地價半年漲5成、有開發商拒絕公積金：洛陽，房(fáng)價“止貴”
由于房(fáng)價漲幅全國第一，洛陽給房(fáng)價設定了(le)漲停闆。
昨天（7月(yuè)26日）中午，洛陽市住房(fáng)保障和(hé)房(fáng)産管理(lǐ)局（下(xià)稱洛陽市房(fáng)管局）在回複網友提問時(shí)明(míng)确表示：“各房(fáng)地産開發企業目前在售項目以2019年4月(yuè)簽約均價爲基準價，在售房(fáng)源價格原則上均不得(de)高(gāo)于該基準價。”
此前，洛陽市房(fáng)管局給各房(fáng)企開設有端口，隻要符合要求，開發商可(kě)直接通(tōng)過系統完成網簽。
多(duō)名業内人(rén)士向《每日經濟新聞》記者确認：目前洛陽市已經暫停網簽，開發商端口暫時(shí)關閉。
但對(duì)此，洛陽市房(fáng)管局辦公室給記者的(de)回複是“不知道”。
據國家統計局最新數據，今年6月(yuè)，洛陽新房(fáng)價格環比上浮2.5%，居全國第一，定基指數也(yě)上浮至135.6，一路保持上漲态勢。今年上半年，洛陽的(de)房(fáng)價漲幅有5個(gè)月(yuè)居于全國前5位。
7月(yuè)25日、26日，《每日經濟新聞》記者走訪了(le)洛陽多(duō)個(gè)項目，探訪這(zhè)座河(hé)南(nán)第二大(dà)城(chéng)市的(de)樓市真相。
地價半年漲5成
以洛陽新區(qū)洛龍區(qū)爲例，記者走訪發現，這(zhè)個(gè)背負洛陽官方“加速城(chéng)市發展戰略重任”的(de)區(qū)域，是目前洛陽房(fáng)價最高(gāo)之地。業内數據顯示，洛龍區(qū)近年來(lái)一直呈現領漲全洛陽的(de)态勢，每年都有著(zhe)均價1000元左右增幅。
“金科第一次在洛陽做(zuò)項目，就是要打造标杆。我們拍(pāi)地時(shí)就是地王，所以價格也(yě)相對(duì)高(gāo)一些。”洛龍區(qū)金科·綠(lǜ)都天宸的(de)銷售人(rén)員(yuán)這(zhè)樣解釋項目12000元/平方米的(de)單價，而洛陽目前的(de)新房(fáng)成交均價是8400元/平方米左右。
今年初，金科以1121萬元/畝、13.2億元總價，接近50%的(de)溢價率奪得(de)該項目地塊，成爲今年洛陽首宗總價地王。
值得(de)一提的(de)是，該地塊曾經在2018年10月(yuè)以750萬元/畝的(de)價格流拍(pāi)，但3個(gè)月(yuè)之後卻以每畝上浮371萬元的(de)價格成交。
記者在走訪中獲悉，洛陽土地市場(chǎng)這(zhè)一輪沖刺始于2018年8月(yuè)，連續3天3宗地王令這(zhè)個(gè)市場(chǎng)充滿無限想象。
2018年8月(yuè)1日，藍光(guāng)旗下(xià)洛陽浩德安瀾置業有限公司經過126輪競拍(pāi)，以924萬元/畝、8.07億元總價，以及145.74%但高(gāo)溢價，将洛龍區(qū)LYTD-2018-19地塊收入囊中，一舉成爲洛陽單價地王。
然而地王寶座翌日便易主。8月(yuè)2日，洛陽本土開發商河(hé)南(nán)省中成房(fáng)地産以930萬元/畝競得(de)同樣位于洛龍區(qū)的(de)LYTD-2018-21地塊，刷新了(le)單價地王紀錄。
但同樣的(de)一幕在8月(yuè)3日再次上演。洛陽信德置業有限公司以1358萬元/畝拍(pāi)得(de)洛龍區(qū)LYTD-2018-24地塊，單價地王再度易主。
故事遠(yuǎn)未結束。
今年5月(yuè)22日，碧桂園擊敗華潤、金茂、保利、建業等一衆對(duì)手，經過約5小時(shí)382輪報價，以1401萬元/畝、總價14億元、溢價率134%競得(de)洛龍區(qū)一宗商住地塊，樓面價7012元/平方米。
由此，洛龍區(qū)乃至整個(gè)洛陽的(de)單價地王紀錄繼續被刷新。而碧桂園這(zhè)宗地王附近的(de)項目，正是前文所述的(de)金科·綠(lǜ)都天宸。
據Wind，洛陽的(de)土地樓面價呈逐年上升趨勢，2019年6月(yuè)達到了(le)7005元/平方米，而今年1月(yuè)，這(zhè)一價格還(hái)是4506.55元/平方米，半年漲幅達55%。
房(fáng)價漲停闆
很多(duō)城(chéng)市還(hái)在想著(zhe)沖破限價，而洛陽卻已經開始給房(fáng)價設定了(le)漲停闆。
在此之前，開發商們對(duì)于房(fáng)價上漲的(de)預期，還(hái)來(lái)自2021年即将通(tōng)車的(de)洛陽地鐵1号線。
在記者的(de)走訪中，多(duō)個(gè)項目的(de)銷售人(rén)員(yuán)均以地鐵爲說辭：“出門就是地鐵，您要是想賣房(fáng)就别再猶豫了(le)。2016年傳出要修地鐵的(de)消息後，很多(duō)項目的(de)房(fáng)價穩穩漲了(le)一波，2021年地鐵修好之後這(zhè)裏的(de)房(fáng)價還(hái)會漲。”
除基礎設施外，從人(rén)口淨流入視角看，據洛陽市統計局數據，洛陽市一直處于人(rén)口淨流入狀态，且淨流入人(rén)口由2010年的(de)17.5萬人(rén)增至2018年的(de)21.9萬人(rén)，創曆史最高(gāo)水(shuǐ)平，這(zhè)成了(le)房(fáng)價上漲的(de)強勁推動力。
事實上，2017年5月(yuè)，洛陽就曾出台限價政策——“原則上售價不能高(gāo)于上個(gè)月(yuè)的(de)備案均價”。當時(shí)房(fáng)價漲勢得(de)到控制，随後兩年間，雖然漲幅有所放緩，但整體依然穩中有升。
據某房(fáng)産網，洛陽1月(yuè)房(fáng)價均值是7738元/平方米，7月(yuè)漲至8385元/平方米。但從全國範圍看，洛陽的(de)房(fáng)價大(dà)體處于中位水(shuǐ)平。
據國家統計局數據，6月(yuè)洛陽房(fáng)價定基指數是135.6，在全國70個(gè)大(dà)中城(chéng)市居于第35位。而根據某房(fáng)産網發布的(de)百城(chéng)房(fáng)價收入比榜單，洛陽處于100個(gè)城(chéng)市中的(de)第52位，保持中遊的(de)位置。
業内人(rén)士進向記者表示：“西安升級了(le)郊區(qū)限購(gòu)、洛陽強調了(le)限價，而開封收回了(le)放松的(de)政策。這(zhè)都說明(míng)，當前房(fáng)住不炒的(de)邏輯會繼續，房(fáng)地産市場(chǎng)依然需要積極對(duì)房(fáng)價進行降溫。”
“一方面，政策不會因爲三四線城(chéng)市交易降溫而松動，關鍵還(hái)是要看房(fáng)價；另一方面，如果房(fáng)價上漲過快(kuài)，那麽政策收緊和(hé)管控力度還(hái)會強化(huà)。這(zhè)也(yě)決定了(le)今年第三季度全國房(fáng)價管控政策的(de)特征爲一不放松、二或收緊。”
拒絕公積金
《每日經濟新聞》記者在走訪中發現，洛陽部分(fēn)新盤拒絕購(gòu)房(fáng)者使用(yòng)公積金貸款。
早在2017年12月(yuè)，住建部等四部門就已明(míng)确要求，房(fáng)企在銷售商品房(fáng)時(shí)，要提供不拒絕購(gòu)房(fáng)人(rén)使用(yòng)住房(fáng)公積金貸款的(de)書(shū)面承諾，并在樓盤銷售現場(chǎng)予以公示。
但是，金科·綠(lǜ)都天宸和(hé)中梁壹号院的(de)銷售人(rén)員(yuán)都避談公積金話(huà)題，記者主動問及之後，他(tā)們才支支吾吾地表示：“抱歉在這(zhè)裏購(gòu)房(fáng)不能使用(yòng)公積金，但我們可(kě)以協助您辦理(lǐ)商業貸款，并且大(dà)部分(fēn)洛陽的(de)新盤都不能使用(yòng)公積金。”而藍光(guāng)钰泷府的(de)說法則是“公積金、商業貸二者擇一”。
對(duì)于不能使用(yòng)公積金，他(tā)們自己給出的(de)解釋是“地塊在銀行做(zuò)了(le)抵押，所以不能使用(yòng)公積金”。
業内人(rén)士則向記者解釋：“公積金因爲審批程序太多(duō)的(de)确回款慢(màn)，不使用(yòng)公積金是開發商比較本能的(de)做(zuò)法。而土地被抵押，是因爲塊地和(hé)樓盤已經被抵押給了(le)銀行，如果後續樓盤出現爛尾銀行可(kě)以接手，公積金管理(lǐ)中心不放貸也(yě)是爲了(le)避免重複抵押，規避風險。”
洛陽市公積金管理(lǐ)中心工作人(rén)員(yuán)告訴《每日經濟新聞》記者：“通(tōng)常不能使用(yòng)公積金的(de)有兩種情況，一是五證不齊全，二是土地進行了(le)抵押。”
但該工作人(rén)員(yuán)同時(shí)表示：“不過，開發商已經抵押的(de)土地通(tōng)過擔保機構，聯系信貸科走相關程序，使用(yòng)公積金也(yě)不是不可(kě)能。”
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