廣東商品房(fáng)預售要取消？市場(chǎng)人(rén)士稱短期無法取消


[摘要] 一條突如其來(lái)的(de)政策通(tōng)知攪動了(le)整個(gè)房(fáng)地産市場(chǎng)。9月(yuè)21日，廣東省房(fáng)地産協會向各副會長(cháng)單位下(xià)發《關于請提供商品房(fáng)預售許可(kě)有關意見的(de)緊急通(tōng)知》（以下(xià)簡稱《通(tōng)知》）稱，廣東省住房(fáng)城(chéng)鄉建設廳已拟訂了(le)“關于商品房(fáng)預售許可(kě)事項調整”的(de)材料”，建議(yì)降低預售制帶來(lái)的(de)高(gāo)杠杆效應，逐步取消商品房(fáng)預售制度，全面實施現售。

一條突如其來(lái)的(de)政策通(tōng)知攪動了(le)整個(gè)房(fáng)地産市場(chǎng)。

9月(yuè)21日，廣東省房(fáng)地産協會向各副會長(cháng)單位下(xià)發《關于請提供商品房(fáng)預售許可(kě)有關意見的(de)緊急通(tōng)知》（以下(xià)簡稱《通(tōng)知》）稱，廣東省住房(fáng)城(chéng)鄉建設廳已拟訂了(le)“關于商品房(fáng)預售許可(kě)事項調整”的(de)材料”，建議(yì)降低預售制帶來(lái)的(de)高(gāo)杠杆效應，逐步取消商品房(fáng)預售制度，全面實施現售。材料将于9月(yuè)25日上報住房(fáng)城(chéng)鄉建設部。

由此，整個(gè)市場(chǎng)都在傳聞“廣東醞釀取消商品房(fáng)預售制”。

21日晚間，據中國經營報報道，住建部房(fáng)地産市場(chǎng)監管司相關人(rén)士表示，向廣東、湖北(běi)、四川等各地下(xià)發逐步取消商品房(fáng)預售、全面實施現售征詢意見情況并不屬實——“沒有，該情況并不屬實，具體我們也(yě)在調查處理(lǐ)當中，具體情況不方便透露。”

業内人(rén)士表示，市場(chǎng)或過度解讀了(le)廣東省房(fáng)地産協會的(de)這(zhè)一通(tōng)知，盡管近年來(lái)房(fáng)地産預售制度的(de)弊端逐漸顯現，但在目前房(fáng)地産行業嚴格調控、房(fáng)企資金壓力普遍較大(dà)的(de)背景下(xià)，預計短期内尚無法取消預售制度。

是否調整仍在研究論證階段

商品房(fáng)預售制是國内現階段房(fáng)地産行業發展的(de)基石之一，已經運行了(le)25年。

商品房(fáng)預售制，是指房(fáng)地産開發企業将正在建設中的(de)商品房(fáng)預先出售給受買者，并由受買者支付定金或房(fáng)款的(de)制度。

這(zhè)一制度借鑒于香港樓市的(de) “預售樓花”，并在1994年的(de)《城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法》和(hé)随後《城(chéng)市房(fáng)地産經營管理(lǐ)條例》、《商品房(fáng)預售管理(lǐ)辦法》等法律文件中予以明(míng)确，并被廣泛運用(yòng)。

中國證券報（ID：xhszzb）記者了(le)解到，本次《通(tōng)知》的(de)背景是住房(fáng)城(chéng)鄉建設部近日向廣東、湖北(běi)、四川、江蘇、河(hé)南(nán)、遼甯等省住房(fáng)城(chéng)鄉建設廳下(xià)發《關于對(duì)現有行政許可(kě)事項進行清理(lǐ)論證并對(duì)已取消下(xià)放落實情況進行全面評估的(de)函》，其中要求，對(duì)商品房(fáng)預售許可(kě)進行深入研究，無論建議(yì)保留或取消，均需提出相關理(lǐ)由和(hé)措施。

9月(yuè)21日，發布《通(tōng)知》的(de)廣東省即爲此次被下(xià)發評估函的(de)省份之一。

有地産人(rén)士對(duì)中國證券報（ID：xhszzb）記者表示，從網傳的(de)公文函件來(lái)看，本次向多(duō)省征詢的(de)是，在國務院大(dà)力推行的(de)“放管服”及簡政放權背景下(xià)，商品房(fáng)預售制度行政許可(kě)是否要保留或取消，取消預售制度僅爲廣東省房(fáng)地産協會的(de)建議(yì)，市場(chǎng)存在過度解讀之嫌。

多(duō)位房(fáng)企人(rén)士認爲，市場(chǎng)或過度解讀了(le)這(zhè)一信息，但目前的(de)商品房(fáng)預售制度并非沒有改進空間，而且個(gè)别地區(qū)已經開始開展實施現房(fáng)銷售的(de)試點。

或僅爲征詢意見方向之一

按照(zhào)現行法規，獲得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)的(de)條件是：已交付全部土地使用(yòng)權出讓金，取得(de)土地使用(yòng)權證書(shū)；持有建設工程規劃許可(kě)證和(hé)施工許可(kě)證；投入開發建設的(de)資金達到工程建設總投資的(de)一定比例或已完工到一定比例（各地規定不一），并已經确定施工進度和(hé)竣工交付日期。

據房(fáng)企人(rén)士透露，獲得(de)預售許可(kě)的(de)過程非常繁瑣。

中國證券報（ID：xhszzb）記者查閱資料發現，2016年，商品房(fáng)預售許可(kě)審批權限即已下(xià)放至市、縣一級的(de)房(fáng)産管理(lǐ)部門，住房(fáng)建設部僅爲中央業務指導部門。

前述地産人(rén)士分(fēn)析認爲，本次住建部面向各省的(de)意見征詢或許聚焦于是否調整商品房(fáng)預售的(de)行政許可(kě)，建議(yì)保留或取消都是征詢意見方向之一。而廣東省房(fáng)地産協會結合本省及全國的(de)情況，建議(yì)取消預售制度。

預售制弊端逐漸顯露

廣東省爲何會作出建議(yì)取消預售制度的(de)征詢意見呢(ne)？

據了(le)解，我國住房(fáng)制度改革初期，房(fáng)地産開發企業普遍缺少資金、商品房(fáng)供應量小，商品房(fáng)預售制度大(dà)力促進了(le)我國房(fáng)地産行業的(de)發展，但也(yě)造成了(le)一系列行業和(hé)社會問題。

近年來(lái)，已經有多(duō)種聲音(yīn)呼籲重視房(fáng)地産預售制度的(de)弊端。

中國證券報（ID：xhszzb）記者了(le)解到，現行規定下(xià)，地産項目開工後6-12個(gè)月(yuè)能夠拿到預售證，房(fáng)企即可(kě)開始銷售項目以回籠資金。而若以現房(fáng)銷售，則回收資金的(de)時(shí)間至少延長(cháng)一年。“先交錢後收貨”的(de)預售制度下(xià)，交易風險被轉嫁給了(le)購(gòu)房(fáng)者和(hé)社會，買方缺乏對(duì)賣方的(de)利益制衡手段。

今年兩會上，全國政協委員(yuán)周世虹就提出了(le)建議(yì)取消商品預售制的(de)提案。他(tā)在提案中指出，目前預售已成爲我國商品房(fáng)銷售的(de)主要方式，部分(fēn)城(chéng)市商品房(fáng)預售比例甚至達到90%以上，存在的(de)問題也(yě)開始逐漸顯露。

周世虹此前在接受媒體采訪時(shí)也(yě)曾表示，預售制度下(xià)，個(gè)人(rén)購(gòu)房(fáng)者處于弱勢地位，遇到相關糾紛時(shí)，購(gòu)房(fáng)者不能對(duì)開發商進行有效的(de)監管與制約。開發商将後期工程建設的(de)風險完全轉嫁給購(gòu)房(fáng)者和(hé)銀行，易引發社會不穩定及金融風險。此外，商品房(fáng)預售變相鼓勵了(le)低水(shuǐ)平惡性競争，許多(duō)實力不足的(de)中小房(fáng)企得(de)以進入市場(chǎng)，人(rén)爲制造供需緊張，助長(cháng)房(fáng)産泡沫。

廣東省住建廳拟定的(de)事項調整材料中指出，商品房(fáng)預售制度存在導緻工程爛尾、違法違規銷售、 交易不公平、房(fáng)屋面積管理(lǐ)職能難以厘清、不平衡發展和(hé)低效率競争等風險，其中特别指出，2017年全省房(fáng)企資金鏈斷裂類矛盾總數達到61宗。

中原地産分(fēn)析師表示，當下(xià)房(fáng)地産市場(chǎng)各種質量問題、交付問題，基本都與預售制度有關系。預售制度對(duì)于消費者來(lái)說保障度低，不确定因素太多(duō)，帶來(lái)了(le)大(dà)量的(de)矛盾和(hé)糾紛，這(zhè)些矛盾和(hé)糾紛讓購(gòu)買者付出了(le)不小的(de)代價。

預計短期内無法取消預售制度

多(duō)位房(fáng)企人(rén)士對(duì)中國證券報（ID：xhszzb）記者表示，在目前房(fáng)地産行業嚴格調控、房(fáng)企資金壓力普遍較大(dà)的(de)背景下(xià)，預計短期内尚無法取消預售制度。

《通(tōng)知》同樣也(yě)指出，考慮到當前的(de)信貸政策持續收緊和(hé)開發企業資金壓力較大(dà)，如直接取消預售，将會對(duì)市場(chǎng)産生較大(dà)沖擊。因此建議(yì)在一些城(chéng)市逐步試點取消預售制度，讓房(fáng)地産行業和(hé)社會公衆都做(zuò)好充分(fēn)的(de)準備。同時(shí)，逐步提高(gāo)商品房(fáng)預售許可(kě)條件，使開發企業降低資金杠杆，引導市場(chǎng)有序适應改革。

周世虹此前表示，目前取消商品房(fáng)預售制度已經具備一定基礎。房(fáng)地産開發目前可(kě)通(tōng)過銀行貸款、發行股票(piào)、債券融資、發行信托計劃、理(lǐ)财産品等方式補缺預售商品房(fáng)籌資的(de)功能。

業内專家認爲，通(tōng)過取消預售制度，有助于爲相關企業形成較大(dà)的(de)約束。他(tā)認爲廣東省的(de)建議(yì)是房(fáng)住不炒的(de)政策思路體現，也(yě)有助于發揮房(fáng)屋的(de)消費屬性。

目前，已經有城(chéng)市開始試水(shuǐ)全現售。2018年7月(yuè)，廣東江門住建局發布了(le)《江門市住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設局商品房(fáng)現售管理(lǐ)辦法（公開征求意見稿）》。意見稿中提出，2018年10月(yuè)開始江門所銷售的(de)商品房(fáng)必須是竣工驗收合格的(de)現房(fáng)或已辦理(lǐ)不動産首次登記的(de)車位（庫）。這(zhè)意味著(zhe)在江門售賣期房(fáng)将會成爲過去式。