多(duō)地傳出樓市"轉冷(lěng)"降價消息 這(zhè)次是真跌還(hái)是假摔?



[摘要] 北(běi)方某二線城(chéng)市的(de)劉陽(化(huà)名)最近頻(pín)繁接到各個(gè)樓盤置業顧問打來(lái)的(de)電話(huà)詢問其是否買房(fáng)，其中不少樓盤從未聽(tīng)過，這(zhè)不禁讓他(tā)開始犯嘀咕：房(fáng)子是不是不好賣了(le)？

（原标題：多(duō)地傳出樓市降價消息，這(zhè)次是真跌還(hái)是假摔？）

　　北(běi)方某二線城(chéng)市的(de)劉陽(化(huà)名)最近頻(pín)繁接到各個(gè)樓盤置業顧問打來(lái)的(de)電話(huà)詢問其是否買房(fáng)，其中不少樓盤從未聽(tīng)過，這(zhè)不禁讓他(tā)開始犯嘀咕：房(fáng)子是不是不好賣了(le)？

　　這(zhè)種情況并非個(gè)例。近日，北(běi)京、上海、深圳、廈門等多(duō)個(gè)熱(rè)點城(chéng)市相繼傳出樓市降價的(de)消息，新房(fáng)、二手房(fáng)市場(chǎng)似乎都有降溫迹象，此前備受關注的(de)熱(rè)點樓盤也(yě)不再火爆。難道樓市真的(de)轉冷(lěng)了(le)？

　　對(duì)于這(zhè)個(gè)問題，業内人(rén)士的(de)看法并不統一。有專家表示，這(zhè)是樓市調整的(de)開始，未來(lái)波及更多(duō)區(qū)域和(hé)城(chéng)市，但也(yě)有觀點認爲，這(zhè)隻是個(gè)案，不能代表整個(gè)市場(chǎng)。

　　降溫

　　多(duō)個(gè)熱(rè)點城(chéng)市郊區(qū)盤定價松動

　　“凡是陌生電話(huà)，一小部分(fēn)是推薦理(lǐ)财産品，大(dà)部分(fēn)是賣房(fáng)的(de)。”劉陽說，雖然幾個(gè)他(tā)知道的(de)樓盤并未明(míng)顯降價，但已經出現了(le)一些優惠活動。

　　劉陽還(hái)記得(de)，9月(yuè)中旬，一處位于南(nán)三環附近的(de)公寓房(fáng)開盤價從之前宣稱的(de)11000元~12000元/平方米降到了(le)不足10000元/平方米，但之後價格又漲了(le)回去。這(zhè)兩天，他(tā)詢問該樓盤是否還(hái)有優惠活動，置業顧問沒有正面回答(dá)，隻是說讓劉陽過去看看，“價格也(yě)給力，房(fáng)子也(yě)給力”。

　　作爲樓市風向标的(de)北(běi)京也(yě)頻(pín)現降價促銷。位于大(dà)興區(qū)南(nán)六環外的(de)一處限競房(fáng)，政府最高(gāo)限價42000元/平方米，一位置業顧問告訴記者，該樓盤主推89平方米的(de)住宅，預計9月(yuè)底開盤，相較于最高(gāo)限價，一期住宅的(de)售價在36000元/平方米左右。

　　所謂限競房(fáng)，是指以“限房(fáng)價、競地價”的(de)方式供應土地，并開發的(de)商品房(fáng)項目。從北(běi)京來(lái)看，限競房(fáng)的(de)銷售情況不及市場(chǎng)預期。業内機構此前的(de)數據顯示，北(běi)京已經入市近萬套限競房(fáng)，網簽率隻有不足20%，即便算(suàn)上所有項目的(de)真實銷售，平均去化(huà)也(yě)不足40%。

　　在深圳，有媒體走訪了(le)十餘個(gè)樓盤發現，看房(fáng)的(de)人(rén)數寥寥，多(duō)數樓盤隻有三五組客戶，與市場(chǎng)火爆之時(shí)不可(kě)同日而語。大(dà)鵬新區(qū)一個(gè)樓盤，目前在售93～124平方米的(de)住宅，不僅價格較之前有所下(xià)調，還(hái)推出了(le)分(fēn)期首付爲客戶墊資。

　　上海寶山區(qū)羅泾闆塊某樓盤更是推出了(le)“買房(fáng)送寶馬”的(de)優惠活動。銷售人(rén)員(yuán)對(duì)媒體表示：“‘買房(fáng)送寶馬’這(zhè)個(gè)活動涵蓋了(le)所有房(fáng)型，贈送的(de)車型爲寶馬3系、X1以及1系，具體車型視戶型、樓層等略有差異。如果不選擇送車，也(yě)可(kě)以折價抵扣到房(fáng)款中，抵扣金額爲20餘萬元。”

　　熱(rè)點城(chéng)市的(de)二手房(fáng)交易也(yě)趨冷(lěng)。業内研究機構8月(yuè)份監測的(de)重點13城(chéng)二手房(fáng)市場(chǎng)迎來(lái)更深度的(de)降溫，除成都成交低位小幅修複外，其餘城(chéng)市均環比下(xià)滑，且7城(chéng)降幅環比擴大(dà)。

　　業内分(fēn)析師許小樂(yuè)認爲，調控加碼之下(xià)，深圳、青島、長(cháng)沙及成都的(de)銷售均價已經下(xià)跌，武漢、南(nán)京、濟南(nán)等城(chéng)均價穩定。重點城(chéng)市入市需求乏力，新增客源量普遍降至年内低位。業主預期繼續減弱，多(duō)城(chéng)挂牌均價下(xià)跌，調價中漲價房(fáng)源占比全面下(xià)降。在需求不濟、預期松動的(de)情況下(xià)，9月(yuè)重點城(chéng)市二手房(fáng)市場(chǎng)仍不樂(yuè)觀。

　　業内機構分(fēn)析師張宏偉對(duì)記者表示，熱(rè)點城(chéng)市郊區(qū)盤進行優惠促銷或降價，隻是樓市調整的(de)一個(gè)開始，未來(lái)會有更多(duō)區(qū)域和(hé)城(chéng)市加入。“之前市場(chǎng)比較熱(rè)，購(gòu)房(fáng)人(rén)将目光(guāng)轉向了(le)郊區(qū)盤，但現在他(tā)們又撤了(le)回來(lái)，導緻郊區(qū)價格開始下(xià)跌。”他(tā)說。

　　背離

　　官方數據顯示量、價兩旺

　　對(duì)于部分(fēn)地區(qū)的(de)降價現象，業内人(rén)士有不同的(de)看法，他(tā)認爲，出現降價隻是部分(fēn)區(qū)域的(de)個(gè)别樓盤，可(kě)以看做(zuò)是市場(chǎng)的(de)沖高(gāo)回落，但整個(gè)市場(chǎng)的(de)大(dà)部分(fēn)區(qū)域并沒有降價。

　　與一些地區(qū)出現降價相對(duì)比的(de)是，官方數據卻顯示，市場(chǎng)的(de)銷售規模與價格仍在上揚。國家統計局公布的(de)8月(yuè)份70個(gè)大(dà)中城(chéng)市商品住宅銷售價格變動情況顯示，67個(gè)城(chéng)市新房(fáng)售價環比上漲，北(běi)京、南(nán)京持平，僅廈門1個(gè)城(chéng)市下(xià)跌。從數量上看，上漲的(de)城(chéng)市數量已經創下(xià)近幾年新高(gāo)。

　　漲幅方面，業内機構稱，70城(chéng)房(fáng)價環比漲幅全面擴大(dà)，4個(gè)一線城(chéng)市新房(fáng)價格環比上漲0.3%，漲幅比上月(yuè)擴大(dà)0.1個(gè)百分(fēn)點；31個(gè)二線城(chéng)市新房(fáng)價格環比上漲1.3%，漲幅比上月(yuè)擴大(dà)0.2個(gè)百分(fēn)點；35個(gè)三線城(chéng)市新房(fáng)價格環比上漲2.0%，漲幅比上月(yuè)擴大(dà)0.5個(gè)百分(fēn)點。

　　銷售面積和(hé)金額上，今年1-8月(yuè)份，全國商品房(fáng)銷售面積突破10億平方米，創下(xià)了(le)曆史同期記錄，銷售額8.9萬億元，比去年同期多(duō)出了(le)超1萬億元。業内人(rén)士預計，2018全年的(de)商品房(fáng)銷售額将會繼續刷新曆史記錄。

　　業内人(rén)士稱，對(duì)比官方數據也(yě)可(kě)以說明(míng)，房(fáng)價下(xià)調隻是個(gè)别案例，不代表整體市場(chǎng)，市場(chǎng)表現依舊(jiù)不錯。另一業内人(rén)士也(yě)認爲，從大(dà)趨勢看，市場(chǎng)的(de)量、價還(hái)在上漲，并沒有完全降溫。但由于數據反映的(de)是全國市場(chǎng)，或許也(yě)與部分(fēn)二、三線城(chéng)市較爲火熱(rè)有關。

　　不過，張宏偉表示，統計局的(de)房(fáng)價數據，是一個(gè)平均價格，并不具備實質的(de)參考價值，觀察市場(chǎng)變化(huà)，還(hái)要看具體案例。

　　事實上，市場(chǎng)表現與官方或機構數據出現背離的(de)現象并不罕見。業内人(rén)士表示，網簽數據滞後、陰陽合同的(de)出現、地方故意壓低網簽價格等因素都會影(yǐng)響了(le)官方數據的(de)真實性，因此他(tā)也(yě)建議(yì)将所有房(fáng)屋的(de)交易價格予以公開，爲市場(chǎng)交易作參考。

　　“雖然官方數據并不能完全準确反映市場(chǎng)，但至少從現在來(lái)看，市場(chǎng)還(hái)未轉冷(lěng)。”業内人(rén)士說。

　　冷(lěng)暖

　　後市變化(huà)觀點不一

　　業内人(rén)士稱，部分(fēn)房(fáng)企主動調整價格，與其資金壓力有關。張宏偉也(yě)表示，進入下(xià)半年，房(fáng)企的(de)資金壓力更大(dà)，通(tōng)過以價換量，也(yě)是爲了(le)快(kuài)速回款。

　　房(fáng)企融資收緊，償債也(yě)迫近高(gāo)峰，可(kě)想而知，銷售壓力将進一步加大(dà)。張宏偉認爲，從今年7、8月(yuè)份開始，市場(chǎng)就已經出現變化(huà)，隻是現在愈發明(míng)顯。而從現在到明(míng)年7~8月(yuè)份，市場(chǎng)将呈現下(xià)降走勢。

　　“不隻是三四線城(chéng)市，一二線城(chéng)市也(yě)會轉冷(lěng)，降價銷售的(de)現象會越來(lái)越多(duō)。高(gāo)價樓盤的(de)調整幅度可(kě)能較大(dà)，剛需盤也(yě)會出現一些調整。” 張宏偉說。

　　某業内人(rén)士雖然不認同市場(chǎng)已經出現轉冷(lěng)，但他(tā)也(yě)表示，如果調控政策依舊(jiù)持續下(xià)去，面對(duì)年底的(de)資金壓力，房(fáng)企可(kě)能會在10月(yuè)中下(xià)旬進行降價促銷。