樓市降溫土地财政增長(cháng)放緩 三四線城(chéng)市醞釀"救市"

[摘要] 2018年，由于受到樓市降溫、棚改退潮的(de)影(yǐng)響，土地市場(chǎng)降溫，增速放緩。而在一些對(duì)土地财政依賴度較高(gāo)的(de)三四線城(chéng)市，已經有城(chéng)市開始“救市”。再加上全國很多(duō)城(chéng)市都執行比較嚴格的(de)限購(gòu)政策，開發商的(de)銷售回款也(yě)并不是特别理(lǐ)想，現金流的(de)壓力造成開發商在投資拿地、資金調配方面存在著(zhe)一定的(de)壓力，土地流拍(pāi)自然會增加。

2018年，由于受到樓市降溫、棚改退潮的(de)影(yǐng)響，土地市場(chǎng)降溫，增速放緩。而在一些對(duì)土地财政依賴度較高(gāo)的(de)三四線城(chéng)市，已經有城(chéng)市開始“救市”。

2018年土地市場(chǎng)轉冷(lěng)

近日，2018年土地市場(chǎng)的(de)報告數據顯示，2015年以來(lái)，随著(zhe)房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)複蘇及火熱(rè)，土地使用(yòng)權收入連年攀升，2017年全國土地收入超5萬億，增速近40％。2018年，由于房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)調控，房(fáng)企融資收緊等因素的(de)影(yǐng)響，全國土地市場(chǎng)有所降溫。2018年全國土地收入創新高(gāo)，達到了(le)6.51萬億，增速放緩至25％。

随著(zhe)土地市場(chǎng)的(de)降溫，土地流拍(pāi)也(yě)在增加，據統計，2018年全國地級市土地流拍(pāi)數量達到創記錄的(de)1808宗，且下(xià)半年以來(lái)成交土地多(duō)以低價和(hé)底價成交。

在去年土地市場(chǎng)降溫的(de)背後，是房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)整體轉冷(lěng)。合碩機構首席分(fēn)析師郭毅在接受《華夏時(shí)報》記者采訪時(shí)表示，土地市場(chǎng)降溫是幾個(gè)層面引起的(de)，第一個(gè)是去杠杆對(duì)開發商現金流的(de)影(yǐng)響，在2018年達到了(le)一個(gè)峰值，開發商的(de)資金狀況并不是特别樂(yuè)觀。再加上全國很多(duō)城(chéng)市都執行比較嚴格的(de)限購(gòu)政策，開發商的(de)銷售回款也(yě)并不是特别理(lǐ)想，現金流的(de)壓力造成開發商在投資拿地、資金調配方面存在著(zhe)一定的(de)壓力，土地流拍(pāi)自然會增加。

棚改退潮，也(yě)是造成2018年土地市場(chǎng)轉冷(lěng)的(de)一大(dà)因素。2018年10月(yuè)8日，國務院常務會議(yì)明(míng)确指出，因地制宜調整完善棚改貨币化(huà)安置政策，商品住房(fáng)庫存不足、房(fáng)價上漲壓力大(dà)的(de)市縣，要盡快(kuài)取消貨币化(huà)安置優惠政策。對(duì)新開工棚改項目抓緊研究出台金融支持政策，嚴禁借棚改之名盲目舉債和(hé)其他(tā)違法違規行爲。吉林(lín)長(cháng)春、江蘇淮安等地也(yě)調整了(le)棚改政策，降低棚改貨币化(huà)安置比例，推進更多(duō)進行實物(wù)安置。

上海中原地産市場(chǎng)分(fēn)析師盧文曦在接受《華夏時(shí)報》記者采訪時(shí)表示，棚改政策的(de)轉變，對(duì)土地市場(chǎng)是有一定影(yǐng)響的(de)。貨币化(huà)安置的(de)減少，市場(chǎng)上就少了(le)很多(duō)購(gòu)房(fáng)需求，尤其是對(duì)于三四線城(chéng)市來(lái)說，内生性需求本來(lái)就不多(duō)，購(gòu)房(fáng)需求在前一波房(fáng)價快(kuài)速增長(cháng)的(de)時(shí)候已經釋放掉了(le)，未來(lái)需求可(kě)能會更少。房(fáng)企自然會謹慎一些看待這(zhè)些市場(chǎng)，購(gòu)置土地時(shí)會更爲謹慎。

三四線依賴土地财政

2012年以來(lái)土地使用(yòng)權出讓金與地方公共預算(suàn)的(de)比值基本保持在0.4以上，近兩年來(lái)随著(zhe)土地出讓金的(de)攀升，與地方一般公共預算(suàn)收入的(de)比值也(yě)越來(lái)越大(dà)，2017年、2018年的(de)比值升爲0.57、0.66，超過地方一般公共預算(suàn)收入的(de)一半以上。

據分(fēn)析，從土地使用(yòng)權收入與地方一般公共預算(suàn)收入比值可(kě)以明(míng)顯看到地方政府對(duì)土地财政的(de)依賴程度一直較高(gāo)，地方政府寄希望于賣地來(lái)彌補和(hé)維持地方财政收支缺口。但近年來(lái)過分(fēn)依賴土地出讓收入帶來(lái)的(de)負面影(yǐng)響越來(lái)越大(dà)，對(duì)土地财政的(de)依賴逐漸成爲導緻房(fáng)價上漲的(de)重要因素之一，同時(shí)也(yě)加大(dà)了(le)地方債務風險以及金融風險。

從城(chéng)市來(lái)看，在2018年，一線城(chéng)市、二線城(chéng)市、三四線城(chéng)市土地出讓金占地方一般公共預算(suàn)收入的(de)平均比值分(fēn)别爲0.4、0.91和(hé)1.51。三四線城(chéng)市對(duì)土地财政的(de)依賴度最高(gāo)。

一線城(chéng)市産業轉型，逐漸進入後工業化(huà)階段，産業合理(lǐ)，政府一般公共預算(suàn)收入較高(gāo)，土地财政依賴度處于較低水(shuǐ)平；二線城(chéng)市處于快(kuài)速擴張期，需求旺盛，市場(chǎng)熱(rè)度高(gāo)，供地規模大(dà)且房(fáng)企競争激烈，土地财政依賴度略高(gāo)于一線城(chéng)市；三四線城(chéng)市自身經濟體量有限，抗風險能力不足，但在棚改及行業上行周期帶動下(xià)，部分(fēn)城(chéng)市土地出讓收入大(dà)幅增長(cháng)，在2018年土地财政依賴度最高(gāo)。

由于多(duō)數三四線城(chéng)市經濟基礎較薄弱，土地财政收入幾乎成爲城(chéng)市經濟發展的(de)最主要來(lái)源，比如菏澤、日照(zhào)等城(chéng)市，得(de)益于大(dà)規模的(de)棚改貨币化(huà)安置，土地出讓金收入大(dà)幅提升，是其一般公共預算(suàn)收入的(de)2倍以上，爲地方政府提供了(le)豐厚的(de)資金。随著(zhe)棚改貨币化(huà)推進，刺激了(le)三四線城(chéng)市大(dà)量的(de)購(gòu)房(fáng)需求，三四線商品房(fáng)市場(chǎng)迅速量價齊升，帶動土地市場(chǎng)一時(shí)火熱(rè)，地方政府在高(gāo)位時(shí)賣地套現成爲緩解地方債務的(de)重要手段。高(gāo)土地依賴度短期也(yě)引發了(le)地價、房(fáng)價快(kuài)速上升，未來(lái)随著(zhe)棚改貨币化(huà)比例下(xià)調，需求已經被提前透支的(de)情況下(xià)，一旦土地市場(chǎng)降溫，此類城(chéng)市需求将難以爲繼。

部分(fēn)三四線城(chéng)市醞釀“救市”

2018年末，多(duō)個(gè)城(chéng)市開始悄然松綁調控政策。菏澤取消限售政策、杭州和(hé)珠海放松購(gòu)房(fáng)的(de)社保要求、青島高(gāo)新區(qū)取消執行半年前出台的(de)搖号政策、合肥悄悄松綁限購(gòu)，這(zhè)些城(chéng)市開啓了(le)地方放松限購(gòu)的(de)小高(gāo)潮。

最近，一些地方政府開始了(le)“救市”政策。菏澤成武縣出台了(le)房(fáng)地産新政，規定各鎮農民購(gòu)買首套房(fáng)可(kě)以享受300元／平方米優惠，首付不超過30％，貸款利率下(xià)限爲貸款基準利率的(de)0.9倍，上限不超過貸款基準利率的(de)1.25倍。

對(duì)此，盧文曦表示，買房(fáng)補貼房(fáng)款，這(zhè)是最直接的(de)刺激動作，成武縣救市的(de)動作已經很明(míng)顯了(le)。有些地方過度依賴土地财政，房(fáng)子賣不好，導緻土地賣不掉，會直接影(yǐng)響到地方政府的(de)收入，這(zhè)肯定是地方經濟受不了(le)的(de)。三四線城(chéng)市，尤其是對(duì)于土地财政依賴度較高(gāo)的(de)地區(qū)，肯定會想辦法做(zuò)政策上的(de)松動，未來(lái)像成武縣的(de)城(chéng)市還(hái)有很多(duō)。

郭毅也(yě)表示，今年房(fáng)地産調控推行“落實城(chéng)市主體責任”，各地需要根據城(chéng)市特點出台調控政策，前面有示範效應的(de)一些城(chéng)市，并沒有被中央叫停，預期今年會有更多(duō)城(chéng)市對(duì)樓市進行适度的(de)松綁，但這(zhè)個(gè)松綁會是一個(gè)漸進式的(de)、嘗試性的(de)，如果市場(chǎng)出現過熱(rè)的(de)苗頭，松綁不會繼續，因爲地方政府還(hái)是要對(duì)調控的(de)結果負責，守住“房(fáng)住不炒”這(zhè)個(gè)底線。