“公攤面積”要取消？央視：這(zhè)是錯誤理(lǐ)解



[摘要] “套内計價”這(zhè)種交易方式，意味著(zhe)“公攤面積”必須會取消嗎？

2月(yuè)18日，住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設部官方網站發布《關于＜城(chéng)鄉給水(shuǐ)工程項目規範＞等38項住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開征求意見的(de)通(tōng)知》，在征求各地住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設行政主管部門及有關單位意見的(de)同時(shí)，向社會公開征求意見。意見反饋截止時(shí)間爲2019年3月(yuè)15日。

在這(zhè)38項強制性工程建設規範中，有一份全文3.1萬字的(de)《住宅項目規範（征求意見稿）》，其中第二部分(fēn)2.4.6條指出，“住宅建築應以套内使用(yòng)面積進行交易。”。

消息一出，引起輿論高(gāo)度關注。有關“公攤面積”的(de)新聞被刷屏，媒體稱，這(zhè)是“住建部首次在官方文件中明(míng)确提出房(fáng)屋應由套内面積來(lái)進行交易。”網友和(hé)專家們都在討(tǎo)論：難道“建築面積”、“公攤面積”以後真的(de)要取消了(le)嗎？

那麽，這(zhè)是否意味著(zhe)，住宅交易面積将從建築面積變爲套内面積？長(cháng)期被市場(chǎng)诟病的(de)公攤面積是否将會取消？

23日晚，央視在其微信公衆号上發表了(le)一篇标題爲“‘公攤面積’要取消了(le)？這(zhè)事兒(ér)沒那麽簡單”的(de)文章(zhāng)。文中稱，《住宅項目規範（征求意見稿）》隻是個(gè)技術規範，規範未來(lái)約束的(de)是工程建設行爲，約束對(duì)象是住宅項目的(de)建設單位。這(zhè)與我們所關心的(de)住宅交易到底是以“建築面積”“公攤面積”來(lái)計算(suàn)，并無直接關系。與我們大(dà)家關心的(de)物(wù)業費、取暖費以何标準收取，也(yě)沒直接關系。

央視發文：“公攤面積”要取消了(le)？這(zhè)事兒(ér)沒那麽簡單

央視文章(zhāng)中稱：我們首先要了(le)解一點：這(zhè)個(gè)征求意見稿，征求的(de)是對(duì)一項工程建設标準規範的(de)意見，因爲這(zhè)個(gè)《規範》是開展工程建設活動的(de)“底線”要求，具有“技術法規”性質，在我國工程建設标準規範體系中位于頂層。

也(yě)就是說，這(zhè)個(gè)規範未來(lái)約束的(de)是工程建設行爲，約束對(duì)象是住宅項目的(de)建設單位。這(zhè)與我們所關心的(de)住宅交易到底是以“建築面積”“公攤面積”來(lái)計算(suàn)，并無直接關系。與我們大(dà)家關心的(de)物(wù)業費、取暖費以何标準收取，也(yě)沒直接關系。

畢竟，我們商品住房(fáng)購(gòu)買、保有過程中，都有各自的(de)法律、法規和(hé)規範性文件。《商品房(fáng)銷售管理(lǐ)辦法》和(hé)《物(wù)業管理(lǐ)條例》都各有負責，這(zhè)其中明(míng)确該管的(de)内容，怎麽可(kě)能被本不該管的(de)《住宅項目規範》就給說了(le)算(suàn)呢(ne)？

所以，指望一個(gè)技術規範，就能解決我們大(dà)家都關心的(de)一個(gè)話(huà)題，你說怎麽解答(dá)？

在《規範》當中，熱(rè)議(yì)的(de)另一個(gè)原因是“應以套内使用(yòng)面積進行交易”這(zhè)句表述帶來(lái)的(de)後續影(yǐng)響。

“套内計價”這(zhè)種交易方式，意味著(zhe)“公攤面積”必須會取消嗎？

我們暫且先不說，《規範》中的(de)這(zhè)句話(huà)是不是隻針對(duì)建築企業竣工驗收等情況而言，我們隻說在現實銷售環節當中，“套内計價”真的(de)與“公攤面積”“勢不兩立”嗎？

我國現行的(de)《商品房(fáng)銷售管理(lǐ)辦法》中，是這(zhè)樣規定的(de)：商品房(fáng)銷售可(kě)以按套（單元）計價，也(yě)可(kě)以按套内建築面積或者建築面積計價。對(duì)此，《商品房(fáng)銷售管理(lǐ)辦法》解釋說：商品房(fáng)建築面積由套内建築面積和(hé)分(fēn)攤的(de)共有建築面積組成，套内建築面積部分(fēn)爲獨立産權，分(fēn)攤的(de)共有建築面積部分(fēn)爲共有産權。

而在目前大(dà)多(duō)數的(de)購(gòu)房(fáng)合同中，開發商前期宣傳的(de)都是以建築面積來(lái)計價，而與我們最終簽訂的(de)合同當中，卻基本上都是按照(zhào)套内面積來(lái)計價。

所以，對(duì)于購(gòu)房(fáng)人(rén)而言，這(zhè)套房(fáng)子的(de)總價實際上是不變的(de)。隻是從交易過程來(lái)說，開發商和(hé)你是按照(zhào)套内面積來(lái)交易的(de)。這(zhè)和(hé)《住宅項目規範》中“住宅建築應以套内使用(yòng)面積進行交易”的(de)這(zhè)條要求其實也(yě)并沒有沖突。

所以，不管是以什(shén)麽來(lái)計算(suàn)，隻不過是計算(suàn)方式的(de)改變，對(duì)多(duō)交少交多(duō)少物(wù)業費、取暖費，并沒有關系。

難言的(de)“公攤面積”

公攤面積近年多(duō)遭诟病是居民關注的(de)焦點問題。

在住建部發布的(de)《住宅項目規範（征求意見稿）》中，文件末尾附上了(le)一份“起草(cǎo)說明(míng)”。其中，對(duì)第二部分(fēn)2.4.6條的(de)說明(míng)是這(zhè)樣的(de)：“本條是居民關注的(de)焦點問題，關系到每個(gè)住宅用(yòng)戶的(de)切身利益。目前，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，這(zhè)樣會出現同一項目的(de)建築面積相同而套内使用(yòng)面積不同的(de)問題，以此加劇‘公攤面積傷民’的(de)矛盾。”

對(duì)于公攤面積的(de)處理(lǐ)，由于目前我國尚無明(míng)确法律法規予以明(míng)确，使其成爲房(fáng)地産交易過程中争論的(de)焦點。

僅在2018年，新華社等都曾專門發文質疑公攤面積。2018年7月(yuè)27日、9月(yuè)14日《新華每日電訊》曾先後發表《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》《買100平米得(de)70平米：公攤面積7大(dà)亂象》，引發大(dà)範圍討(tǎo)論和(hé)有關部門關注。按照(zhào)文中觀點，民衆普遍認爲公攤面積的(de)不合理(lǐ)性主要在于以下(xià)方面：

1.公攤面積開發商說多(duō)少就是多(duō)少公攤面積的(de)具體比例，國家出台的(de)《商品房(fáng)銷售面積計算(suàn)及公用(yòng)建築面積分(fēn)攤規則》裏并沒有強制性規定，隻明(míng)确其比例由合同當事人(rén)來(lái)進行具體的(de)約定。所以，公攤面積缺少标準、管理(lǐ)混亂。

2.公攤面積計算(suàn)方式缺乏标準公攤面積的(de)計算(suàn)一般都是各地自己決定，這(zhè)也(yě)就直接導緻了(le)部分(fēn)不良開發商在計算(suàn)公攤面積的(de)時(shí)候不是以一個(gè)公允的(de)規則來(lái)計價。

專家聲音(yīn)

西南(nán)财經大(dà)學教授、博士生導師劉璐：告别公攤？這(zhè)是不準确的(de)理(lǐ)解

2月(yuè)23日，針對(duì)大(dà)家關心的(de)問題，華西都市報、封面新聞記者采訪了(le)西南(nán)财經大(dà)學教授、博士生導師劉璐。

劉璐認爲，“告别公攤”這(zhè)是不準确的(de)理(lǐ)解。類似高(gāo)層住宅建築中的(de)入戶大(dà)堂、電梯井等“公共空間”在物(wù)理(lǐ)上是不可(kě)能取消的(de)。隻能說，按照(zhào)“套内面積”計價，可(kě)以讓購(gòu)房(fáng)者對(duì)自己花錢所購(gòu)買的(de)産品有更清晰的(de)了(le)解（此處指房(fáng)屋面積），避免因公攤率的(de)說不清道不明(míng)而導緻的(de)“糊塗賬”，這(zhè)實際上是對(duì)商品房(fáng)市場(chǎng)在銷售上的(de)進一步規範。

此外，專家分(fēn)析，此次征求意見，并不意味著(zhe)取消公攤面積，甚至是毫無關聯。還(hái)有專家認爲，此次住建部征求意見的(de)爲工程建設規範，住宅項目建設、使用(yòng)和(hé)維護必須遵守該規範。除此之外，稅費、物(wù)業費等，不屬于該規範管理(lǐ)範圍。

地産分(fēn)析師表示，這(zhè)隻是一個(gè)工程建設規範公開征求意見，距離正式文件還(hái)很遙遠(yuǎn)，即使成爲正式文件，也(yě)不确定是建議(yì)标準還(hái)是規定強制标準。從政策内容看，包括了(le)住宅、商業、工程建設、裝修交付等方面，這(zhè)些政策起碼5年内落地可(kě)能性非常小。