冷(lěng)眼：美(měi)聯儲加息抽血 樓市能否扛過2018？

[摘要] 作爲已經脫離居住屬性的(de)金融産品，中國樓市對(duì)資金的(de)依賴度沒有最高(gāo)，隻有更高(gāo)，二者已經變成了(le)魚和(hé)水(shuǐ)的(de)關系。房(fáng)價需要資金推動，資金需要在房(fáng)産中尋找收益，二者一拍(pāi)即合。

作爲已經脫離居住屬性的(de)金融産品，中國樓市對(duì)資金的(de)依賴度沒有最高(gāo)，隻有更高(gāo)，二者已經變成了(le)魚和(hé)水(shuǐ)的(de)關系。房(fáng)價需要資金推動，資金需要在房(fáng)産中尋找收益，二者一拍(pāi)即合。

在寬松的(de)貨币政策和(hé)财政政策下(xià)，源源不斷增量資金的(de)持續流出，成爲樓市上漲的(de)根本驅動力。一旦資金出了(le)問題，不能持續流入，房(fáng)價也(yě)就失去了(le)繼續上漲的(de)動力。

風起青萍之末，在去杠杆緩和(hé)金融監管的(de)大(dà)旗下(xià)，2017年末，中國樓市正在面臨後續增量資金枯竭的(de)問題，十多(duō)年來(lái)支撐樓市瘋長(cháng)的(de)水(shuǐ)龍頭，正在被擰上。

一、貨币寬松時(shí)代結束

中國央行發行貨币主要有三種方式：外彙占款、商業銀行貸款和(hé)購(gòu)買國債等。目前外彙占款是人(rén)民币發行的(de)主要渠道，約在65%以上，而在高(gāo)峰時(shí)這(zhè)一數值接近80%。從這(zhè)種意義上來(lái)說，美(měi)聯儲是中國央行的(de)央行，人(rén)民币的(de)發行是建立在美(měi)元這(zhè)個(gè)錨上，美(měi)元是人(rén)民币币值的(de)信用(yòng)支撐。理(lǐ)所當然，美(měi)聯儲貨币政策的(de)一舉一動，必然對(duì)中國的(de)貨币政策産生不可(kě)忽視的(de)影(yǐng)響。

北(běi)京時(shí)間12月(yuè)14日淩晨3點，美(měi)聯儲宣布将基準利率區(qū)間調升25個(gè)基點。這(zhè)是美(měi)國央行自2015年底啓動的(de)加息周期的(de)第5次加息，也(yě)是今年内的(de)第3次加息。市場(chǎng)預計2018年美(měi)聯儲還(hái)将加息3-4次，2019年還(hái)将加息2次。美(měi)聯儲會後還(hái)宣布，在縮減資産負債表方面，美(měi)聯儲将按計劃于明(míng)年1月(yuè)将月(yuè)度縮減規模增加到200億美(měi)元。

美(měi)元的(de)加息帶縮表，是從價和(hé)量兩個(gè)方面從全球抽離美(měi)元資本，在2017年10月(yuè)份縮表、12月(yuè)份減稅和(hé)12月(yuè)份加息三個(gè)大(dà)招後，全球流動性将會進一步收緊。特别是那些以美(měi)元爲錨發行貨币的(de)經濟體，那些在次貸危機中成爲美(měi)元資本避風港的(de)新興經濟體，都是首當其沖的(de)對(duì)象。

利差的(de)存在是吸引資金全球流動的(de)指揮棒。本次美(měi)聯儲加息，中美(měi)之間利差會進一步縮小。2008年之後開始沉澱在中國樓市中的(de)外資必然會跟随美(měi)國加息的(de)腳步，撤離泡沫極大(dà)的(de)中國樓市，樓市債務鏈斷裂的(de)風險也(yě)在加大(dà)。

這(zhè)還(hái)不算(suàn)完，本月(yuè)美(měi)國通(tōng)過的(de)減稅方案，将公司稅從35%減到21%，罕見下(xià)降14個(gè)百分(fēn)點後，将在全球形成稅收窪地，吸引美(měi)國海外企業以及全球産業資本和(hé)金融資本回歸本土，對(duì)其他(tā)國家形成資本抽選效應，中國成爲最大(dà)的(de)沖擊目标。

二、樓市瘋牛的(de)克星

美(měi)聯儲的(de)加息一直都是世界金融界的(de)頭等大(dà)事。本次美(měi)元加息後，中國的(de)反應算(suàn)是最快(kuài)的(de)。就在美(měi)聯儲宣布加息後，中國香港立即宣布加息。緊接著(zhe)，中國央行12月(yuè)14日上調公開市場(chǎng)逆回購(gòu)操作中标利率和(hé)MLF操作利率，但調整幅度較小，均爲上行5個(gè)基點。

公開市場(chǎng)利率一直都是利率市場(chǎng)化(huà)的(de)重要指标，本次央媽緊急上調公開市場(chǎng)利率，無疑是對(duì)美(měi)聯儲加息的(de)一個(gè)應急反應，相當于間接加息。更重要的(de)是，這(zhè)一跟進行動，給市場(chǎng)傳達出了(le)資金緊縮的(de)預期：大(dà)手花錢、大(dà)口吃(chī)肉的(de)寬松日子已經結束，勒緊褲帶的(de)緊日子才剛剛開始。

攝于種種顧慮，目前中國央行還(hái)沒有做(zuò)好加息的(de)準備，但是市場(chǎng)上的(de)實際利率已經是水(shuǐ)漲船高(gāo)，武力逼宮。美(měi)元加息靴子落地後，上海銀行間拆借利率SHIBOR全線暴漲，目前的(de)點位大(dà)大(dà)高(gāo)出存貸款基準利率水(shuǐ)平，代表了(le)市場(chǎng)利率的(de)最新定位。

在美(měi)元加息預期的(de)作用(yòng)下(xià)，作爲基準存貸利率的(de)基礎，十年期國債收益率從2016年底開始一路上行，目前接近4%。一年的(de)時(shí)間，比最低時(shí)候的(de)2.7%已經上漲了(le)一半，如果按0.25%的(de)加息幅度計算(suàn)，相當于央行也(yě)加了(le)5次息。

國債利率的(de)連續上行，将爲2018年的(de)加息提供依據，而加息無疑是調控房(fáng)價的(de)終極核武器，曆史上的(de)所有房(fáng)産泡沫，基本上都是被加息引爆的(de)。

今年還(hái)剩下(xià)兩個(gè)星期的(de)時(shí)間，央媽跟進加息的(de)概率不大(dà)。但是明(míng)年3月(yuè)份，不僅是美(měi)聯儲加息的(de)時(shí)間窗(chuāng)口，也(yě)很可(kě)能是人(rén)民币的(de)加息時(shí)間窗(chuāng)口。在國家降杠杆和(hé)金融監管不斷發力的(de)大(dà)背景下(xià)，未來(lái)得(de)資金成本會越來(lái)越高(gāo)，錢荒會越來(lái)越嚴重，中小房(fáng)企的(de)企業債、居民房(fáng)貸将會成爲未來(lái)容易被率先引爆的(de)兩大(dà)債務，必須警惕。

三、壓垮樓市的(de)最後稻草(cǎo)

“房(fáng)地産長(cháng)期看人(rén)口，中期看土地，短期看金融。”這(zhè)是剛剛出任恒大(dà)集團首席經濟學家的(de)任澤平對(duì)房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)看法。

比起限價、限購(gòu)、限貸限售等措施而言，通(tōng)過提高(gāo)房(fáng)貸利率，提高(gāo)購(gòu)房(fáng)者的(de)資金成本，對(duì)于打擊投機，控制房(fáng)價具有更大(dà)的(de)殺傷力。

這(zhè)幾年樓市火爆，居民個(gè)人(rén)杠杆率從2008年的(de)18%，上升到2017年二季度的(de)47.4%。在金融去杠杆的(de)政策要求之下(xià)，當前各地都在提高(gāo)房(fáng)貸利率，抑制樓市的(de)杠杆投機，很多(duō)地方銀行的(de)房(fáng)貸利率已經從去年的(de)8、9折上漲到如今的(de)上浮20%、30%。有人(rén)算(suàn)了(le)一筆賬，北(běi)京一年中房(fáng)價下(xià)跌，一套80平米的(de)房(fáng)子一平米下(xià)跌1322元，但因爲房(fáng)貸利率上浮20%，和(hé)房(fáng)貸利率打9折相比，總購(gòu)房(fáng)款多(duō)了(le)76萬多(duō)。這(zhè)無形提高(gāo)了(le)購(gòu)房(fáng)門檻，打擊了(le)投機行爲。

這(zhè)也(yě)意味著(zhe)買房(fáng)的(de)動力資金源基本已經枯竭。由首付貸、消費貸和(hé)房(fáng)貸組成的(de)購(gòu)房(fáng)資金，無疑會将銀行和(hé)個(gè)人(rén)推上風口浪尖，極可(kě)能重蹈美(měi)國次貸危機覆轍。

相對(duì)于貸款利率上行，目前部分(fēn)一二線城(chéng)市已經出現了(le)多(duō)家銀行停止房(fáng)貸的(de)現象。比如全國樓市風向标，截至11月(yuè)末深圳已有浦發、中信、平安等8家銀行停貸，舉國嘩然。而就在11月(yuè)，全國有56家銀行分(fēn)(支)行因額度等原因暫停受理(lǐ)首套房(fáng)貸業務，市場(chǎng)震驚。

不僅停貸銀行在增加，目前能夠提供貸款的(de)大(dà)中銀行，放貸時(shí)間也(yě)在拉長(cháng)。銀行無錢可(kě)貸、購(gòu)房(fáng)者貸不到款成爲新問題，銀行對(duì)樓市已經收緊了(le)錢袋子。

“問渠那得(de)清如許，爲有源頭活水(shuǐ)來(lái)”。對(duì)于狂飙的(de)樓市來(lái)說，由貨币寬松和(hé)信貸推動的(de)持續資金流入，無疑是唯一的(de)源頭活水(shuǐ)。隻是伴随著(zhe)美(měi)聯儲的(de)減稅、加息和(hé)縮表三大(dà)殺手锏，全球貨币寬松的(de)時(shí)代已經徹底結束，沉澱在樓市中的(de)外資熱(rè)錢将會持續流出，對(duì)脆弱的(de)樓市形成抽血效應，市場(chǎng)很可(kě)能會大(dà)量抛盤。