房(fáng)貸利息能抵個(gè)稅如何影(yǐng)響買房(fáng)？原來(lái)20年前上海天津就試過



據新華社消息，6月(yuè)19日，個(gè)人(rén)所得(de)稅法修正案草(cǎo)案提請十三屆全國人(rén)大(dà)常委會第三次會議(yì)審議(yì)，個(gè)稅起征點将從每月(yuè)3500元提高(gāo)至每月(yuè)5000元。

每經小編（微信号：nbdnews）注意到，相較于此前個(gè)稅法的(de)修訂，多(duō)止步于上調起征點，如2011年個(gè)稅法修訂将起征點從2000元提高(gāo)到3500元，這(zhè)次個(gè)稅改革力度明(míng)顯加大(dà)，并首次增加住房(fáng)貸款利息和(hé)住房(fáng)租金等專項附加扣除。

天風證券地産首席分(fēn)析師陳天誠在其20日的(de)研報中指出，房(fáng)貸利息抵稅政策早在1998年便在上海、天津進行過試驗，從政策效果看，在當時(shí)對(duì)商品房(fáng)銷售有很好的(de)促進作用(yòng)。

那麽這(zhè)一政策未來(lái)在全國推廣，會影(yǐng)響到我們買房(fáng)嗎？

▲圖片來(lái)源：攝圖網（圖文無關）

上海天津在20年前曾進行嘗試

除了(le)基本生活成本，不同個(gè)人(rén)和(hé)家庭面臨不一樣的(de)成本支出。在提高(gāo)起征點的(de)基礎上，再增加專項附加扣除，此次個(gè)稅減負的(de)含金量無疑更高(gāo)。近年來(lái)購(gòu)房(fáng)租房(fáng)成本的(de)大(dà)幅上揚，專項附加扣除能更有針對(duì)性地減輕居民負擔。

對(duì)此，國家稅務總局稅收科學研究所特聘研究員(yuán)、北(běi)京國家會計學院财稅政策與應用(yòng)研究所所長(cháng)李旭紅在接受每日經濟新聞采訪時(shí)候表示：

标準扣除與專項扣除均有利于降低稅負，世界上一些國家隻允許扣除兩者之一，有的(de)國家隻能從中選擇較高(gāo)金額的(de)一項進行扣除。

而我國此次稅改十分(fēn)利好，是兩項均允許扣除，沒有專項支出的(de)也(yě)可(kě)以通(tōng)過基本扣除5000元實現減稅，有專項扣除的(de)是在5000元的(de)基礎上累計扣除，充分(fēn)體現出稅改關注民生的(de)導向。此次我國稅改涉及的(de)醫療、教育、住房(fáng)均爲老百姓普遍承擔的(de)生活成本，因此稅改也(yě)具有一定的(de)普惠性質。

天風證券在其20日的(de)研報中指出，房(fáng)貸利息抵稅政策早在1998年便在上海、天津進行過試驗。

上海

上海曾在1998年實行過，方案可(kě)抵扣稅基較廣，采取先征後退的(de)方式，該政策要點是：

1）期限：凡在1998年6月(yuè)1日至2003年5月(yuè)31日期間購(gòu)房(fáng)；

2）對(duì)象：在本市購(gòu)買或者差價換購(gòu)商品住宅并在本市交納個(gè)人(rén)所得(de)稅的(de)個(gè)人(rén)，必須是商品住宅産權證的(de)法定擁有人(rén)，且與購(gòu)房(fáng)合同、購(gòu)房(fáng)發票(piào)相一緻；

3）抵扣稅基相對(duì)較廣：購(gòu)房(fáng)者可(kě)抵扣計征稅基的(de)征稅項目包括：工資薪金；采用(yòng)查賬征收的(de)個(gè)體工商戶的(de)生産、經營所得(de)和(hé)對(duì)企事業單位的(de)承包經營、承租經營所得(de)；勞務報酬所得(de)；稿酬所得(de)；特許權使用(yòng)費所得(de)；利息、股息、紅利所得(de)（不包括從上市公司取得(de)的(de)股息、紅利所得(de)和(hé)對(duì)私營企業投資者帶征的(de)股息、紅利所得(de)）。

4）抵稅操作方式：抵扣采用(yòng)“先征後退”的(de)辦法，購(gòu)房(fáng)者在購(gòu)房(fáng)行爲确立後，應向征收稅務機關申請單獨開具個(gè)人(rén)所得(de)稅繳款書(shū)據以退稅。

天津

天津也(yě)在1998年實行過，方案僅住房(fáng)公積金利息可(kě)抵個(gè)稅、可(kě)抵稅基較小：1998年8月(yuè)11日，天津發布《天津市地方稅務局關于個(gè)人(rén)支付住房(fáng)公積金貸款利息免征個(gè)人(rén)所得(de)稅有關問題的(de)通(tōng)知》，具體條款包括：

1）抵扣範圍限定在住房(fáng)公積金貸款利息：僅限個(gè)人(rén)支付的(de)住房(fáng)公積金貸款利息，個(gè)人(rén)支付的(de)住房(fáng)公積金本金及其他(tā)形式的(de)住房(fáng)貸款（如按揭貸款）本金和(hé)利息不得(de)從應納稅所得(de)額中減除；

2）抵扣稅基相對(duì)較小：可(kě)從每月(yuè)個(gè)人(rén)工資、薪金所得(de)的(de)應納稅所得(de)額中減除，平均節稅額爲原納稅額的(de)15-25%；

3）夫妻雙方僅一方受益：如果夫妻雙方共同選擇公積金貸款，那麽隻有主貸方可(kě)以享受該項優惠。

重慶

重慶現行方案以補助形式出現、設定補助額度限制：2008年底，重慶已有率先實施對(duì)主城(chéng)區(qū)内首套自住房(fáng)實施“補助”：

1）期限：從2008年12月(yuè)1日到2022年，按揭款的(de)次月(yuè)開始往後一年，結束3個(gè)月(yuè)之前，超過就不行；

2）範圍：重慶九區(qū)首套房(fáng)；

3）限額：個(gè)人(rén)所得(de)稅的(de)40%，與按揭款，取小者退還(hái)這(zhè)部分(fēn)個(gè)稅給你，以不超過住房(fáng)總價的(de)30%的(de)額度内提供。

上海、天津兩個(gè)方案作爲房(fáng)改初期，政府階段性鼓勵商品購(gòu)房(fáng)的(de)政策，已成爲曆史，但從政策效果來(lái)看，上海、天津和(hé)重慶的(de)三個(gè)方案都對(duì)商品房(fáng)銷售有很好的(de)促進作用(yòng)。

對(duì)未來(lái)房(fáng)價有何影(yǐng)響？

天風證券還(hái)從收入、貸款額、貸款期限三個(gè)維度測算(suàn)利息減免的(de)效果，發現若利息全額抵扣，所有購(gòu)房(fáng)者都受益，但更利于收入較高(gāo)人(rén)群置業：

以一套總價500萬的(de)房(fáng)子爲例，貸款350萬的(de)情況下(xià)，月(yuè)收入爲上海平均水(shuǐ)平7132元/月(yuè)的(de)居民，月(yuè)供18575元，每月(yuè)房(fáng)貸利息可(kě)抵扣節稅108元；月(yuè)收入爲4萬的(de)居民，月(yuè)供相同，每月(yuè)房(fáng)貸利息可(kě)抵扣節稅2213元；月(yuè)收入爲10萬的(de)居民，月(yuè)供相同，每月(yuè)房(fáng)貸利息可(kě)抵扣節稅3984元。

▲圖片來(lái)源：攝圖網（圖文無關）

業内人(rén)士認爲，房(fáng)貸利息和(hé)房(fáng)租抵扣個(gè)稅，有助于降低住房(fáng)消費的(de)成本，利好購(gòu)房(fáng)和(hé)租房(fáng)，但不會導緻房(fáng)價和(hé)租金大(dà)漲。

據證券時(shí)報，58安居客房(fáng)産研究院首席分(fēn)析師張波認爲，個(gè)稅方案中提及的(de)住房(fáng)貸款利息或可(kě)以抵扣的(de)規定，對(duì)于中等收入以上的(de)人(rén)群将會是個(gè)極大(dà)的(de)利好，通(tōng)過抵扣可(kě)以有效減少房(fáng)貸利息支出對(duì)于實際收入的(de)影(yǐng)響，也(yě)會促使一部分(fēn)人(rén)群加速買房(fáng)的(de)行爲，當然可(kě)以肯定的(de)是房(fáng)貸利息的(de)扣除是有标準的(de)，最可(kě)能的(de)做(zuò)法是隻針對(duì)個(gè)人(rén)或家庭的(de)一套自住型住房(fáng)，所以并不會由此引發炒房(fáng)，更不會因此導緻房(fáng)價大(dà)漲。

而對(duì)于租賃市場(chǎng)的(de)影(yǐng)響，張波認爲，個(gè)稅方案對(duì)于租房(fáng)市場(chǎng)的(de)影(yǐng)響是長(cháng)遠(yuǎn)的(de)，通(tōng)過租金的(de)專項扣除可(kě)以多(duō)渠道保障租賃人(rén)群的(de)自身權益，有利推動和(hé)引導更多(duō)人(rén)認可(kě)“租房(fáng)也(yě)是安居”的(de)有居住理(lǐ)念。但對(duì)于租金本身影(yǐng)響是間接的(de)或者說很小，租金本身更多(duō)是受供求關系以及房(fáng)價因素兩方面影(yǐng)響。

不過，也(yě)有反對(duì)意見認爲，個(gè)稅抵扣房(fáng)貸利息和(hé)房(fáng)租的(de)做(zuò)法隻能惠及部分(fēn)人(rén)群，會造成新的(de)不公平，即對(duì)于有房(fáng)貸或房(fáng)租的(de)群體來(lái)說是降低了(le)成本，但對(duì)于沒有房(fáng)貸或房(fáng)租的(de)群體來(lái)說，也(yě)會存在無法享受此類優惠政策的(de)地方。

對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，上述新的(de)疑問是存在的(de)。另外，房(fáng)貸若是存在抵扣現象，那麽房(fáng)貸政策調控的(de)效力會減弱，換而言之，本身房(fáng)貸的(de)大(dà)小可(kě)以調節購(gòu)房(fáng)行爲，但現在抵扣的(de)政策介入後，房(fáng)貸本身的(de)政策效力會有多(duō)大(dà)，這(zhè)也(yě)是要打疑問的(de)。

張波則認爲，不存在絕對(duì)公平，所有的(de)公平都是相對(duì)的(de)。房(fáng)貸利息和(hé)房(fáng)租的(de)專項扣除相比以往的(de)“一刀(dāo)切”做(zuò)法，更好地兼顧和(hé)不同地區(qū)人(rén)群收入差異性，更好地兼顧相似人(rén)群因購(gòu)房(fáng)時(shí)間點不同而形成實際收入的(de)差異性，更好地兼顧了(le)外來(lái)租住人(rén)群和(hé)本地有房(fáng)人(rén)群的(de)收入差異性。總體來(lái)看，是利遠(yuǎn)大(dà)于弊，是更爲公平的(de)做(zuò)法。

在天風證券看來(lái)，認爲此次個(gè)稅改革，新增的(de)專項附加扣除，對(duì)居民合理(lǐ)減負意義重大(dà)，尤其是對(duì)住房(fáng)貸款利息和(hé)住房(fáng)租金的(de)抵扣，首次列入個(gè)稅修正案，雖然不是針對(duì)房(fáng)地産，但這(zhè)或許是整體房(fáng)地産稅制的(de)一環，客觀上這(zhè)短期對(duì)改善性住房(fáng)需求有明(míng)顯促進，若利息全額抵扣，所有購(gòu)房(fáng)者都受益，但更利于收入較高(gāo)人(rén)群置業，對(duì)房(fáng)地産闆塊有積極影(yǐng)響。投資方面，維持之前二季度銷售将明(míng)顯恢複提升的(de)判斷、行業資金有壓力但無風險将抑制下(xià)半年投資，持續看好闆塊投資機會。