺（4.3萬/㎡）。相較之下(xià)，本次地塊“面粉價”僅1.48萬/㎡，未來(lái)有較大(dà)的(de)定價空間。


02


與此同時(shí)，随著(zhe)第四輪集中供地的(de)落幕，廣州今年宅地供應也(yě)畫(huà)上了(le)句号。


與去年“集中供地元年”相比，今年廣州集中供地表現如何？小編對(duì)比了(le)兩年集中供地的(de)表現，發現：
今年廣州土市成交規模對(duì)比去年均明(míng)顯縮水(shuǐ)，盡管今年供地比去年追加一輪，但最終也(yě)成交幅數合計也(yě)隻有48宗，同比減少38%；宅地成交總建面也(yě)是大(dà)幅下(xià)降，今年四批供地合計成交819.5萬㎡，同比銳減四成；與此同時(shí)，今年廣州土市收金隻有1221.42億，同比降31%！


不過與去年相比，今年中心六區(qū)地塊成交占比明(míng)顯大(dà)增，總體素質大(dà)有提升。


據統計，今年集中供地成交的(de)48宗宅地中，有28宗來(lái)自中心六區(qū)，占比58%，且金貴的(de)天河(hé)區(qū)也(yě)貢獻出4單成交；反觀去年，越秀、天河(hé)均零供應，其餘的(de)中心四區(qū)宅地合計成交25宗，占比僅32%。


03


最後，我們來(lái)看看，與年初定下(xià)的(de)供應目标對(duì)比，廣州各區(qū)是否滿載而歸呢(ne)？


根據今年年初廣州市規劃和(hé)自然資源局發布的(de)《廣州市2022年建設用(yòng)地供應計劃》，拟定廣州今年供應建設用(yòng)地2505.02萬㎡，其中商品住宅用(yòng)地供應計劃436.88萬㎡。


截至四輪收官，廣州合計已出讓宅地面積305.53萬㎡，完成率約爲七成從11區(qū)角度看，盡管整體成交規模不及預期，但爲了(le)支撐土市成交，今年中心區(qū)多(duō)靓地入場(chǎng)，多(duō)個(gè)中心區(qū)域反而是超目标完成。
比如海珠、天河(hé)、荔灣宅地成交均是超預期；而番禺由于樓市交投火熱(rè)，宅地供應大(dà)增，最終超額也(yě)在情理(lǐ)之中；此外，南(nán)沙也(yě)比預期中多(duō)成交超出約3.5公頃的(de)宅地供應量。


至于供應明(míng)顯低于預期的(de)區(qū)域，則多(duō)爲外圍區(qū)“老大(dà)難”。


由于今年外圍區(qū)宅地供應量大(dà)減，最終導緻增城(chéng)、花都、從化(huà)今年的(de)宅地成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于年初拟定目标，尤其是從化(huà)完成率僅1%。