二手房(fáng)市場(chǎng)進入價穩量升新周期 部分(fēn)城(chéng)市價格"虛高(gāo)"

[摘要] 今年上半年，受到房(fáng)地産市場(chǎng)調控持續影(yǐng)響，新房(fáng)供應使得(de)市場(chǎng)需求持續擠向二手住宅市場(chǎng)。部分(fēn)一二線城(chéng)市成交量明(míng)顯上漲，且價格出現“倒挂”現象。

今年上半年，受到房(fáng)地産市場(chǎng)調控持續影(yǐng)響，新房(fáng)供應使得(de)市場(chǎng)需求持續擠向二手住宅市場(chǎng)。部分(fēn)一二線城(chéng)市成交量明(míng)顯上漲，且價格出現“倒挂”現象。業内分(fēn)析認爲，下(xià)半年全國大(dà)部分(fēn)城(chéng)市二手房(fáng)市場(chǎng)将進入價穩量升的(de)新周期。

多(duō)個(gè)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌價小幅回落

今年上半年，多(duō)個(gè)城(chéng)市二手房(fáng)市場(chǎng)成交量出現回調迹象。以北(běi)京爲例，據統計，今年6月(yuè)、7月(yuè)北(běi)京二手住宅網簽量已經兩連跌，目前整體保持在1．5萬套上下(xià)的(de)規模。

價格方面，在6月(yuè)環比下(xià)降2．5％的(de)基礎上，7月(yuè)北(běi)京二手住宅成交均價由降轉升，環比小幅上漲1．3％，不過仍低于5月(yuè)價格。綜合今年上半年數據，今年3月(yuè)份以來(lái)，北(běi)京二手房(fáng)價有漲有跌，小範圍内來(lái)回波動，整體走勢相對(duì)平穩。

業内人(rén)士分(fēn)析表示，2017年“317新政”之後，北(běi)京房(fáng)價明(míng)顯回落，一年累計跌幅大(dà)約在17％左右，市場(chǎng)因此重新産生了(le)對(duì)購(gòu)房(fáng)者的(de)吸引力，并由首次置業需求、改善需求構成了(le)市場(chǎng)的(de)新一波需求，春節過後，這(zhè)波需求集中釋放，最終形成了(le)5月(yuè)的(de)市場(chǎng)高(gāo)點。

“不過，需求集中釋放後，市場(chǎng)後續動能不足。”業内人(rén)士說，因爲該進場(chǎng)的(de)客戶或觀望的(de)客戶在4、5月(yuè)份進行了(le)集中消化(huà)，所以6月(yuè)、7月(yuè)的(de)買家和(hé)資金相對(duì)較少，市場(chǎng)交易量也(yě)開始下(xià)滑。

“北(běi)京市場(chǎng)4、5月(yuè)的(de)短暫升溫曾一度結束了(le)二手房(fáng)價格連續下(xià)跌超過一年的(de)趨勢。”業内人(rén)士分(fēn)析表示，但形成這(zhè)波行情的(de)需求以剛性需求、自住需求爲主，投資投機屬性低，加上調控政策從未松動，所以房(fáng)價雖然止跌轉升，但幅度不大(dà)。“6月(yuè)、7月(yuè)交易量下(xià)滑之後房(fáng)價又進入了(le)有漲有跌的(de)小幅波動狀态，整體則保持穩定。”

從上半年重點城(chéng)市二手房(fáng)價格變化(huà)來(lái)看，也(yě)呈現出挂牌價格小幅回落的(de)格局。業内人(rén)士分(fēn)析認爲，挂牌均價普遍高(gāo)于成交均價也(yě)不難看出目前的(de)二手房(fáng)市場(chǎng)主要以賣方主導，房(fáng)主普遍對(duì)樓市房(fáng)價有著(zhe)較高(gāo)的(de)預期。

但随著(zhe)市場(chǎng)熱(rè)度的(de)變化(huà)看，二手住宅業主挂牌價格議(yì)價空間也(yě)正逐漸打開，調低價格以換取成交，另一方面，随著(zhe)賣方降價成交普遍，買方成交價格也(yě)開始小幅上升。

部分(fēn)城(chéng)市二手房(fáng)價格“虛高(gāo)”

今年上半年，一方面二手房(fáng)挂牌價格小幅下(xià)滑，業主惜售心态使得(de)供應減少；與此同時(shí)，整體成交量自2017年四季度開始觸底回升，重點城(chéng)市上半年成交量漲跌不一。

例如，廣州2018年上半年二手房(fáng)市場(chǎng)成交冷(lěng)淡，同比降幅分(fēn)别高(gāo)達71％和(hé)63％。其次是規模最小的(de)廈門，同比跌幅均爲68％。但上海、深圳、合肥三城(chéng)同比仍出現小幅上揚，合肥的(de)上漲最爲顯著，成交面積爲161萬平方米，同比漲幅高(gāo)達33％。

業内研究機構地産中心研究員(yuán)分(fēn)析認爲，另一方面，除北(běi)京、上海外，其餘重點城(chéng)市如廣州、重慶、合肥、武漢等一、二手住宅價格“倒挂”現象持續，尤其是武漢價差最顯著。“這(zhè)種現象，主要源于新房(fáng)‘限價’與二手房(fáng)價持續堅挺。”

研究員(yuán)指出，從一二線10大(dà)重點城(chéng)市二手住宅成交均價看，上半年除北(běi)京、上海、鄭州外，其餘7個(gè)城(chéng)市二手住宅成交均價均高(gāo)于一手住宅均價，主要是受新房(fáng)“限價”政策影(yǐng)響，普遍造成一、二手房(fáng)房(fáng)價“倒挂”，“這(zhè)也(yě)是2018年上半年二手房(fáng)市場(chǎng)持續冷(lěng)淡，新房(fáng)銷售火爆的(de)主要原因。”

從不同能級城(chéng)市來(lái)看，一線城(chéng)市中，廣州房(fáng)價“倒挂”現象在2018年上半年持續加重；此外深圳6月(yuè)首次出現一、二手“倒挂”現象，價差達到3627元／平方米。二線城(chéng)市中，重慶則表現爲一、二手住宅成交價格同步上揚，且兩者價差逐漸拉近；武漢則一、二手房(fáng)價差保持相對(duì)穩定，但兩者價差有小幅擴大(dà)之勢。

“從武漢來(lái)看，在成交均價方面，一、二手房(fáng)‘倒挂’價差達1倍有餘，明(míng)顯存在‘虛高(gāo)’現象”。研究員(yuán)分(fēn)析認爲，“一方面是因爲這(zhè)些城(chéng)市新房(fáng)價格被顯著低估，新房(fáng)備案以毛坯爲主，而現實的(de)操作往往會‘捆綁精裝’，無形中提升了(le)購(gòu)房(fáng)者的(de)潛在成本。”

“另一方面，成交結構導緻二手房(fáng)成交均價被拉升。”研究員(yuán)表示，以武漢爲例，上半年中心城(chéng)區(qū)二手住宅成交量占全市二手住宅成交量的(de)79％，而中心城(chéng)區(qū)新房(fáng)成交量卻僅占全市新房(fáng)成交量的(de)42％，“因而總體的(de)價差難免存在‘失真’的(de)嫌疑。”

進入價穩量升新周期

今年8月(yuè)7日，住建部召開部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)地産座談會，會議(yì)重申房(fáng)地産調控，并提出兩大(dà)要求：一是加快(kuài)制定住房(fáng)發展規劃，二是對(duì)樓市調控不力的(de)城(chéng)市堅決問責。

研究員(yuán)分(fēn)析認爲，“回顧住建部5月(yuè)集中約談部分(fēn)城(chéng)市之後，這(zhè)些城(chéng)市快(kuài)速響應，‘四限’加碼，可(kě)以看出約談效果影(yǐng)響之大(dà)，此次住建部又重啓座談會，并且措辭嚴厲地提出對(duì)樓市調控不力的(de)城(chéng)市堅決問責，顯示出未來(lái)房(fáng)價控制的(de)決心。”

“國家對(duì)樓市的(de)調控政策始終是堅定的(de)。上半年住建部已多(duō)次要求各地落實樓市調控，七部委也(yě)已決定下(xià)半年在北(běi)京、上海等30個(gè)城(chéng)市先行開展治理(lǐ)房(fáng)地産市場(chǎng)亂象專項行動，未來(lái)全國樓市調控隻會更嚴，不會放松。”業内人(rén)士分(fēn)析表示。

針對(duì)不同類型城(chéng)市未來(lái)市場(chǎng)趨勢，業内認爲，當前一線城(chéng)市調控既是全國範圍内最嚴，也(yě)是史上最嚴，所以未來(lái)房(fáng)價整體趨于平穩；三四線城(chéng)市政策正在趨緊，自身又缺乏産業基礎，缺乏人(rén)口吸引力，未來(lái)房(fáng)價上行空間較小；相比于一線及三四線，二線城(chéng)市會承接更多(duō)的(de)人(rén)口、産業轉移，未來(lái)房(fáng)價的(de)上行壓力比一線及三四線更大(dà)。

業内人(rén)士說，“結合國内經濟形勢，未來(lái)央行或将繼續下(xià)調利率，通(tōng)過定向調整、精準導入來(lái)釋放流動性，以滿足剛需的(de)資金要求。”在政策的(de)平衡下(xià)，下(xià)半年全國樓市仍将趨于平穩，房(fáng)價波動不會太大(dà)。而在供應上，下(xià)半年各城(chéng)會加大(dà)供應，以滿足剛需、平抑價格，市場(chǎng)交易量會穩中有升。

“下(xià)半年在市場(chǎng)預期趨穩下(xià)，重點城(chéng)市二手房(fáng)市已進入價穩量升的(de)新周期。”研究員(yuán)說，目前部分(fēn)大(dà)量積壓的(de)剛需和(hé)改善需求開始放棄觀望，在價格保持相對(duì)穩定甚至還(hái)有小幅議(yì)價空間的(de)情況下(xià)，購(gòu)房(fáng)需求在二手房(fáng)市場(chǎng)合理(lǐ)有序釋放，“重點城(chéng)市二手房(fáng)市場(chǎng)将進入價穩量升的(de)新階段。”

研究員(yuán)分(fēn)析預測，“下(xià)半年重點城(chéng)市二手房(fáng)市場(chǎng)成交有望繼續回升，成交價格也(yě)将會小幅上揚。在新房(fáng)限價短期持續情況下(xià)，一、二手住宅價格‘倒挂’的(de)城(chéng)市市場(chǎng)價差也(yě)将持續縮小。”