出讓金、溢價率走低，7月(yuè)土地市場(chǎng)“退燒”啓動備冬模式

[摘要] 在境外發債以及信托等一系列融資政策收緊的(de)預期下(xià)，僅熱(rè)了(le)一個(gè)季度的(de)土地市場(chǎng)開始轉涼。機構數據顯示，熱(rè)點城(chéng)市的(de)土地交易量以及溢價率出現走低。

在境外發債以及信托等一系列融資政策收緊的(de)預期下(xià)，僅熱(rè)了(le)一個(gè)季度的(de)土地市場(chǎng)開始轉涼。機構數據顯示，熱(rè)點城(chéng)市的(de)土地交易量以及溢價率出現走低。

而這(zhè)僅僅是開始，預期土地市場(chǎng)繼續降溫的(de)可(kě)能性非常大(dà)。甚至有觀點認爲，政府或通(tōng)過降低出讓條件吸引房(fáng)企參與土拍(pāi)，這(zhè)或成爲一線城(chéng)市拿地窗(chuāng)口期。

土地交易額及溢價率走低

7月(yuè)31日，中央政治局會議(yì)強調不将房(fáng)地産作爲短期刺激經濟的(de)手段，引發A股房(fáng)地産開發行業的(de)近百家房(fáng)企股價下(xià)跌。

與此同時(shí)，在剛剛過去的(de)7月(yuè)，受信托與境外融資政策收緊的(de)預期影(yǐng)響，房(fáng)企的(de)拿地意願已經出現退燒。

據統計數據顯示，7月(yuè)單月(yuè)拿地最多(duō)的(de)企業是萬科、中海、俊發分(fēn)列前三名，隻有15家企業拿地超過50億元。與此同時(shí)，7月(yuè)，全國熱(rè)點的(de)一二線城(chéng)市土地成交溢價率隻有12%，相比之前幾個(gè)月(yuè)明(míng)顯下(xià)調。從4月(yuè)開始，一二線城(chéng)市土地單月(yuè)溢價率均保持在20%左右。

數據研究中心的(de)土地成交數據也(yě)在驗證土地市場(chǎng)的(de)降溫， 7月(yuè)全國主要地級市溢價率爲14.11%，環比上月(yuè)大(dà)幅下(xià)跌5.82％。7月(yuè)全國主要地級市共流拍(pāi)37宗地塊，流拍(pāi)率爲4.11%。從溢價率持續下(xià)跌及流拍(pāi)率小幅升高(gāo)說明(míng)房(fáng)企拿地更加謹慎。

另據數據研究中心數據顯示，在全國主要地級市，7月(yuè)土地成交863宗，同比下(xià)跌18.28%；成交規劃建築面積爲8074萬平方米，同比下(xià)跌23.07%。其中住宅用(yòng)地成交爲3217.02億元，環比下(xià)跌28.07%，同比小幅下(xià)跌3.98%。

對(duì)于當前的(de)土地走勢，業内人(rén)士稱，相比第二季度，7月(yuè)房(fáng)企拿地步伐漸緩，對(duì)非熱(rè)點土地關注度減少，以二線爲主的(de)多(duō)個(gè)城(chéng)市住宅地塊溢價率出現下(xià)調。從拿地企業構成看，民企占比少，國企占比多(duō)， 不難發現資金成本成爲企業拿地的(de)主要決定因素。

不乏大(dà)手筆成交的(de)高(gāo)價地

雖然全國土地市場(chǎng)降溫，但從日前土地的(de)交易情況來(lái)看，仍不乏大(dà)手筆的(de)土地成交案例。

7月(yuè)31日，福建福州集中出讓10宗地塊，總成交價達199.73億元，建發、藍光(guāng)、正榮等房(fáng)企均有斬獲。在同一天，成都2宗涉宅用(yòng)地入市出讓，其中，錦江通(tōng)建+珠海華發聯合體競得(de)的(de)錦江區(qū)林(lín)家坡片區(qū)地塊，樓面地價19800元/平方米，溢價率達41.43%，成爲成都樓面價新“高(gāo)價地”。

而此前的(de)7月(yuè)30日，成都4地塊拍(pāi)出35.48億元， 中梁、朗詩、卓越、新力各得(de)一宗地。在當天，武漢35億元成交3宗地，中城(chéng)長(cháng)信置業25億元摘得(de)一宗地。

7月(yuè)29日，廣州在土地市場(chǎng)攬金50.2億元，成交總面積12.85萬平方米，競得(de)人(rén)包括佳兆業、時(shí)代中國、綠(lǜ)城(chéng)、美(měi)的(de)置業等。

值得(de)一提的(de)是，7月(yuè)26日，俊發以92億元底價奪得(de)昆明(míng)官渡區(qū)新螺蛳灣片區(qū)11宗地，刷新了(le)昆明(míng)土地拍(pāi)賣成交總價紀錄。俊發也(yě)因此位居房(fáng)企7月(yuè)土地成交金額第三位。

也(yě)是因爲俊發的(de)貢獻，昆明(míng)土地出讓金月(yuè)入304億元，位居各地土地成交額首位。據榜單顯示，南(nán)京以263.69億元緊随其後。不過，從整體來(lái)看，榜單總額持續走低。 

7月(yuè)，一線城(chéng)市住宅用(yòng)地共成交19宗，同比增加18.75%。其中上海成交15宗，廣州成交3宗，北(běi)京僅成交1宗。

北(běi)京成交的(de)這(zhè)一宗住宅用(yòng)地位于豐台區(qū)花鄉造甲村(cūn)，中海以79.4億元、18.79%溢價率奪得(de)該地塊，其成交總價及36683元/平方米的(de)成交單價均位列7月(yuè)土地成交排行首位。該地塊與曾經的(de)“高(gāo)價地”葛洲壩北(běi)京中國府相鄰，預計未來(lái)或将打造爲北(běi)京四環内的(de)又一高(gāo)端産品。

預期下(xià)半年土地市場(chǎng)再轉冷(lěng)

8月(yuè)，土地市場(chǎng)的(de)供應并未見減少。北(běi)京預計将出讓3宗地塊，建設用(yòng)地面積總計22.02萬平方米，起始總價合計71.47億元。與此同時(shí)，南(nán)京也(yě)拟挂牌12宗地塊，總出讓面積68.92萬平方米，總起價193.25億元。

不過，政策持續收緊的(de)預期之下(xià)，業内人(rén)士認爲，房(fáng)企或将調整經營戰略，轉向“重銷售輕投資”。因此拿地更加理(lǐ)性。

此前，市場(chǎng)流傳富力地産發布一份内部文件，提出下(xià)半年原則上暫停拿地。對(duì)此，富力地産相關人(rén)士給予否定。

7月(yuè)29日，富力地産以3.66億元獨攬威海市臨港區(qū)3宗建設用(yòng)地，總建築面積26.68萬平方米，是威海臨港區(qū)近年來(lái)出讓面積較大(dà)的(de)地塊之一。随後的(de)7月(yuè)31日，富力又以1.86億元獲得(de)包頭市青山區(qū)兩宗地。用(yòng)實際行動回應了(le)不拿地的(de)說法。

對(duì)于房(fáng)企是否拿地，業内人(rén)士認爲，房(fáng)地産市場(chǎng)拿地看融資，融資難時(shí)土地流标多(duō)。 整體看，房(fáng)企的(de)資金鏈分(fēn)化(huà)嚴重，大(dà)部分(fēn)企業依然處于降杠杆階段。預計8月(yuè)開始，土地市場(chǎng)與樓市一樣，可(kě)能再回至今年一季度水(shuǐ)平。整體土地市場(chǎng)降溫的(de)可(kě)能性非常大(dà)。

同策分(fēn)析人(rén)士也(yě)認爲，2019年下(xià)半年，在以穩爲主的(de)政策基調下(xià)，面臨市場(chǎng)需求動力不足，房(fáng)企爲沖業績将打折促銷跑量。由此，預計下(xià)半年土地市場(chǎng)熱(rè)度亦會有所下(xià)降。今年三季度或爲一線城(chéng)市拿地窗(chuāng)口期。

此外，更有渤海證券人(rén)士表示，由于市場(chǎng)轉冷(lěng)，房(fáng)企利潤空間遭受擠壓。爲了(le)穩定土地市場(chǎng)并保持一定土地财政收入，政府或通(tōng)過降低出讓條件吸引房(fáng)企參與土拍(pāi)。