商品房(fáng)預售制度短期不會取消 “現房(fáng)銷售”開始推行



[摘要] 中國内地現行的(de)商品房(fáng)預售制度起始于1994年，并在《房(fáng)地産管理(lǐ)法》和(hé)随後發布的(de)《城(chéng)市房(fáng)地産經營管理(lǐ)條例》、《商品房(fáng)預售管理(lǐ)辦法》等法律文件中予以明(míng)确。

10月(yuè)19日，合肥市房(fáng)地産管理(lǐ)局發布《關于加強新建商品房(fáng)現房(fáng)銷售管理(lǐ)工作的(de)通(tōng)知》，《通(tōng)知》指出，爲深化(huà)商品房(fáng)預售管理(lǐ)，探索建立新建商品房(fáng)現房(fáng)銷售備案制度，房(fáng)地産開發企業進行新建商品房(fáng)現房(fáng)銷售前，應當到房(fáng)地産行政主管部門辦理(lǐ)新建商品房(fáng)現房(fáng)銷售備案手續。優化(huà)、簡化(huà)備案手續，減輕企業運營成本，鼓勵支持房(fáng)地産開發企業實行新建商品房(fáng)現房(fáng)銷售。

在業内人(rén)士看來(lái)，合肥鼓勵開發企業實行現房(fáng)銷售具有信号意義，未來(lái)現房(fáng)銷售的(de)模式也(yě)會不斷擴大(dà)推廣。但是基于目前的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)現狀而言，現房(fáng)銷售隻會在部分(fēn)城(chéng)市試點。

短期内不會取消商品房(fáng)預售制度

與現房(fáng)銷售不同，目前房(fáng)地産開發企業多(duō)以商品房(fáng)預售爲主。所謂商品房(fáng)預售制度，是指房(fáng)地産開發企業與購(gòu)房(fáng)者約定，由購(gòu)房(fáng)者交付定金或預付款，而在未來(lái)一定日期擁有現房(fáng)的(de)房(fáng)産交易行爲。其實質是房(fáng)屋期貨買賣，買賣的(de)隻是房(fáng)屋的(de)一張期貨合約。它與成品房(fáng)的(de)買賣已成爲我國商品房(fáng)市場(chǎng)中的(de)兩種主要的(de)房(fáng)屋銷售形式。

中國内地現行的(de)商品房(fáng)預售制度起始于1994年，并在《房(fáng)地産管理(lǐ)法》和(hé)随後發布的(de)《城(chéng)市房(fáng)地産經營管理(lǐ)條例》、《商品房(fáng)預售管理(lǐ)辦法》等法律文件中予以明(míng)确。

商品房(fáng)預售制度設立的(de)初衷是通(tōng)過縮短房(fáng)地産企業資金回流的(de)周期，來(lái)緩解房(fáng)地産行業的(de)資金困局，從而促進整個(gè)房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)快(kuài)速發展。

深圳市房(fáng)地産研究中心高(gāo)級研究員(yuán)李宇嘉認爲，從目前的(de)情況而言，短期内不會取消商品房(fáng)預售制度。李宇嘉指出，推行現房(fáng)銷售應該是一個(gè)循序漸進的(de)過程，推行現房(fáng)銷售一方面要考慮市場(chǎng)上的(de)供應量、房(fáng)價以及房(fáng)企的(de)資金流問題。另一方面，現房(fáng)銷售應在新房(fáng)占比不太高(gāo)的(de)城(chéng)市，即進入存量房(fáng)市場(chǎng)的(de)城(chéng)市先行推進。

業内人(rén)士認爲，現房(fáng)銷售是大(dà)勢所趨，但是短期看，如果取消預售制度，會帶來(lái)供應量短期銳減的(de)擔憂，不利于平穩市場(chǎng)，房(fáng)地産要進入現房(fáng)銷售必須要在房(fáng)價平穩周期内，而且房(fáng)地産市場(chǎng)已經基本進入存量環節時(shí)代，房(fáng)地産企業的(de)負債率降低的(de)情況下(xià)。

可(kě)通(tōng)過土地出讓合同規定“現房(fáng)銷售”

盡管商品房(fáng)預售制度推動了(le)行業的(de)發展，但是預售制度也(yě)帶來(lái)了(le)房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)各類質量及交付問題。

9月(yuè)21日，廣東省房(fáng)地産協會曾向各副會長(cháng)單位下(xià)發《關于請提供商品房(fáng)預售許可(kě)有關意見的(de)緊急通(tōng)知》。《通(tōng)知》指出，商品房(fáng)預售制度存在導緻工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房(fáng)屋面積管理(lǐ)職能難以厘清、不平衡發展和(hé)低效率競争等風險，建議(yì)降低預售制帶來(lái)的(de)高(gāo)杠杆效應，逐步取消商品房(fáng)預售制度，全面實施現售。

盡管廣東省房(fáng)協相關人(rén)士表示目前通(tōng)知正在征求意見過程中，是否會正式發布還(hái)待最終意見的(de)彙總和(hé)研究。但是現房(fáng)銷售是否會全面鋪開仍是大(dà)衆關注的(de)焦點。

中國房(fáng)地産數據研究院執行院長(cháng)陳晟指出，短期來(lái)看，現房(fáng)銷售不會大(dà)規模鋪開。現房(fáng)銷售應逐步推進，或者說可(kě)以作爲調節手段根據市場(chǎng)情況來(lái)要求是否推行。

陳晟指出，“現房(fáng)銷售”的(de)要求可(kě)以在土地出讓的(de)時(shí)候在出讓合同中規定或者明(míng)确“結構封頂”後銷售等來(lái)賦予商品房(fáng)預售制度彈性。

據廣東省中山市國土資源局官網網站的(de)信息顯示，5月(yuè)至今，中山市合計推出16宗住宅及含住宅的(de)綜合用(yòng)地，規劃建築面積約152萬平方米，無一例外均要求“商品房(fáng)現房(fáng)銷售”，即要求開發商直接銷售證件齊全的(de)已經成型待售的(de)商品房(fáng)。

有城(chéng)市推行後又取消現房(fáng)銷售

而在更早之前，江蘇省蘇州、江蘇省宿遷、山東省濟南(nán)市長(cháng)清區(qū)、江蘇省南(nán)京、浙江省杭州市等就已在住宅地塊出讓時(shí)探索現房(fáng)銷售。不過，杭州、南(nán)京等卻在推行一段時(shí)間後，改變土地出讓規則。

2017年3月(yuè)24日，杭州市國土資源局發布土地新政，當溢價率達到50％時(shí)地塊所建商品房(fáng)屋須在取得(de)不動産登記證後方可(kě)銷售。但是僅4個(gè)月(yuè)後，杭州推出的(de)土地出讓就開始改變規則——“溢價50％須現房(fáng)銷售”的(de)條款删除了(le)。

據報道，3月(yuè)24日後的(de)杭州土地出讓，主城(chéng)區(qū)共出讓十宗涉宅地塊，其中有九宗必須現房(fáng)銷售，在兩年内無法形成有效供應。這(zhè)在一定程度上反而助推了(le)供應不足、房(fáng)價上漲的(de)預期。

南(nán)京的(de)現房(fáng)銷售政策則始于2016年8月(yuè)。據報道，爲給土拍(pāi)市場(chǎng)降溫，南(nán)京市規定，當網上競價達到最高(gāo)限價時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續競買的(de)，停止網上競價，改爲現場(chǎng)搖号産生競得(de)者，并在最高(gāo)限價基礎上再加一個(gè)加價幅度作爲成交價。當網上競價達到最高(gāo)限價的(de)90％時(shí)，該地塊所建商品住房(fáng)必須現房(fáng)銷售。2017年6月(yuè)2日，南(nán)京再出規定，當住宅用(yòng)地、商住用(yòng)地網上交易競價達到最高(gāo)限價時(shí)，停止競争地價，改爲在網上競争保障性住房(fáng)建築面積。

但在7月(yuè)份挂牌的(de)5幅地塊條件顯示，取消了(le)“競價達最高(gāo)限價的(de)80％申領預售的(de)施工進度門檻，以及競價達最高(gāo)限價的(de)90％需現房(fáng)銷售”的(de)要求。