彭永東： 中國房(fáng)地産将進入服務者價值時(shí)代

貝殼找房(fáng)CEO彭永東：中國房(fáng)地産将進入服務者價值時(shí)代

[進入住房(fáng)存量時(shí)代，二手房(fáng)交易越來(lái)越成爲重點城(chéng)市房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)主導。用(yòng)戶第一關注的(de)信息是品質，第二是服務。所以未來(lái)提供更好的(de)品質，無論是制造業提供更好的(de)住宅，還(hái)是服務業提供更好的(de)數據和(hé)服務标準，都是下(xià)一步競争的(de)主基調。]

“用(yòng)戶第一關注的(de)信息是品質，第二是服務。所以未來(lái)提供更好的(de)品質，無論是制造業提供更好的(de)住宅，還(hái)是服務業提供更好的(de)數據和(hé)服務标準，都是下(xià)一步競争的(de)主基調。”3月(yuè)29日，貝殼找房(fáng)CEO彭永東在博鳌亞洲論壇2019年年會上說。

近30年以來(lái)，我國共建設約2億套住房(fáng)，城(chéng)鎮家庭戶均套數達到1.08套，中國城(chéng)市居民基本告别了(le)住房(fáng)短缺——這(zhè)也(yě)是人(rén)類曆史上規模最大(dà)、速度最快(kuài)的(de)城(chéng)市化(huà)，城(chéng)市化(huà)率從26%提高(gāo)到58%。

進入住房(fáng)存量時(shí)代，二手房(fáng)交易越來(lái)越成爲重點城(chéng)市房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)主導。

服務者價值時(shí)代即将來(lái)臨

貝殼找房(fáng)提供的(de)數據顯示，近年來(lái)全國二手房(fáng)交易年均400萬~500萬套，二手房(fáng)市場(chǎng)GMV達到6.5萬億元。2018年全國約20個(gè)城(chéng)市二手房(fáng)交易量超過新房(fáng)。另一方面，在租購(gòu)并舉政策的(de)推動下(xià)，租賃市場(chǎng)正在進入規範發展的(de)快(kuài)車道，專業化(huà)租賃運營快(kuài)速興起，2018年全國租賃市場(chǎng)GMV大(dà)約1.2萬億左右。

彭永東把房(fáng)地産的(de)發展曆程概括爲三個(gè)時(shí)代：第一個(gè)時(shí)代是生産資料價值時(shí)代，爲解決住房(fáng)短缺而大(dà)規模建設，土地、資金的(de)價值對(duì)生産極爲重要，這(zhè)一階段的(de)核心目标是住房(fáng)數量擴張，土地和(hé)資金要素投入是決定産出的(de)關鍵因素。采取大(dà)規模、标準化(huà)建設的(de)工業化(huà)模式，服務者是流水(shuǐ)線上生産者的(de)角色，其價值難得(de)被衡量。第二個(gè)時(shí)代是信息價值時(shí)代，住房(fáng)告别短缺，由數量擴張向存量流通(tōng)轉變，在存量房(fáng)屋流通(tōng)中，信息将人(rén)和(hé)房(fáng)屋進行串聯，實現了(le)更高(gāo)效的(de)匹配，但隻有簡單撮合，服務比較淺。在這(zhè)一時(shí)代，“人(rén)”的(de)價值不如信息價值那麽重要。

伴随著(zhe)居住物(wù)理(lǐ)條件改善，消費者品質居住和(hé)流通(tōng)服務需求提升，以及行業與互聯網的(de)深度融合，房(fáng)地産行業将進入“服務者價值”時(shí)代。這(zhè)一階段，圍繞住房(fáng)的(de)服務比房(fáng)屋本身更加重要，服務者的(de)角色和(hé)價值将被重新定義。服務者要對(duì)服務的(de)結果負責，人(rén)成爲最大(dà)的(de)變量。彭永東具體解釋這(zhè)一段階段的(de)特點時(shí)表示，一方面，行業會建立資質認定體系和(hé)行業規範體系。實行嚴格的(de)職業經理(lǐ)人(rén)制度，形成一批以房(fáng)産經紀、房(fáng)屋托管、物(wù)業管理(lǐ)、資産管理(lǐ)爲核心的(de)專業房(fáng)産服務階層；另一方面，管理(lǐ)型服務市場(chǎng)興起，行業需要從“輕”變“重”，不僅關注信息的(de)質量，更需要對(duì)服務者的(de)準入、行爲、信用(yòng)等進行有組織的(de)管理(lǐ)，推動服務者朝著(zhe)消費者滿意的(de)方向進化(huà)。

服務者價值指數級增長(cháng)

彭永東預測，在流通(tōng)率趨勢性上升的(de)驅動下(xià)，中國2.5億套存量資産将被充分(fēn)盤活，形成全球最高(gāo)的(de)存量住房(fáng)。

活躍的(de)存量房(fáng)交易，自然需要與之匹配的(de)房(fáng)産交易服務。彭永東認爲，服務者的(de)機遇空間巨大(dà)。進入服務時(shí)代，房(fáng)地産服務會向兩個(gè)方向的(de)延伸：

第一，向後端延伸包括：在售和(hé)待售新房(fáng)庫存、二手房(fáng)、商辦的(de)交易市場(chǎng)及交易衍生服務；房(fáng)屋租賃、管理(lǐ)以及衍生服務如搬遷、保潔、維修等；存量土地和(hé)房(fáng)屋的(de)更新改造服務；社區(qū)物(wù)業管理(lǐ)、社區(qū)零售等服務；互聯網信息數據服務。

第二，向開發前段滲透。在彭永東看來(lái)，過去的(de)住房(fáng)開發大(dà)多(duō)是集中式、标準化(huà)建設，房(fáng)屋設計和(hé)功能同質化(huà)。在下(xià)一階段，房(fáng)屋開發會根據客戶個(gè)性化(huà)需求定制化(huà)生産，每一套房(fáng)子都需要差異化(huà)的(de)設計、施工、裝修。裝配式建築、工業互聯網将進一步深入到房(fáng)屋開發設計施工環節，用(yòng)數據和(hé)信息改造整個(gè)開發鏈條。

彭永東進一步分(fēn)析，中國的(de)互聯網平台是連接服務者的(de)載體，互聯網的(de)信息透明(míng)和(hé)無差别分(fēn)享，在提供優質信息内容的(de)同時(shí)，帶給消費者更好的(de)體驗，重塑了(le)人(rén)、房(fáng)關系。同時(shí)，互聯網平台的(de)共享規則機制能夠将不同領域的(de)服務者整合起來(lái)，形成一套共享共治體系，爲參與的(de)服務者賦能，加快(kuài)行業進化(huà)叠代。

“聚合人(rén)的(de)價值的(de)平台崛起，以及居住服務綜合服務商的(de)孕育是‘服務者價值時(shí)代’的(de)兩大(dà)機遇。”彭永東坦言，能夠最大(dà)限度聚攏一批高(gāo)水(shuǐ)平、職業化(huà)的(de)服務者，滿足用(yòng)戶品質居住的(de)需求，是平台最大(dà)的(de)價值。而制定公認的(de)行業規則、擁有行業發展基礎設施、整合上下(xià)遊供應鏈，是一個(gè)平台競争力和(hé)号召力的(de)核心。

“服務者時(shí)代到來(lái)的(de)核心标志是行業全面構建标準，如構建人(rén)的(de)标準、構建物(wù)的(de)标準、構建流程的(de)标準。當服務者價值全面崛起，服務紅利就會顯現，好的(de)服務者将享受個(gè)人(rén)溢價、形成個(gè)人(rén)品牌。中國居住領域平台公司的(de)誕生，将爲服務者構建基礎設施，并助力優質服務者長(cháng)期發展和(hé)耕耘。”彭永東指出。

财政部财政科學研究所前所長(cháng)、華夏新供給經濟學研究所首席經濟學家賈康也(yě)持有相似觀點。他(tā)認爲，對(duì)于居住服務相關領域而言，未來(lái)需求仍将是擴大(dà)趨勢，而且在市場(chǎng)分(fēn)化(huà)和(hé)越來(lái)越多(duō)樣化(huà)的(de)諸種變量影(yǐng)響下(xià)，更需要專業化(huà)的(de)從業者給予消費者咨詢和(hé)引導，充分(fēn)利用(yòng)互聯網、大(dà)數據和(hé)新技術的(de)力量，提升服務效率和(hé)專業水(shuǐ)平。

“‘互聯網+’的(de)上半場(chǎng)，衣食住行四個(gè)領域，衣、食、行幾乎都完成了(le)線上化(huà)改造，越來(lái)越能滿足用(yòng)戶多(duō)層級、定制化(huà)的(de)需求，相比之下(xià)，‘互聯網+’對(duì)‘住’的(de)領域改造相對(duì)較少，大(dà)量痛點還(hái)未解決。在互聯網發展的(de)下(xià)半場(chǎng)，‘住’需要迎頭趕上，提升居住供給體系效率和(hé)服務水(shuǐ)平。”賈康說。