港澳居民在廣州購(gòu)房(fáng)的(de)條件，港澳居民在廣州購(gòu)房(fáng)，貸款有什(shén)麽要求

廣州中原研究發展部2020-09-25 14:05:57

港澳居民在廣州購(gòu)房(fáng)的(de)條件,港澳居民在廣州購(gòu)房(fáng)，貸款有什(shén)麽要求

▲整理(lǐ)自廣州市不動産交易登記中心、廣州各區(qū)人(rén)才購(gòu)房(fáng)政策、“穗六條”、“廣州330政策”、 “廣州1219政策”

恒大(dà)的(de)瓜，到底是真是假？

鄧浩志2020-09-24 22:28:00

文｜鄧浩志

今天，恒大(dà)集團發布關于懇請支持重大(dà)資産重組項目的(de)情況報告，報告表示如果恒大(dà)地産本次重組未如期完成，可(kě)能引發一系列系統性風險，可(kě)能導緻恒大(dà)地産現金流斷裂，進而引發金融系統性風險。

01 恒大(dà)已經出現資金周轉問題。

從文件表述看，後續更可(kě)能發生大(dà)量債務違約風險。今天市場(chǎng)也(yě)作出了(le)反應，港股中國恒大(dà)下(xià)午消息出來(lái)之後出現跳水(shuǐ)，全天下(xià)跌5.6%，其股價已由今年7月(yuè)7日高(gāo)位的(de)28元，下(xià)跌至目前的(de)15元，兩個(gè)半月(yuè)跌幅達46%。

由于消息是收市前流出的(de)，市場(chǎng)可(kě)能還(hái)沒能對(duì)消息充分(fēn)消化(huà)，預計明(míng)天會有更劇烈的(de)反應。從恒大(dà)文件字面表述看，能否實現這(zhè)次資産重組，已經和(hé)恒大(dà)的(de)生死直接産生聯系。而最後一部分(fēn)内容則和(hé)重組毫無關系，實際是告知廣東省政府，如果恒大(dà)倒下(xià)，後面是衆多(duō)問題，還(hái)有一個(gè)巨大(dà)的(de)爛攤子，所以重組必須完成。雖然措辭客氣，但總體感覺已經有點要挾的(de)意思。由此也(yě)看出恒大(dà)目前問題的(de)嚴重性。

02 恒大(dà)資金危機其實有迹可(kě)循。

從2017年開始持續了(le)3年多(duō)的(de)樓市高(gāo)強度調控，已經使得(de)不少房(fáng)企出現了(le)經營困難，主要是資金周轉困難。過去一年，已經有數家千億級的(de)房(fáng)企采取了(le)賣盤，賣股份的(de)方式度日，而恒大(dà)這(zhè)次應該是出現問題規模最大(dà)的(de)房(fáng)企。今年上半年公布的(de)房(fáng)企财報顯示，恒大(dà)上半年宣稱賣了(le)3348億的(de)房(fáng)子，淨利潤隻有可(kě)憐的(de)65.4億元，淨利潤率隻有1.9%。且不論财務報表的(de)水(shuǐ)分(fēn)如何，假設一切公開的(de)都屬真實，這(zhè)種盈利水(shuǐ)平在業内也(yě)是最容易被淘汰的(de)梯隊。而業内也(yě)普遍認爲恒大(dà)的(de)作風是快(kuài)速拿地，地價銷售，誇張宣傳，野蠻推進，至于怎麽靠正常盈利維持運作，一直是讓人(rén)困惑的(de)。所以持續保持正增長(cháng)的(de)大(dà)額融資可(kě)能是主要手段。

任何一種以犧牲盈利的(de)高(gāo)擴張模式，如果不能持續獲得(de)融資，最終一定會出問題，除了(le)共享單車，咖啡等行業，房(fáng)地産業一樣。根據最新公布的(de)房(fáng)企融資“三條紅線”規定，恒大(dà)三條紅線都過界了(le)，而且指标在業内排名爲倒數前列，所以恒大(dà)未來(lái)已經很難進一步在擴大(dà)其有息負債。所以恒大(dà)唯一的(de)辦法就是走增資擴股的(de)路子。但過去近10年，國内已經停止了(le)所有房(fáng)地産企業在A股上市，借殼上市一并受到限制。這(zhè)次恒大(dà)能否突圍成功？肯定難度巨大(dà)。政府随意開這(zhè)個(gè)口子，影(yǐng)響也(yě)會是巨大(dà)的(de)。其實恒大(dà)在10幾年前也(yě)曾經曆過一次關乎存亡的(de)危機，但是挺了(le)過來(lái)，最後順利在上市，而且進入了(le)高(gāo)速發展的(de)軌道。而這(zhè)次的(de)危機應該不亞于上一次，能否順利過關尚不得(de)知。

03 恒大(dà)地産以外的(de)業務肯定受到影(yǐng)響。

廣州南(nán)沙算(suàn)是一個(gè)押注恒大(dà)的(de)例子，新能源汽車，童世界樂(yuè)園等等。如果恒大(dà)地産闆塊出現問題，其餘孵化(huà)的(de)闆塊也(yě)會一并出現問題。需要提示的(de)是，恒大(dà)過去布局的(de)所有産業，除了(le)完全燒錢的(de)足球外，沒有一個(gè)是成功的(de)，水(shuǐ)、奶粉、糧油、大(dà)健康等等。而造車也(yě)秉承一貫的(de)高(gāo)調的(de)作風，早早就打出汽車外殼的(de)廣告，此舉和(hé)造車是事實需求不符，明(míng)顯在造勢，意圖其他(tā)目的(de)。而童世界主題樂(yuè)園也(yě)未有成功案例，讓人(rén)感覺最終都是爲地産圈地的(de)外衣而已。

傍晚，恒大(dà)官方發公告，稱網上流出消息爲造假（辟謠），到底誰是真？誰在說謊？大(dà)家可(kě)以一起吃(chī)瓜。不過此事影(yǐng)響巨大(dà)，相關利益者衆多(duō)，客戶、業主、股民、供貨商、銀行、地方政府……還(hái)有一個(gè)問題，就算(suàn)網上截圖如果是有人(rén)刻意造假，那造假的(de)目的(de)是什(shén)麽呢(ne)？如果是要做(zuò)空恒大(dà)，應該從财務報表、經營狀況等等入手，就像之前瑞幸咖啡一樣，公開個(gè)無可(kě)辯駁的(de)數據，怎麽會做(zuò)個(gè)資産重組申請說明(míng)呢(ne)？有點不合邏輯。如果還(hái)有其他(tā)目的(de)，又可(kě)能是什(shén)麽呢(ne)？大(dà)家可(kě)以充分(fēn)想一下(xià)。不過話(huà)說，所有企業被爆負面新聞時(shí)候，哪怕是真的(de)，也(yě)會第一時(shí)間澄清，強調自己沒有問題。但，蒼蠅不叮無縫的(de)蛋。