一季度公積金政策頻(pín)出 一二線樓市加速回暖

[摘要] 中央國家機關住房(fáng)資金管理(lǐ)中心出台新政，明(míng)确對(duì)職工二套房(fáng)公積金貸款“認房(fáng)又認貸”，二套房(fáng)首付比例調整爲最低六成且最多(duō)貸60萬元。

4月(yuè)12日，中央國家機關住房(fáng)資金管理(lǐ)中心出台新政，明(míng)确對(duì)職工二套房(fáng)公積金貸款“認房(fáng)又認貸”，二套房(fáng)首付比例調整爲最低六成且最多(duō)貸60萬元。

今年1月(yuè)以來(lái)，多(duō)地公積金政策頻(pín)繁出台，北(běi)京、上海、廣州、揚州等城(chéng)市均在一季度發布公積金新政。如在上述項政策公布前不久，北(běi)京已發布“市公積金放寬異地購(gòu)房(fáng)範圍”的(de)政策。且已有消息透露，有國資銀行已發布“重點支持一線和(hé)部分(fēn)二線城(chéng)市按揭”相關消息。

在業内專家看來(lái)，國管公積金所占比例較小，其本質隻是一種政策補充，不影(yǐng)響大(dà)趨勢。但這(zhè)更進一步說明(míng)了(le)，目前的(de)政策和(hé)市場(chǎng)行情，在充分(fēn)貫徹“因城(chéng)施策”以及“差别化(huà)貸款”政策導向。

事實上，3月(yuè)以來(lái)，一線城(chéng)市和(hé)部分(fēn)二線城(chéng)市的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)已開始回暖。目前是資金面、政策預期、銀行信貸三重因素共同作用(yòng)，一二線市場(chǎng)将持續回暖。

一線城(chéng)市新房(fáng)率先回暖

在剛剛過去的(de)一季度，國内房(fáng)地産市場(chǎng)“暖意”初現，一二線城(chéng)市表現尤爲明(míng)顯。

業内研究機構的(de)數據顯示，3月(yuè)，全國新房(fáng)成交同比微增9％，其中一線城(chéng)市增幅最爲顯著，速度快(kuài)于市場(chǎng)整體水(shuǐ)平，二線城(chéng)市則“漲跌參半”。一季度，一線城(chéng)市商品住宅成交量同比上漲約三成，其中北(běi)京的(de)成交面積同比上漲超1倍。

從成交均價來(lái)看，北(běi)京、上海、廣州的(de)房(fáng)價出現波動，深圳月(yuè)度成交價格平穩緩降，但同比去年仍在上漲。

據監測數據，今年1月(yuè)，受春節假期影(yǐng)響，用(yòng)戶對(duì)于新房(fáng)的(de)需求較低，進入2、3月(yuè)，用(yòng)戶的(de)找房(fáng)熱(rè)情上揚，市場(chǎng)熱(rè)度回暖。相比之下(xià)，三四線城(chéng)市“跌多(duō)漲少”，分(fēn)化(huà)加劇。房(fáng)地産投資活動不能隻看大(dà)周期，即全國房(fáng)地産周期，更應該關注每一個(gè)城(chéng)市的(de)小周期，因爲小周期決定了(le)每個(gè)項目的(de)命運。

2019年，貨币環境将有所改善，但一線城(chéng)市的(de)樓市調控政策還(hái)将繼續。雖然全面放松樓市政策的(de)可(kě)能性不高(gāo)，但在經濟不确定性增加的(de)情況下(xià)，一線城(chéng)市或迎來(lái)政策微調以穩定市場(chǎng)。

銀行信貸向一二線傾斜

在一二線樓市回暖的(de)背後，《每日經濟新聞》記者了(le)解到，某國資銀行在2018年年報中對(duì)于按揭表态是：重點支持一線和(hé)部分(fēn)二線城(chéng)市按揭，審慎對(duì)待三四線城(chéng)市。

根據數據顯示，2018年11月(yuè)按揭利率爲近幾年最高(gāo)點，此後開始下(xià)行。截至2019年2月(yuè)，一線城(chéng)市首套房(fáng)按揭貸款利率下(xià)降11bp，二線城(chéng)市下(xià)降16bp，三四線城(chéng)市下(xià)降隻有5bp。

與此同時(shí)，來(lái)自興業證券的(de)研究指出，當前，一二線城(chéng)市房(fáng)地産基本面将趨勢性上行；目前一二線城(chéng)市回暖不是階段性的(de)，是趨勢性的(de)，是新一輪周期起點。

上述研究還(hái)認爲，銀行将趨勢性增加一二線城(chéng)市按揭配置，商業銀行對(duì)一二線城(chéng)市按揭表态發生重大(dà)拐點性變化(huà)，一二線和(hé)三四線按揭利率走勢出現結構性差異，一二線城(chéng)市杠杆放款速度出現拐點性變化(huà)。而這(zhè)背後主導大(dà)邏輯就是，過往幾年，三四線城(chéng)市低質量杠杆施加太多(duō)，這(zhè)個(gè)時(shí)間點，銀行理(lǐ)應對(duì)一二線和(hé)三四線城(chéng)市的(de)杠杆态度做(zuò)出結構性逆轉，這(zhè)是趨勢性的(de)。

據了(le)解，2018年10月(yuè)以來(lái)，尤其是2019年以來(lái)，一二線城(chéng)市放款周期明(míng)顯縮短。2018年，銀行整體房(fáng)貸額度緊張，放款速度較慢(màn)，一般在3～6個(gè)月(yuè)左右。而今年以來(lái)，房(fáng)貸額度明(míng)顯寬松，多(duō)數城(chéng)市基本7個(gè)工作日即可(kě)放款。

興業銀行的(de)分(fēn)析師表示：“銀行這(zhè)一态度的(de)變化(huà)背後主導大(dà)邏輯，就是銀行對(duì)于按揭偏好是長(cháng)期的(de)。微觀結構來(lái)看，一二線購(gòu)房(fáng)客戶主要可(kě)分(fēn)爲首次置業需求和(hé)置換需求，加給這(zhè)兩類群體的(de)杠杆總體看相比三四線的(de)購(gòu)房(fáng)杠杆更安全。”

購(gòu)房(fáng)者信心指數上漲

與一二線城(chéng)市樓市成交量上升相對(duì)應的(de)是，購(gòu)房(fáng)者信心指數也(yě)同步處于上漲趨勢。

數據顯示，2018年11月(yuè)開始，購(gòu)房(fáng)者信心指數逐漸上揚；2019年2月(yuè)購(gòu)房(fáng)者信心指數爲107.6，環比上升5.0％；一二線城(chéng)市短期内房(fáng)價穩定，未來(lái)還(hái)會上漲的(de)用(yòng)戶占比67.7％。

從不同城(chéng)市級别的(de)找房(fáng)熱(rè)度來(lái)看，2019年1月(yuè)，一二線城(chéng)市，尤其是一線城(chéng)市購(gòu)房(fáng)者找房(fáng)熱(rè)度環比下(xià)降明(míng)顯，而三四線城(chéng)市找房(fáng)熱(rè)度持續上升，熱(rè)度漲幅高(gāo)于一二線城(chéng)市。春節假期結束後進入3月(yuè)，一二線城(chéng)市的(de)找房(fáng)熱(rè)度再次回暖。

2019年一季度，一線及周邊城(chéng)市的(de)找房(fáng)熱(rè)度同比上揚，環北(běi)京及環深圳城(chéng)市群找房(fáng)熱(rè)度同比漲幅超20％。以上海爲例，其一手住宅銷售勢頭在3月(yuè)份有所改善，二手房(fáng)找房(fáng)熱(rè)度領先于一線各城(chéng)；強二線城(chéng)市中，重慶、西安等西部城(chéng)市的(de)二手房(fáng)找房(fáng)熱(rè)度居于前列。

從基本面來(lái)看，2019年并不具備大(dà)陽春的(de)基礎，因爲國家對(duì)2019年樓市調控的(de)要求是保持“三穩”，所以樓市小幅的(de)上下(xià)波動屬于正常的(de)穩定範疇，但交易熱(rè)度大(dà)幅上升，尤其是房(fáng)價快(kuài)速上升一定會被控制。

并且市場(chǎng)面也(yě)難實現大(dà)幅波動，一二線城(chéng)市的(de)樓市調控并未大(dà)放松，尤其是限購(gòu)需求的(de)不放松導緻了(le)需求難以在短期快(kuài)速增加；三四線城(chéng)市則面臨2019規劃棚改面積同比大(dà)幅縮水(shuǐ)的(de)現狀，也(yě)依然難以支撐樓市的(de)大(dà)陽春。