社科院研究員(yuán):房(fáng)地産稅可(kě)能達不到抑房(fáng)價的(de)效果

[摘要] 在被中國官方提出12個(gè)年頭後，走走停停的(de)房(fáng)地産長(cháng)效機制，逐漸露出廬山真面目。

在被中國官方提出12個(gè)年頭後，走走停停的(de)房(fáng)地産長(cháng)效機制，逐漸露出廬山真面目。

即将過去的(de)2017年，中國樓市經曆了(le)狂歡、驚險、失落與迷茫。這(zhè)一年，全國範圍内出台了(le)200多(duō)次房(fáng)地産調控政策。在開啓“五限時(shí)代”後，下(xià)半年租售同權、購(gòu)租并舉的(de)樓市調控出台，已将打擊投資行爲、控量措施結合，市場(chǎng)逐漸趨穩。

12月(yuè)8日召開的(de)中共中央政治局會議(yì)提出，加快(kuài)住房(fáng)制度改革和(hé)長(cháng)效機制建設，是明(míng)年要著(zhe)力抓好的(de)一項重點工作。而一年前的(de)政治局會議(yì)對(duì)房(fáng)地産市場(chǎng)政策的(de)表述爲“加快(kuài)研究建立符合國情、适應市場(chǎng)規律的(de)房(fáng)地産平穩健康發展長(cháng)效機制”。從“研究建立”到“加快(kuài)建設”，顯然是階段性的(de)進展。

國務院發展研究中心市場(chǎng)經濟研究所副所長(cháng)、研究員(yuán)鄧郁松接受經濟觀察網采訪時(shí)說，房(fáng)地産長(cháng)效機制是指有利于房(fáng)地産市場(chǎng)持續、穩定、健康發展的(de)政策組合。長(cháng)效機制建立的(de)背景是包括房(fáng)地産形勢的(de)變化(huà)，以及從此前調控效果來(lái)看，中國應該在更加尊重市場(chǎng)規律的(de)基礎上，找到一條适合國情的(de)，有利于房(fáng)地産市場(chǎng)持續穩定健康發展的(de)路線。

中國社會科學院财經戰略研究院、中國社會科學院城(chéng)市與競争力研究中心課題組發布的(de)《中國住房(fáng)發展報告2017-2018》建議(yì)，将2018年确定爲基礎性制度和(hé)長(cháng)效機制建設年，把持續調控融入到制度和(hé)長(cháng)效機制建設中。

東北(běi)證券認爲，此輪調控政策在2018年不會出現放松的(de)情況，随著(zhe)房(fáng)價和(hé)銷售的(de)企穩， 此輪政策實施的(de)目的(de)已初步實現，政策亦無進一步收緊的(de)必要，整個(gè)市場(chǎng)會以“穩” 字當先。

在多(duō)位專家看來(lái)，2018年土地、金融、稅收等方面的(de)調整，租賃市場(chǎng)的(de)破局，将是決定房(fáng)地産長(cháng)效機制建立的(de)關鍵所在。專家告訴經濟觀察網，長(cháng)效機制包括供應端的(de)長(cháng)效機制、需求端的(de)長(cháng)效機制和(hé)價格端的(de)長(cháng)效機制等内容。類似機制的(de)真正落實，或會在2020年左右，尤其是需要不斷觀察當前變動的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)因素。而大(dà)方向看，“房(fáng)住不炒”的(de)指導性精神更容易确立，将成爲後續各類改革的(de)基準内容。

土地供應多(duō)元化(huà)

數據顯示，截至2017年10月(yuè)份，研究院監測的(de)50個(gè)典型城(chéng)市土地儲備規模的(de)同比增幅已保持了(le)連續12個(gè)月(yuè)的(de)同比正增長(cháng)，且增幅有擴大(dà)的(de)趨勢。

城(chéng)市土地儲備規模較好地衡量了(le)具體城(chéng)市潛在的(de)房(fáng)屋供 應量，屬于在途商品房(fáng)的(de)性質。作爲廣義庫存的(de)重要範疇，它也(yě)是形成預售商品房(fáng)即狹義庫存的(de)條件。

“應該說房(fáng)企和(hé)城(chéng)市的(de)補庫存戰略正積極開展。大(dà)體上說，供應方面預計都會有所增加，因爲實際上2016-2017年的(de)去庫存政策還(hái)是很不錯的(de)，所以總體上說會有類似的(de)積極供地和(hé)補庫存的(de)導向。”專家認爲，未來(lái)一年土地供應方面預計會增加，而且結構方面會有調整，尤其是類似租賃公寓等内容。

深圳市房(fáng)地産研究中心高(gāo)級研究員(yuán)李宇嘉告訴經濟觀察網，目前房(fáng)地産市場(chǎng)庫存比較緊張的(de)是一二線城(chéng)市，所以2018年一二線城(chéng)市的(de)土地供應應該會更多(duō)，增長(cháng)的(de)更快(kuài)。但是三四線城(chéng)市因爲數量較多(duō)，總量上還(hái)是占主體地位，應該會占到60%作用(yòng)。

“一線城(chéng)市土地招拍(pāi)挂越來(lái)越少，偏向于租賃和(hé)保障性住房(fáng)供地，二線城(chéng)市基本上商品住房(fáng)、租賃和(hé)保障性住房(fáng)會同步增加。而三四線城(chéng)市還(hái)是會以商品住房(fáng)供地爲主。”李宇嘉說，未來(lái)土地供應中，完全的(de)招拍(pāi)挂會越來(lái)越少，熱(rè)點城(chéng)市的(de)土地供應更多(duō)地偏向于租賃，而且庫存較低的(de)商品住房(fáng)的(de)用(yòng)地也(yě)會明(míng)顯增加，集體土地入市會大(dà)規模地鋪開。

官方公布的(de)數據顯示，今年開發商拿地的(de)熱(rè)情呈上升态勢。據國家統計局統計數據，今年1-11月(yuè)份，房(fáng)地産開發企業土地購(gòu)置面積爲22158萬平方米，同比增長(cháng)16.3%。根據北(běi)京市官方數據，今年該市的(de)土地出讓已基本完成，僅從數據上來(lái)看，今年土地市場(chǎng)呈現出供應量大(dà)遠(yuǎn)超往年。

在國務院發展研究中心市場(chǎng)經濟研究所副所長(cháng)、研究員(yuán)鄧郁松看來(lái)，房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)土地制度和(hé)政策層面，要根據市場(chǎng)供求的(de)變化(huà)前瞻性地供地，既不要因爲土地供應過量帶來(lái)明(míng)顯的(de)供給過剩問題，帶來(lái)所謂的(de)去庫存等問題；也(yě)不要因爲人(rén)口大(dà)規模流入，進行人(rén)爲地限制土地供應，造成供應不足、從而導緻土地價格暴漲、市場(chǎng)預期變化(huà)。

金融制度設計應該放在首位

在房(fáng)地産領域，金融的(de)杆杆作用(yòng)毫無疑問極爲關鍵。房(fáng)地産作爲優質抵押品，其抵押價值成爲金融機構的(de)青睐對(duì)象。而金融政策的(de)調整對(duì)樓市的(de)影(yǐng)響，可(kě)以說是牽一發而動全身。

鄧郁松認爲，建立房(fáng)地産長(cháng)效機制，應該把住房(fáng)金融制度和(hé)政策設計放在首位。“因爲你看無論是國際上的(de)危機，還(hái)是國内房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)幾次波動，都和(hé)住房(fáng)金融政策的(de)調整密切相關，特别是短期内利率的(de)調整一定會帶來(lái)市場(chǎng)的(de)波動。”鄧郁松告訴經濟觀察網，如果想保證房(fáng)地産的(de)持續穩定健康發展，在需求端一定要保證住房(fáng)金融政策的(de)相對(duì)穩定，特别是要保證首付和(hé)利率的(de)相對(duì)穩定。如果因爲宏觀經濟變化(huà)需要調整利率，一定要做(zuò)好對(duì)沖，這(zhè)是第一位的(de)。

實際上，2016年下(xià)半年以來(lái)，監管層對(duì)房(fáng)地産金融采取了(le)多(duō)次監管措施。2016 年 10 月(yuè) 28 日 ，上交所《關于實行房(fáng)地産、 産能過剩行業公司債券分(fēn)類 監管的(de)函》，對(duì)房(fáng)企發債分(fēn)類監管，收緊房(fáng)企發債；2016年11月(yuè)4日 ，銀監會《關于開展銀行業金 融機構房(fáng)地産相關業務專項 檢查的(de)緊急通(tōng)知》 禁止銀行資金違規用(yòng)于購(gòu)地、違規發放或挪用(yòng)信貸資金進入房(fáng)地産領域。

2017年4月(yuè)7日《中國銀監會關于銀行業風險 防控工作的(de)指導意見》建立全口徑房(fáng)地産風險監測機制，将房(fáng)地産企業貸款、個(gè)人(rén)按揭貸款、以房(fáng)地産爲抵押的(de)貸款、房(fáng)地産企業債券，以及其他(tā)形式的(de)房(fáng)地産融資納入監測範圍，定期開展房(fáng)地産壓力測試；2017年5月(yuè)，銀監會《2017年信托公司現場(chǎng)檢查要點》 将違規開展房(fáng)地産信托業務列入檢查要點。

數據顯示，1-9月(yuè)份，全國房(fáng)地産開發企業到位資金113095 億元，同比增長(cháng) 8.0%。按揭貸款利率繼續攀升，9月(yuè)全國首套房(fáng)貸款平均利率上升至 5.22%，相當于1年期基準利率1.1倍。個(gè)人(rén)按揭貸款的(de)累計增速不斷下(xià)降，已從年初的(de)20.4%降至9月(yuè)份的(de)1.3%，回落趨勢明(míng)顯。

東北(běi)證券認爲， 2018 年平均按揭利率仍将上行，上行幅度較近兩個(gè)季度會放緩。 銀行方面，因 2016年下(xià)半年以來(lái)按揭發放量較大(dà)。進入2017年下(xià)半年，出于控制按揭貸款額度的(de)考量，銀行開始控制按揭貸款的(de)發放節奏，按揭貸款獲批周期也(yě)明(míng)顯延長(cháng)。部分(fēn)今年下(xià)半年審批的(de)按揭款将于明(míng)年初集中發放，房(fáng)地産開發到位資金 2018 年将呈現“前高(gāo)後低”的(de)趨勢。

蘇甯金融研究院特約研究員(yuán)江翰接受經濟觀察網采訪時(shí)說，中國目前房(fáng)地産金融處在一個(gè)穩定向好發展的(de)區(qū)間中，但還(hái)存在諸如開發商融資渠道比較單一、房(fáng)地産金融機構種類主要房(fáng)地産金融機構集中于商業銀行、地産金融體系尚未完全建立、缺乏專營房(fáng)地産金融業務的(de)房(fáng)地産專門性金融機構等問題。

“我認爲房(fáng)地産金融的(de)長(cháng)效機制構建的(de)核心在于，明(míng)确房(fáng)地産金融’房(fáng)子是用(yòng)來(lái)住的(de)，不是用(yòng)來(lái)炒的(de)’這(zhè)一根本性定位。構建金融體系的(de)長(cháng)效水(shuǐ)平，首先是從金融上掐斷房(fáng)地産炒作盈利的(de)渠道，通(tōng)過擡高(gāo)利率，加大(dà)金融市場(chǎng)調控，真正将炒房(fáng)的(de)成本上升，從而掐斷房(fáng)地産炒作得(de)利的(de)利潤獲得(de)機制。”江翰說，其次是要增大(dà)對(duì)于租房(fáng)建設的(de)金融優惠。租房(fáng)機制乃至于租售并舉将會是未來(lái)的(de)主流，房(fáng)地産金融應該更向租房(fáng)領域遷移，實現租房(fáng)的(de)全面提升。另外，應該加強房(fáng)地産企業融資的(de)供給側改革，進一步優化(huà)企業的(de)投融資渠道，引導企業發展國家支持的(de)項目類别。

租賃時(shí)代來(lái)臨？

即将過去的(de)2017年，在常規“五限”調控的(de)同時(shí)，集體建設建租賃房(fáng)試點、租售同權、共有産權等政策頻(pín)出，似乎預示著(zhe)未來(lái)中國租房(fáng)時(shí)代的(de)前奏。

今年7月(yuè)，住建部等九部門發布了(le)《關于在人(rén)口淨流入的(de)大(dà)中城(chéng)市加快(kuài)發展住房(fáng)租賃市場(chǎng)的(de)通(tōng)知》，選取廣州、深圳、南(nán)京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城(chéng)市作爲首批開展住房(fáng)租賃試點的(de)單位，鼓勵各地通(tōng)過 新增用(yòng)地建設租賃住房(fáng)，在新建商品住房(fáng)項目中配建租賃住房(fáng)。

随後，國土部、住建部聯合發布《利用(yòng)集體建設用(yòng)地建設租賃住房(fáng)試點方案》，确定北(běi)京、上海、南(nán)京、杭州等13個(gè)城(chéng)市進行集體建設用(yòng)地建設租賃住房(fáng)試點。被部分(fēn)專家解讀爲正式開啓我國租房(fáng)時(shí)代。

專家接受經濟觀察網采訪時(shí)表示，租賃市場(chǎng)和(hé)交易市場(chǎng)本身就是兩個(gè)非常重要的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)組成部分(fēn)。而且兩者是相互聯系，相互融會貫通(tōng)的(de)市場(chǎng)。租購(gòu)并舉并不是說把租、購(gòu)夠來(lái)對(duì)立起來(lái)，其實是要打通(tōng)兩個(gè)市場(chǎng)之間的(de)聯系。

“租賃市場(chǎng)本身就是房(fáng)地産長(cháng)效機制建設的(de)一個(gè)非常重要的(de)組成部分(fēn)，這(zhè)個(gè)長(cháng)效機制本身不僅僅是包括交易市場(chǎng)，也(yě)就是購(gòu)的(de)市場(chǎng)，也(yě)包括租的(de)市場(chǎng)。而且從房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)發展現狀來(lái)看，長(cháng)效機制确實已經在路上，主管部門已經把租賃當做(zuò)一個(gè)非常重要的(de)一個(gè)方面來(lái)推行了(le)。”專家認爲，租賃市場(chǎng)未來(lái)的(de)發展，核心在于怎麽樣從現階段的(de)供應端能力的(de)初步形成，過渡到到需求端能力的(de)逐步釋放。

東北(běi)證券認爲，租賃市場(chǎng)目前處于政策風口 ，市場(chǎng)潛力巨大(dà)。 一二線熱(rè)點城(chéng)市中，租賃需求巨大(dà)。目前租金回報率持續下(xià)行，未來(lái)房(fáng)租具有一定的(de)升值空間。住建部 5 月(yuè)份以來(lái)密集出台政策，各試點城(chéng)市迅速跟進，密集出台政策。租賃市場(chǎng)大(dà)發展已是箭在弦上，不得(de)不發。

專家說，從長(cháng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國租賃市場(chǎng)發展，最終是要看租賃需求的(de)釋放。這(zhè)種釋放既要來(lái)自于收入的(de)增長(cháng)、就業機會的(de)增加、社會保障的(de)落實跟進，以及同權政策的(de)實施，同時(shí)主管部門對(duì)租賃市場(chǎng)支持的(de)核心動作要有一些關鍵的(de)進展。比如，租金怎麽樣能夠抵稅，公積金怎麽樣能夠去更大(dà)的(de)力度去支付租金。還(hái)有就是怎麽樣能夠用(yòng)金融創新保險的(de)形式，把目前押一付三的(de)方式能夠運行到月(yuè)付等比較靈活的(de)方式等等，這(zhè)裏面需要擴大(dà)需求。

專家認爲，舊(jiù)模式下(xià)的(de)租賃市場(chǎng)和(hé)制度，還(hái)無法融入到長(cháng)效機制發展之中。租賃市場(chǎng)發展要真正融入到長(cháng)效機制中，關鍵就要形成新時(shí)代的(de)特征。一個(gè)完美(měi)的(de)租賃市場(chǎng)和(hé)制度，應該由三大(dà)基石組成：信用(yòng)租房(fáng)、租售同權和(hé)租金證券化(huà)。

争議(yì)房(fáng)地産稅

房(fáng)地産稅被很多(duō)業内人(rén)士解讀爲抑制房(fáng)價的(de)重要措施，并被當成房(fáng)地産長(cháng)效機制的(de)組成部分(fēn)。但經濟觀察報記者采訪中發現，多(duō)位專家對(duì)此有不同意見。

加快(kuài)房(fáng)地産稅立法是在黨的(de)十八屆三中全會提出的(de)改革任務，因這(zhè)部法律涉及面廣，涉及利益多(duō)，受到的(de)關注也(yě)最大(dà)。今年3月(yuè)4日，在十二屆全國人(rén)大(dà)五次會議(yì)新聞發布會上，大(dà)會發言人(rén)傅瑩表示，今年沒有把房(fáng)地産稅草(cǎo)案提請常委會審議(yì)的(de)安排。

财政部部長(cháng)肖捷日前在《黨的(de)十九大(dà)報告輔導讀本》中撰文表示，按照(zhào)“立法先行、充分(fēn)授權、分(fēn)步推進”的(de)原則，推進房(fáng)地産稅立法和(hé)實施，逐步建立完善的(de)現代房(fáng)地産稅制度。

中國社科院經濟所研究員(yuán)汪麗娜接受經濟觀察網采訪時(shí)說，很多(duō)人(rén)将房(fáng)地産稅作爲抑制房(fáng)價的(de)一種長(cháng)效機制，但是從國際經驗來(lái)看可(kě)能達不到這(zhè)種效果。日本、美(měi)國這(zhè)些出現房(fáng)地産泡沫的(de)國家，都有房(fáng)地産稅。但是并沒有征收房(fáng)地産稅抑制房(fáng)價上漲。房(fáng)價的(de)穩定是和(hé)供需關系有關的(de)，房(fáng)地産稅對(duì)投資或者持多(duō)套房(fáng)的(de)行爲可(kě)能會有約束，但是實際上還(hái)要看具體設計情況。所以說現在房(fáng)地産稅被當成了(le)理(lǐ)想化(huà)的(de)東西，是否真正對(duì)房(fáng)地産市場(chǎng)起到作用(yòng)，還(hái)需要實踐檢驗。

“中國和(hé)國際上房(fáng)地産市場(chǎng)最大(dà)的(de)區(qū)别是，中國的(de)土地市場(chǎng)是政府壟斷的(de)，且是城(chéng)鄉分(fēn)割的(de)市場(chǎng)，這(zhè)才是政府應該解決的(de)問題。”汪麗娜說，房(fáng)地産稅2018年才納入立法，而最終形成法律是需要一個(gè)過程，所以短時(shí)間内應該無法出台。當然也(yě)有可(kě)能試點先行，但上海、重慶此前的(de)試點不了(le)了(le)之，應該說是一個(gè)教訓。所以房(fáng)地産稅的(de)出台急不得(de)，其中有很多(duō)系統性、協調性的(de)問題需要解決。

持有類似觀點的(de)還(hái)有中國社會科學院财經戰略研究院研究員(yuán)楊志勇。楊志勇告訴經濟觀察網，他(tā)不認爲房(fáng)地産稅和(hé)樓市調控有直接關系。用(yòng)房(fáng)地産稅調房(fáng)價的(de)結果有兩種可(kě)能，一種是房(fáng)價不降，反而是增加購(gòu)房(fáng)者的(de)負擔；另一種情形就是現在的(de)情形，現在樓市包括北(běi)京最近有微跌，成交量比較低。這(zhè)種情況下(xià)出台房(fáng)地産稅，房(fáng)地産市場(chǎng)就會成驚弓之鳥。正常來(lái)講，房(fáng)地産稅對(duì)房(fáng)價幾乎沒有影(yǐng)響，但是特殊時(shí)期，如果真的(de)是房(fáng)價飛(fēi)速下(xià)降，那麽金融問題、社會穩定問題随之而來(lái)。

楊志勇認爲，房(fáng)地産稅的(de)定位目标是爲地方政府的(de)公共服務融資，應該以評估價爲基礎，普遍征收。如果不普遍征收，稅源是有限的(de)，其次房(fáng)地産稅的(de)征收難度可(kě)能會超過一般人(rén)的(de)想象。因爲這(zhè)種稅收是面對(duì)面的(de)，而且沒有現金流。這(zhè)些問題都應該充分(fēn)考慮，否則如果房(fáng)地産稅出台後，如果執行不下(xià)去，對(duì)政府的(de)公信力會有很大(dà)的(de)影(yǐng)響。如果一定要收的(de)話(huà)，應該一步一步來(lái)，不能因爲征收房(fáng)地産稅帶來(lái)新的(de)問題。