媒體:城(chéng)市寬松落戶是變相“松綁限購(gòu)”?



[摘要] 從城(chéng)市發展的(de)角度來(lái)看，在人(rén)才落戶的(de)背後，房(fáng)地産可(kě)能并非唯一的(de)決定性因素。“搶人(rén)大(dà)戰”的(de)實質是各個(gè)城(chéng)市之間對(duì)于高(gāo)素質人(rén)口的(de)需求缺口越來(lái)越大(dà)。因此，相對(duì)于引入這(zhè)些人(rén)才來(lái)消化(huà)房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)庫存，對(duì)各大(dà)城(chéng)市來(lái)說，運用(yòng)高(gāo)素質人(rén)口來(lái)支撐自身的(de)産業轉型無疑是更有吸引力。

近期全國範圍内新一輪的(de)“人(rén)才争奪戰”愈演愈烈，并且有從二線城(chéng)市向三四線城(chéng)市蔓延的(de)趨勢，包括東莞、濰坊、佛山等三四線城(chéng)市近來(lái)也(yě)相繼加入這(zhè)場(chǎng)“搶人(rén)大(dà)戰”。這(zhè)些城(chéng)市都試圖通(tōng)過下(xià)調其落戶門檻，提高(gāo)購(gòu)房(fáng)、租房(fáng)補貼等手段來(lái)吸引人(rén)才。然而這(zhè)樣一場(chǎng)人(rén)才争奪戰是否會傳導到房(fáng)地産市場(chǎng)，限購(gòu)的(de)閘門是否正在被變相打開？這(zhè)都是目前業界所關心的(de)話(huà)題。

多(duō)地出台人(rén)才落戶政策

事實上，從去年開始，就已經有一批二線城(chéng)市相繼放寬了(le)人(rén)才落戶需求，而這(zhè)樣的(de)情況在近幾個(gè)月(yuè)裏正越來(lái)越多(duō)地出現。

5月(yuè)8日，山東省取消高(gāo)校畢業生以及具有專業職稱、技能等級人(rén)才的(de)就業年限、社保年限、單位性質、居住場(chǎng)所的(de)落戶限制。4月(yuè)22日，沈陽推出“人(rén)才新政9條”，對(duì)符合條件的(de)中專以上學曆人(rén)才都實行先落戶後就業政策，還(hái)放寬了(le)享受房(fáng)租補貼受益群體範圍，提高(gāo)了(le)補貼标準。3月(yuè)23日，西安市公安局宣布，全國在校大(dà)學生僅憑學生證和(hé)身份證即可(kě)在線落戶。3月(yuè)1日，南(nán)京規定40歲以下(xià)本科生可(kě)以直接落戶……而從去年開始，武漢、成都、鄭州、長(cháng)沙等地均已執行寬松的(de)人(rén)才落戶規定，并且取得(de)了(le)一定成果。

這(zhè)些相繼出台的(de)落戶寬松政策在一定時(shí)間内的(de)确爲上述城(chéng)市帶來(lái)了(le)大(dà)量人(rén)口流入。以最近被議(yì)論最多(duō)的(de)西安爲例，根據西安市公安局公布的(de)數據，今年一季度，西安市外遷入人(rén)口24．5萬人(rén)，而去年同期，西安市外遷入人(rén)口僅2．6萬人(rén)，這(zhè)一數據取得(de)了(le)近10倍的(de)增長(cháng)。

側面“松綁”樓市限購(gòu)

各個(gè)城(chéng)市對(duì)于人(rén)才的(de)争奪在增加了(le)城(chéng)市高(gāo)素質人(rén)口的(de)同時(shí)，也(yě)同樣會帶來(lái)一些問題。其中影(yǐng)響最爲直觀的(de)就是可(kě)能會對(duì)原本這(zhè)些城(chéng)市正在執行的(de)限購(gòu)政策予以突破。

通(tōng)過對(duì)比目前絕大(dà)多(duō)數二三線城(chéng)市所執行的(de)限購(gòu)政策不難發現，這(zhè)些政策的(de)執行标準多(duō)數是以戶籍爲衡量标準。大(dà)多(duō)數城(chéng)市的(de)購(gòu)房(fáng)标準都是本地戶籍可(kě)購(gòu)房(fáng)兩套，外地戶籍可(kě)購(gòu)買一套。而個(gè)别二線城(chéng)市執行的(de)标準是本地戶籍可(kě)購(gòu)房(fáng)，外地戶籍需提供一定時(shí)間的(de)社保證明(míng)方可(kě)購(gòu)房(fáng)。比如西安市的(de)限購(gòu)政策，規定在住房(fáng)限購(gòu)區(qū)域範圍内購(gòu)買商品住房(fáng)或二手住房(fáng)的(de)非本市戶籍居民家庭，須提供在本市（含西鹹新區(qū)）連續繳納2年以上（含2年）的(de)個(gè)人(rén)所得(de)稅或社會保險證明(míng)。

引入人(rén)才的(de)舉措都從側面放寬了(le)樓市限購(gòu)的(de)标準。同時(shí)，許多(duō)城(chéng)市爲了(le)吸引人(rén)才落戶，還(hái)直接采取了(le)購(gòu)房(fáng)優惠等措施。比如武漢推出的(de)人(rén)才保障房(fáng)和(hé)人(rén)才住房(fáng)券等制度，爲引進人(rén)才提供租房(fáng)、購(gòu)房(fáng)優惠，大(dà)學生可(kě)以申請租賃大(dà)學畢業生租賃房(fáng)，還(hái)可(kě)以低于市場(chǎng)價20％的(de)租金租到租賃房(fáng)；石家莊直接推出租房(fáng)補貼，符合條件的(de)人(rén)才到石家莊市工作之日起，5年内最高(gāo)每月(yuè)享受2000元的(de)房(fáng)租補助，而根據數據顯示，這(zhè)一補貼标準足以在石家莊核心區(qū)域租下(xià)一套90平方米左右的(de)優質房(fáng)源。

而像鄭州的(de)人(rén)才優惠則直接體現在購(gòu)房(fáng)補貼上，青年人(rén)才首次購(gòu)買住房(fáng)，博士每人(rén)補貼10萬元、碩士每人(rén)5萬元、本科畢業生每人(rén)2萬元。

落戶寬松政策帶來(lái)樓市波動

一些業内人(rén)士認爲，上述舉措在留住人(rén)才的(de)同時(shí)也(yě)會給限購(gòu)政策“開口子”，帶來(lái)樓市熱(rè)度上升。如中原地産首席分(fēn)析師就表示：“地方的(de)人(rén)才政策不應該和(hé)房(fáng)地産限購(gòu)挂鈎，對(duì)于真正的(de)人(rén)才，更應該提供直接的(de)居住房(fáng)源。單純地将人(rén)才推向市場(chǎng)，容易帶來(lái)房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)不穩定。”

思源地産市場(chǎng)發展部副總經理(lǐ)、首席分(fēn)析師郭毅也(yě)認爲：“租房(fáng)補貼是可(kě)以理(lǐ)解的(de)，畢竟新進入這(zhè)個(gè)城(chéng)市，身份轉化(huà)是需要一個(gè)過程。購(gòu)房(fáng)補貼則直接指向‘繞開限購(gòu)’這(zhè)個(gè)訴求，這(zhè)樣的(de)引導不值得(de)提倡，畢竟‘房(fáng)住不炒’是大(dà)政策的(de)綱領。人(rén)才引進的(de)目的(de)是拉動經濟的(de)增長(cháng)。”

事實上，從一些執行了(le)落戶寬松政策的(de)城(chéng)市數據來(lái)看，政策的(de)确爲市場(chǎng)帶來(lái)了(le)一定的(de)影(yǐng)響。根據上海某研究院提供的(de)數據顯示，西安的(de)庫存量從2017年10月(yuè)開始就已經以較快(kuài)的(de)速率下(xià)降，從2017年10月(yuè)至2018年3月(yuè)，庫存面積從1860萬平方米下(xià)降至1628萬平方米，盡管如此，這(zhè)樣巨大(dà)的(de)庫存在衆多(duō)二三線城(chéng)市中也(yě)處于較高(gāo)水(shuǐ)平。從房(fáng)價表現來(lái)看，截止今年3月(yuè)西安住房(fáng)均價爲1．22萬元／平方米，較去年同期上漲近50％。

再比如成都，其成交面積在去年11月(yuè)份之後一路走高(gāo)，今年3月(yuè)份時(shí)成交面積爲78萬平方米，同比增長(cháng)47％。而3月(yuè)份的(de)庫存面積則降至418萬平方米，同比降低28％。不過從房(fáng)價來(lái)看，上述城(chéng)市依然維持在正常的(de)波動範圍之内，很少有人(rén)會願意爲了(le)炒房(fáng)而轉移自己的(de)戶口。

“對(duì)于人(rén)才落戶政策來(lái)說，本意并不是要對(duì)樓市政策松綁，但從效果方面看，确實會刺激部分(fēn)購(gòu)房(fáng)需求。所以類似政策其實和(hé)近期的(de)市場(chǎng)升溫是有必然聯系的(de)。尤其是在類似西安這(zhè)一類庫存較高(gāo)的(de)城(chéng)市，表現尤其明(míng)顯。”上海某研究院智庫中心總監業内專家進一步表示，上述政策還(hái)是以人(rén)才引進、人(rén)才争奪爲導向的(de)，對(duì)房(fáng)地産市場(chǎng)确實有積極意義，“這(zhè)一人(rén)才落戶政策并不同于限購(gòu)松綁，造成變相炒房(fáng)的(de)可(kě)能性很小。”

■分(fēn)析

放寬人(rén)才落戶并非爲消化(huà)房(fáng)地産庫存

從城(chéng)市發展的(de)角度來(lái)看，在人(rén)才落戶的(de)背後，房(fáng)地産可(kě)能并非唯一的(de)決定性因素。“搶人(rén)大(dà)戰”的(de)實質是各個(gè)城(chéng)市之間對(duì)于高(gāo)素質人(rén)口的(de)需求缺口越來(lái)越大(dà)。因此，相對(duì)于引入這(zhè)些人(rén)才來(lái)消化(huà)房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)庫存，對(duì)各大(dà)城(chéng)市來(lái)說，運用(yòng)高(gāo)素質人(rén)口來(lái)支撐自身的(de)産業轉型無疑是更有吸引力。

“各地的(de)落戶寬松政策主要還(hái)是爲了(le)實現人(rén)口結構的(de)叠代升級，對(duì)區(qū)域産業轉型能夠起到積極作用(yòng)。”郭毅指出：“把教育水(shuǐ)平較高(gāo)的(de)高(gāo)素質人(rén)才引入城(chéng)市，尤其是大(dà)量年輕的(de)大(dà)學生落戶，有助于解決老齡化(huà)問題，這(zhè)是各個(gè)城(chéng)市的(de)核心目标。隻有讓這(zhè)部分(fēn)人(rén)在城(chéng)市生活下(xià)去，并且落戶，才能衍生出一定的(de)消費動能。”

而從城(chéng)市發展來(lái)看，目前無論是武漢、鄭州、西安、成都都在進行産業結構轉型，其信息産業、生物(wù)醫藥、高(gāo)端制造業都在成爲當地産業結構調整轉型的(de)主要方向，人(rén)才無疑是進行轉型的(de)基礎。在實施了(le)落戶寬松政策之後，部分(fēn)在大(dà)城(chéng)市裏受限于政策和(hé)房(fáng)價的(de)高(gāo)素質人(rén)才也(yě)會向具有競争力的(de)二三線城(chéng)市流動。

不過，業内專家也(yě)表示：“短期的(de)落戶人(rén)口規模增加，會造成購(gòu)房(fáng)市場(chǎng)的(de)恐慌，進而容易帶來(lái)很多(duō)其他(tā)方面的(de)壓力。這(zhè)是市場(chǎng)和(hé)政策制定者需要注意的(de)。”實際上，大(dà)量的(de)人(rén)口湧入也(yě)将對(duì)城(chéng)市配套和(hé)公共服務能力提出更高(gāo)的(de)要求。在各大(dà)城(chéng)市執行落戶寬松政策的(de)同時(shí)，我們也(yě)應該盡量避免人(rén)口湧入超過城(chéng)市的(de)承載能力，要通(tōng)過政策的(de)調控來(lái)把控房(fáng)地産這(zhè)一關系到民生的(de)市場(chǎng)，即時(shí)加強城(chéng)市的(de)公共服務能力，讓城(chéng)市的(de)擴張能夠跟得(de)上其發展的(de)步伐。