33837元/平！廣州土地起拍(pāi)價創新高(gāo)！這(zhè)宗地究竟有何底氣？

　　今年，土地市場(chǎng)明(míng)顯回暖。

　　從年初金融城(chéng)地塊的(de)出讓，到南(nán)沙靈山島尖地塊遭二三十家品牌房(fáng)企瘋搶，再到未拍(pāi)已成王的(de)番禺易興地塊……無不演繹著(zhe)地塊之争愈發激烈。

　　其中，番禺易興地塊起拍(pāi)樓面價爲33837元/平！這(zhè)是廣州有史以來(lái)最高(gāo)的(de)起拍(pāi)樓面價，刷新番禺最高(gāo)地價！

　　這(zhè)究竟是什(shén)麽神仙地塊？是依山傍水(shuǐ)，還(hái)是雄踞CBD核心？然而，都不是，該地塊就在馬路邊，還(hái)靠近垃圾場(chǎng)……更多(duō)内幕請往下(xià)戳

　　易興地塊大(dà)緻區(qū)位圖

　　出讓條件：定位高(gāo)大(dà)上！限高(gāo)、超低密度、政府回購(gòu)

　　該地塊位于新光(guāng)快(kuài)速（北(běi)行）與金山大(dà)道的(de)交彙不遠(yuǎn)處，出讓條件相對(duì)苛刻。

　　地塊一：要求容積率≤1.01，建築密度≤30%，綠(lǜ)地率≥50%，建築限高(gāo)≤24米；

　　地塊二：容積率≤2.8，建築密度≤30%，綠(lǜ)地率≥30%，這(zhè)沒有限高(gāo)要求。

　　兩者都是二類居住用(yòng)地，其中地塊一總占地約28837平，可(kě)建築用(yòng)地28837平；地塊二總用(yòng)地面積2789平，可(kě)建築用(yòng)地僅2789平。地塊一面積是地塊二的(de)10倍+。

　　此外，競得(de)人(rén)須在地塊一内提供6000平方米住房(fáng)，并提供相應數量的(de)停車位租賃使用(yòng)，該政府性回購(gòu)住房(fáng)由廣州市番禺區(qū)政府指定單位按3500元/平方米的(de)價格回購(gòu)（按政府性回購(gòu)房(fáng)面積計算(suàn)）。

　　很明(míng)顯，未來(lái)地塊一産品将以低密度聯排、疊拼等高(gāo)端産品爲主；地塊二産品則主要供政府回購(gòu)。

　　地塊現狀：暫不敢恭維！近馬路，靠城(chéng)中村(cūn)，有高(gāo)壓線

　　該地塊西側是新光(guāng)快(kuài)速路，北(běi)側不遠(yuǎn)處爲廣明(míng)高(gāo)速和(hé)金山大(dà)道，東北(běi)側爲金山工業園、東南(nán)側是廣州淘寶第一村(cūn)——裏仁洞村(cūn)。

　　簡而言之，該地塊目前被主幹道、工業園、城(chéng)中村(cūn)包圍，沒山，沒水(shuǐ)，周邊也(yě)不是CBD。

　　當前，該地塊長(cháng)滿雜(zá)草(cǎo)，圍牆周邊有垃圾堆放，牆邊還(hái)有污濁積水(shuǐ)，東北(běi)側有高(gāo)壓線經過。

　　易興地塊周邊環境

　　這(zhè)在出讓公告中已明(míng)确指出，競得(de)人(rén)須按照(zhào)相關政策法規要求，對(duì)高(gāo)壓線進行合理(lǐ)保護和(hé)利用(yòng)，地塊開發建設時(shí)需按供電部門意見處理(lǐ)，競得(de)人(rén)不得(de)将供電線路的(de)處理(lǐ)作爲項目申請延期開發（包括開工、竣工等）的(de)依據。

　　易興地塊周邊環境

　　周邊配套：交通(tōng)出行靠自駕，無地鐵，公交隻有1路車

　　該地塊靠近新光(guāng)快(kuài)速路、金山大(dà)道、廣明(míng)高(gāo)速等番禺主幹道，能快(kuài)速接駁南(nán)沙港快(kuài)速、新東高(gāo)速等，10分(fēn)鐘(zhōng)内可(kě)到達漢溪長(cháng)隆、15分(fēn)鐘(zhōng)左右可(kě)到番禺萬博和(hé)思科智慧城(chéng)。

　　所以若自駕出行，交通(tōng)條件并不差。不過幸好規劃有綠(lǜ)帶，要不主幹道環繞，未來(lái)噪音(yīn)粉塵影(yǐng)響不小。

　　但是，若坐(zuò)公共交通(tōng)則比較麻煩。地塊東北(běi)側約500米處有個(gè)小型公交總站，真的(de)很mini，隻有1路公交，可(kě)以接駁地鐵3号線市橋站。

　　若前往3号線漢溪長(cháng)隆站，車程大(dà)約8分(fēn)鐘(zhōng)；未來(lái)地鐵22号線設站在祈福新村(cūn)，距離該地塊也(yě)不近。目前，暫無其他(tā)地鐵路線經過該地塊。

　　易興地塊附近公交站

　　商業：馬路對(duì)面是宜家，其餘都是村(cūn)級配套

　　該地塊周邊商業配套主要有兩part：（1）馬路對(duì)面招商金山谷和(hé)富豪山莊小區(qū)底商以及附近宜家家居。但隔著(zhe)大(dà)馬路去買些日常用(yòng)品，并不是很現實。

　　富豪山莊底層商鋪

　　（2）裏仁洞村(cūn)，在這(zhè)裏超市、藥店(diàn)、特色美(měi)食店(diàn)、快(kuài)餐店(diàn)等一應俱全，但是顧名思義，這(zhè)都是村(cūn)級配套。

　　裏仁洞村(cūn)沿街(jiē)商鋪

　　除此之外，中大(dà)型商業配套主要集中在兩三公裏外的(de)祈福商圈以及萬博商圈。

　　教育：公立學校資源有限，私立學校高(gāo)達13萬/年

　　以地塊爲核心，三公裏範圍内有多(duō)間學校，但公立學校基本是其他(tā)小區(qū)配套，而私立學校學費高(gāo)得(de)吓人(rén)。

　　如裏仁洞小學，公立，招生要求是裏仁洞村(cūn)戶籍村(cūn)民适齡子女(nǚ)，或自在城(chéng)市花園、諾德名都、諾德名築符合“人(rén)戶一緻”條件的(de)業主适齡子女(nǚ)。（2019年最新招生方案）

　　富豪山莊小學，公立，也(yě)要求生源是富豪山莊小區(qū)符合“人(rén)戶一緻”條件的(de)居民、業主适齡子女(nǚ)。（2019年最新招生方案）

　　此外，廣州加拿大(dà)國際學校，私立學校，幼兒(ér)園僅學位就13萬/年，不包括其他(tā)學雜(zá)費！

　　像機關幼兒(ér)園、祈福中英文等口碑不錯的(de)學校，則學位比較緊張。

　　富豪山莊小學實景圖

　　周邊環境：與火燒崗垃圾場(chǎng)直線距離僅約1.5公裏

　　火燒崗垃圾填埋場(chǎng)，是廣州三大(dà)垃圾場(chǎng)之一，是廣州南(nán)部最大(dà)的(de)垃圾填埋場(chǎng)，不僅對(duì)萬博闆塊有影(yǐng)響，還(hái)影(yǐng)響到市橋北(běi)的(de)富豪山莊、招商金山谷以及即将出讓的(de)易興地塊等片區(qū)。

　　該地塊與垃圾場(chǎng)直線距離不超過2公裏，在榄塘路遠(yuǎn)遠(yuǎn)就可(kě)以看到堆積如山的(de)垃圾場(chǎng)。

　　住在裏仁洞的(de)居民表示，現在已經好很多(duō)，夏季雨(yǔ)後偶爾才會聞到異味。

　　火燒崗垃圾場(chǎng)實景圖

　　其實，早在2014年，就有消息稱火燒崗垃圾場(chǎng)将封場(chǎng)複綠(lǜ)，但時(shí)至今日并沒有确切的(de)消息。不過，新增垃圾量已在減少。

　　根據2014年10月(yuè)11日《番禺區(qū)城(chéng)市管理(lǐ)局對(duì)區(qū)政協十三屆五次會議(yì)第25号提案的(de)答(dá)複》文件顯示，火燒崗垃圾填埋場(chǎng)關閉的(de)前提條件是廣州市第四資源熱(rè)力電廠一期和(hé)二期投産，實現番禺全部生活垃圾的(de)焚燒處理(lǐ)。

　　目前，一期已投産，二期工期計劃爲2019-2022年。這(zhè)意味著(zhe)，保守估計火燒崗在2022年前有望全面封場(chǎng)。

　　火燒崗垃圾場(chǎng)出入口還(hái)有車輛進出

　　周邊樓市：新房(fáng)不多(duō)，一手隻有祈福缤紛彙（4.5萬/平）

　　該地塊周邊樓盤主要集中在新光(guāng)快(kuài)速路以西，和(hé)廣明(míng)高(gāo)速以北(běi)。北(běi)側，自在城(chéng)市花園，2005年的(de)房(fáng)子，二手報價在2.7-3.1萬/平區(qū)間，總價270萬/套起；諾德名都，樓齡相對(duì)新，2013年的(de)房(fáng)子，當前二手放盤量較少，均價3萬+/平。

　　西側招商金山谷、富豪山莊、祈福新村(cūn)等大(dà)盤不同房(fáng)源價格差距較大(dà)，基本在2.5-3.3萬/平區(qū)間。如招商金山谷領仕組團，2012年的(de)房(fáng)子，二手報價基本3.5萬/平起，總價350萬/套起；而金山谷mini-top則低至80萬/套，不過建面僅約30平。

　　富豪山莊實景圖

　　當前，唯一有一手房(fáng)源在售的(de)是祈福缤紛彙。祈福缤紛彙目前主要在售41-163平單位，戶型選擇多(duō)，帶裝修出售，均價45000元/平。

　　此外，去年12月(yuè)份中鐵建斬獲的(de)安美(měi)塑料廠，就在富豪山莊和(hé)招商金山谷旁，當時(shí)以23419元/平的(de)樓面價成交，目前已動工，預計未來(lái)一兩年内會如市。

　　從當前的(de)周邊環境來(lái)看，中鐵建項目周邊居住氛圍濃，商業配套齊全，生活氛圍明(míng)顯優越于即将出讓的(de)易興地塊。

　　中鐵建項目現場(chǎng)圖

　　中鐵建項目現場(chǎng)圖

　　但僅從地價來(lái)看，未來(lái)易興地塊産品對(duì)标的(de)金地壹粵府和(hé)五礦萬樾台。

　　其中，金地壹粵府是番禺的(de)地王項目。該地塊是在2017年1月(yuè)出讓，經過129輪激烈競拍(pāi)才被金地斬獲，折合樓面價33660元/平，在易興地塊出讓前依然是番禺的(de)地王。

　　目前金地壹粵府在售130-180平洋房(fáng)，均價65000元/平；同期在售310-355平環幕大(dà)平層，總價在1400-2300元/套。

　　五礦萬樾台，當初也(yě)是個(gè)高(gāo)價地塊，樓面價高(gāo)達30711元/平，僅次于金地地塊。主推161-216平别墅，均價70000-90000元/平。

　　以上兩者是番禺至今爲止，唯獨兩宗超過3字頭的(de)地塊。而即将出讓的(de)易興地塊起拍(pāi)價即高(gāo)達33837元/平，創新高(gāo)，這(zhè)意味著(zhe)未來(lái)産品售價很可(kě)能6字頭起。

　　未來(lái)發展：關鍵看裏仁洞村(cūn)改造，投資達210億

　　裏仁洞村(cūn)，北(běi)至錦繡香江、西至新光(guāng)快(kuài)速、南(nán)至榄塘路、東至番禺大(dà)道。根據去年年底規劃，裏仁洞村(cūn)規劃有大(dà)片的(de)商業用(yòng)地和(hé)居住用(yòng)地。

　　裏仁洞村(cūn)大(dà)緻區(qū)位圖

　　規劃範圍的(de)東部，還(hái)規劃有一塊殡葬設施用(yòng)地。

　　裏仁洞村(cūn)規劃圖

　　裏仁洞村(cūn)規劃圖示說明(míng)

　　目前，裏仁洞村(cūn)舊(jiù)改合作企業正在招标。根據公告顯示，改造總投資将高(gāo)達210億元，并規劃有300米左右的(de)高(gāo)層商業建築。

　　300米高(gāo)什(shén)麽概念？目前番禺地标廣晟萬博城(chéng)A塔僅約266米，意思是未來(lái)這(zhè)裏将會成爲番禺的(de)新地标。

　　裏仁洞村(cūn)現狀

　　易興地塊将于6月(yuè)20日正式拍(pāi)賣，究竟花落誰家？未來(lái)，裏仁洞村(cūn)改造如何？不妨拭目以待。