土地增值稅啓動立法 業内:對(duì)個(gè)人(rén)征稅可(kě)能性不大(dà)

[摘要] 在7月(yuè)16日由财政部、國家稅務總局發布的(de)《中華人(rén)民共和(hé)國土地增值稅法（征求意見稿）》（下(xià)稱《征求意見稿》）在當時(shí)并未引起很大(dà)的(de)輿論聲音(yīn)，但是在經過自媒體報道後，對(duì)個(gè)人(rén)征稅方面過度解讀，引起一些購(gòu)房(fáng)者産生疑問。

在7月(yuè)16日由财政部、國家稅務總局發布的(de)《中華人(rén)民共和(hé)國土地增值稅法（征求意見稿）》（下(xià)稱《征求意見稿》）在當時(shí)并未引起很大(dà)的(de)輿論聲音(yīn)，但是在經過自媒體報道後，對(duì)個(gè)人(rén)征稅方面過度解讀，引起一些購(gòu)房(fáng)者産生疑問。

多(duō)位專家人(rén)士表示，土地增值稅的(de)征收已經實施多(duō)年，且相當成熟，如今條例轉法律，本就符合國家稅收法定的(de)原則，且征求意見稿中的(de)大(dà)部分(fēn)内容平移了(le)原條例中的(de)内容，隻是增加了(le)少部分(fēn)内容，主要還(hái)是面向開發商征收。

對(duì)于個(gè)人(rén)一直免征的(de)土地增值稅，很多(duō)人(rén)擔心《征求意見稿》出台後，是否不再免征。但在很多(duō)業内人(rén)士看來(lái)，未來(lái)征收的(de)可(kě)能性并不大(dà)。

落實稅收法定，大(dà)部分(fēn)内容平移原《條例》

相比于土地增值稅，房(fáng)地産稅的(de)立法工作不時(shí)被提及并時(shí)常登上輿論頭條，而執行多(duō)年的(de)土地增值稅則較爲低調，如今率先立法，令人(rén)多(duō)少有點意外。

1993年12月(yuè)13日，國務院發布了(le)《中華人(rén)民共和(hé)國土地增值稅暫行條例》（以下(xià)簡稱《條例》），自1994年1月(yuè)1日起對(duì)轉讓國有土地使用(yòng)權、地上建築物(wù)及附著(zhe)物(wù)的(de)單位和(hé)個(gè)人(rén)征收土地增值稅。根據《條例》授權，财政部于1995年1月(yuè)印發了(le)《中華人(rén)民共和(hé)國土地增值稅暫行條例細則》。

财政部和(hé)國家稅務總局稱，《條例》施行20多(duō)年以來(lái)，稅制比較健全，運行平穩，上升爲法律的(de)條件和(hé)時(shí)機已經成熟。土地增值稅立法是貫徹落實稅收法定原則的(de)重要步驟，也(yě)是健全地方稅體系改革的(de)重要内容，有利于完善土地增值稅制度，增強權威性和(hé)執法剛性，發揮土地增值稅籌集财政收入、調節土地增值收益分(fēn)配、促進房(fáng)地産市場(chǎng)健康穩定發展的(de)作用(yòng)，有利于健全我國的(de)房(fáng)地産稅收體系、推進國家治理(lǐ)體系和(hé)治理(lǐ)能力現代化(huà)。

對(duì)此，業内人(rén)士表示，土地增值稅原本就存在，隻是需要按國家稅收法定的(de)原則，2020年前完成立法工作，所以才有此征求意見稿。

事實上，财政部在2018年12月(yuè)27日發布刊登在《求是》雜(zá)志上的(de)文章(zhāng)《建立支撐國家治理(lǐ)體系和(hé)治理(lǐ)能力現代化(huà)的(de)财政制度》顯示，稅收制度改革取得(de)重大(dà)進展，逐步建立綜合與分(fēn)類相結合的(de)個(gè)人(rén)所得(de)稅制度，加快(kuài)完成在2020年落實稅收法定原則的(de)改革任務。

對(duì)此，業内專家表示，土地增值稅從條例上升到法律，最直觀的(de)導向是該項稅種所涉及的(de)領域具有廣泛性和(hé)重要性，同時(shí)也(yě)說明(míng)這(zhè)個(gè)領域的(de)發展已經到了(le)需要進一步規範和(hé)強化(huà)管理(lǐ)的(de)重要階段。從國土空間規劃、新型城(chéng)鎮化(huà)建設等重大(dà)戰略部署來(lái)看，土地是最基礎的(de)資源供給，因此上升到法律的(de)高(gāo)度來(lái)征管土地增值稅是大(dà)勢所趨，将爲建立城(chéng)鄉統一的(de)建設用(yòng)地市場(chǎng)提供法律保障。

對(duì)于《征求意見稿》與此前的(de)《條例》有何區(qū)别？業内專家分(fēn)析，基本上是平移了(le)原條例中的(de)内容，少量增加了(le)新内容，比如集體房(fáng)地産。

記者對(duì)比發現，在征收對(duì)象、稅率上均無大(dà)的(de)變化(huà)。諸如征收對(duì)象，均爲在中華人(rén)民共和(hé)國境内轉移房(fáng)地産并取得(de)收入的(de)單位和(hé)個(gè)人(rén)；在稅率上，仍實行四級超率累進稅率。但是在征稅範圍上，在原來(lái)的(de)基礎上，增加了(le)集體土地使用(yòng)權、地上的(de)建築物(wù)及其附著(zhe)物(wù)，在業内人(rén)士看來(lái)，這(zhè)是一個(gè)很大(dà)的(de)改革。還(hái)有一個(gè)新的(de)改變，原來(lái)的(de)清算(suàn)方式采用(yòng)“應清算(suàn)”和(hé)“可(kě)清算(suàn)”，《征求意見稿》中取消了(le)“可(kě)清算(suàn)”，全部變爲“應清算(suàn)”，在業内人(rén)士看來(lái)，對(duì)于企業拖延繳稅的(de)行爲将具有強制性。

爲集體用(yòng)地入市鋪路，調節金向稅收過渡

值得(de)關注的(de)是，《征求意見稿》首次提出将出讓、轉讓集體土地使用(yòng)權、地上的(de)建築物(wù)及其附著(zhe)物(wù)納入征稅範圍。

這(zhè)一舉動令人(rén)想到正在審議(yì)中的(de)土地管理(lǐ)法修正案草(cǎo)案。其中，集體經營性建設用(yòng)地入市改革正是修正案草(cǎo)案中的(de)亮點。

在很多(duō)業内人(rén)士看來(lái)，這(zhè)均是爲集體經營性建設用(yòng)地入市鋪平道路。

姜國君就認爲，将集體土地使用(yòng)權出讓納入征稅範圍，一方面與正在審議(yì)的(de)土地管理(lǐ)法修正案草(cǎo)案形成銜接，另外也(yě)與目前集體建設用(yòng)地入市試點取得(de)的(de)成果有關。

早在2015年，全國33個(gè)試點地區(qū)開展了(le)農村(cūn)土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三項改革試點，也(yě)稱爲“三塊地”改革試點，允許集建地入市和(hé)轉讓，實行與國有建設用(yòng)地同等入市、同權同價。

如今，将集體用(yòng)地使用(yòng)權的(de)流轉納入到土地增值稅範圍，中國人(rén)民大(dà)學國家發展與戰略研究院執行院長(cháng)嚴金明(míng)稱其是一個(gè)很大(dà)的(de)改革。作爲“三塊地”改革試點的(de)33個(gè)城(chéng)市，土地增值收益執行的(de)是調節金制度，而這(zhè)個(gè)調節金本應該叫稅，但此前作爲稅收的(de)條件還(hái)不成熟，現在将調節金轉變成稅，使得(de)集體土地的(de)流轉有法可(kě)依。

據悉，此前的(de)2016年，針對(duì)“三塊地”改革試點的(de)33個(gè)城(chéng)市，制定了(le)《農村(cūn)集體經營性建設用(yòng)地土地增值收益調節金征收使用(yòng)管理(lǐ)暫行辦法》。調節金分(fēn)别按入市或再轉讓農村(cūn)集體經營性建設用(yòng)地土地增值收益的(de)20％-50％征收。

不過，上述調節金暫行辦法的(de)執行期限截至2017年年底。而《征求意見稿》這(zhè)一新提法也(yě)意味著(zhe)，農村(cūn)集體經營性建設用(yòng)地土地增值收益調節金正在向稅收過渡。

财政部和(hé)國家稅務總局稱，爲了(le)建立土地增值收益分(fēn)配機制，使稅制與建立城(chéng)鄉統一建設用(yòng)地市場(chǎng)的(de)土地制度改革相銜接，《征求意見稿》将集體房(fáng)地産納入了(le)征稅範圍，同時(shí)，拟取消土地增值收益調節金，使立法前後集體房(fáng)地産負擔總體穩定。

爲此，包括中國财政科學研究院副研究員(yuán)施文潑在内的(de)很多(duō)業内人(rén)士都認爲，将集體建設用(yòng)地納入征收範圍，是順應土地制度改革允許集體建設用(yòng)地直接入市，在稅收制度上做(zuò)出的(de)相應調整，目的(de)是通(tōng)過稅費制度的(de)歸并，對(duì)不同性質土地适用(yòng)相同的(de)稅收制度，促進稅收公平。

此外，業内人(rén)士還(hái)表示，農村(cūn)集體經營性建設用(yòng)地入市跟國有建設用(yòng)地不一樣，土地買賣以後的(de)收益如何分(fēn)配的(de)是一個(gè)很重要的(de)問題，而土地增值稅可(kě)以适當地通(tōng)過減免等方式分(fēn)配土地交易過程中的(de)收益。

“雖然此前的(de)相關試點給立法提供了(le)論證依據，立法也(yě)将爲相關性質土地入市鋪平道路。但集體土地是否即将規模化(huà)入市還(hái)要結合相關部署和(hé)規劃來(lái)進行，這(zhè)點上應區(qū)分(fēn)看待。”姜國君如此表示。

全部“應清算(suàn)”，企業拖延納稅将受到抑制

2009年5月(yuè)12日，國家稅務局引發《土地增值稅清算(suàn)管理(lǐ)規程》（以下(xià)簡稱《規程》）。根據《規程》，土地增值稅清算(suàn)受理(lǐ)分(fēn)爲“應清算(suàn)”和(hé)“可(kě)清算(suàn)”，納稅人(rén)符合下(xià)列條件之一的(de)，應進行土地增值稅的(de)清算(suàn)：房(fáng)地産開發項目全部竣工、完成銷售的(de)；整體轉讓未竣工決算(suàn)房(fáng)地産開發項目的(de)；直接轉讓土地使用(yòng)權的(de)。對(duì)符合以下(xià)條件之一的(de)，主管稅務機關可(kě)要求納稅人(rén)進行土地增值稅清算(suàn)：已竣工驗收的(de)房(fáng)地産開發項目，已轉讓的(de)房(fáng)地産建築面積占整個(gè)項目可(kě)售建築面積的(de)比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩餘的(de)可(kě)售建築面積已經出租或自用(yòng)的(de)；取得(de)銷售（預售）許可(kě)證滿三年仍未銷售完畢的(de)；納稅人(rén)申請注銷稅務登記但未辦理(lǐ)土地增值稅清算(suàn)手續的(de)；省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的(de)其他(tā)情況。

在2019年7月(yuè)16日發布的(de)《征求意見稿》中，對(duì)于上述“應清算(suàn)”和(hé)“可(kě)清算(suàn)”内容合二爲一，全部“應清算(suàn)”。《征求意見稿》指出，房(fáng)地産開發項目土地增值稅實行先預繳後清算(suàn)的(de)辦法。從事房(fáng)地産開發的(de)納稅人(rén)應當自納稅義務發生月(yuè)份終了(le)之日起15日内，向稅務機關報送預繳土地增值稅納稅申報表，預繳稅款。從事房(fáng)地産開發的(de)納稅人(rén)應當自達到以下(xià)房(fáng)地産清算(suàn)條件起90日内，向稅務機關報送土地增值稅納稅申報表，自行完成清算(suàn)，結清應繳稅款或向稅務機關申請退稅。

有從事企業财務審計工作的(de)人(rén)士表示，在“可(kě)清算(suàn)”的(de)條件下(xià)，不少企業會出現拖延繳稅的(de)情況。

施文潑表示，将“可(kě)清算(suàn)”變爲“應清算(suàn)”，用(yòng)詞更加體現強制性，進一步明(míng)确了(le)房(fáng)地産開發項目征納雙方的(de)稅收責任，有利于消除稅收漏洞，确保稅款應收盡收，也(yě)有助于維護雙方的(de)權益。另一方面，在清算(suàn)方式上做(zuò)了(le)相應調整，也(yě)有利于簡化(huà)清算(suàn)流程，減輕征納雙方成本和(hé)涉稅風險。

規範清算(suàn)流程，封堵稅收漏洞，對(duì)于納稅不規範的(de)房(fáng)企來(lái)說，必然會受到影(yǐng)響，姜國君表示，土地增值稅法征求意見稿對(duì)申報納稅及清算(suàn)環節更具強制性，相比現行條例更加嚴格、規範，這(zhè)将一定程度上增加部分(fēn)房(fáng)企的(de)資金壓力，可(kě)以起到抑制房(fáng)企過度粗放開發、經營灰色空間等作用(yòng)。雖然短期内會降低房(fáng)企的(de)資金利用(yòng)率，但長(cháng)遠(yuǎn)來(lái)看将更利于房(fáng)企把握開發經營節奏、防控資金風險。同時(shí)也(yě)有助于通(tōng)過稅收杠杆調節市場(chǎng)，引導行業健康發展。

對(duì)個(gè)人(rén)征稅？多(duō)位業内人(rén)士表示“可(kě)能性并不大(dà)”

自《征求意見稿》公示後，亦有存在過度解讀現象。尤其是對(duì)個(gè)人(rén)征收土地增值稅的(de)說法不一。

事實上，《征求意見稿》中對(duì)“轉移房(fáng)地産并取得(de)收入的(de)單位和(hé)個(gè)人(rén)，爲土地增值稅的(de)納稅人(rén)”這(zhè)一表述與現行1993年版、1994年執行的(de)土地增值稅暫行條例并無差别。

隻是現行條例規定“銷售普通(tōng)住房(fáng)增值率未超過20％免征土地增值稅”。而《征求意見稿》中明(míng)确了(le)“納稅人(rén)建造保障性住房(fáng)出售，增值額未超過扣除項目金額20％的(de)免征土增稅”。相關優惠政策已出現細化(huà)，并非一刀(dāo)切。

無論何種說法，早在1999年，《财政部、國家稅務總局關于調整房(fáng)地産市場(chǎng)若幹稅收政策的(de)通(tōng)知》中就提出對(duì)居民個(gè)人(rén)擁有的(de)普通(tōng)住宅，在轉讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

2008年，由财政部、國家稅務總局聯合印發的(de)《關于調整房(fáng)地産交易環節稅收政策的(de)通(tōng)知》又規定，對(duì)個(gè)人(rén)銷售住房(fáng)暫免征收土地增值稅。這(zhè)項免征的(de)規定一直執行至今。

對(duì)于個(gè)人(rén)一直免征的(de)土地增值稅，很多(duō)人(rén)擔心《征求意見稿》出台後，是否不再免征。但在很多(duō)業内人(rén)士看來(lái)，未來(lái)征收的(de)可(kě)能性并不大(dà)。

業内專家就表示，即便土地增值稅《征求意見稿》通(tōng)過了(le)立法，仍然不會對(duì)個(gè)人(rén)征稅。因爲在個(gè)人(rén)轉讓房(fáng)産環節，已有了(le)個(gè)人(rén)所得(de)稅，其内涵與土地增值稅相似，不應該重複征稅。新增稅種應是正在立法中的(de)房(fáng)地産稅，即持有環節的(de)稅種。

業内專家也(yě)認爲，房(fáng)子作爲居住功能，稅費不會太複雜(zá)的(de)，比如房(fáng)地産稅針對(duì)哪些房(fáng)子征收，如何征收等問題一直比較謹慎。此外，土地增值稅背後涉及到房(fáng)屋買賣的(de)價格差，很難斷定是房(fáng)屋升值了(le)還(hái)是土地升值了(le)，具有不确定性。因此判斷不會征收。

“如果未來(lái)确實考慮到土地價值增值，後續房(fáng)産稅會适當減緩或者不征收，這(zhè)都是可(kě)以變通(tōng)的(de)内容。”業内專家稱，如果未來(lái)從有征收可(kě)能來(lái)考慮，确實會影(yǐng)響一些房(fáng)産背後的(de)增值收益。尤其是漲價而且潛在交易成本比較高(gāo)的(de)房(fáng)屋，市場(chǎng)交易會被抑制。

姜國君則認爲，結合近一兩年熱(rè)議(yì)較多(duō)的(de)房(fáng)地産稅立法以及在上海、重慶等地開展的(de)房(fáng)産稅試點工作來(lái)看，後期即便對(duì)個(gè)人(rén)房(fáng)産交易征收土地增值稅，也(yě)将适用(yòng)于自住以外的(de)多(duō)套房(fáng)産或超過家庭居住面積部分(fēn)的(de)交易所得(de)進行交稅。所以一般家庭不必過度擔心這(zhè)個(gè)問題。