新租房(fáng)時(shí)代來(lái)臨 長(cháng)租公寓遭遇行業痛點

[摘要] 同質化(huà)競争加劇、獲客成本持續上升…… 随著(zhe)長(cháng)租公寓概念越發火爆,其正以新姿态闖進大(dà)衆消費生活,改變著(zhe)現有房(fáng)屋的(de)租賃生态。記者走訪發現,相較于傳統租房(fáng)市場(chǎng)需要中介費、租房(fáng)不可(kě)随意轉租等缺點,長(cháng)租公寓在運營、管理(lǐ)、服務上都凸顯其便捷、品質等優越性。不過,由于長(cháng)租公寓尚屬初期發展階段,難免暴露不少行業痛點。

同質化(huà)競争加劇、獲客成本持續上升……

随著(zhe)長(cháng)租公寓概念越發火爆,其正以新姿态闖進大(dà)衆消費生活,改變著(zhe)現有房(fáng)屋的(de)租賃生态。

記者走訪發現,相較于傳統租房(fáng)市場(chǎng)需要中介費、租房(fáng)不可(kě)随意轉租等缺點,長(cháng)租公寓在運營、管理(lǐ)、服務上都凸顯其便捷、品質等優越性。不過,由于長(cháng)租公寓尚屬初期發展階段,難免暴露不少行業痛點。

分(fēn)“集中式”和(hé)“分(fēn)散式”兩類

所謂的(de)長(cháng)租公寓,大(dà)多(duō)是投資者将房(fáng)子租賃過來(lái),并進行裝修改裝升級,再對(duì)外出租的(de)公寓。目前長(cháng)租公寓的(de)受衆群體主要面向白領和(hé)大(dà)學生,以單間的(de)形式出租給周邊租客,并推出助理(lǐ)式管家、家電維修服務、社區(qū)文化(huà)活動等租後服務。

記者發現,目前國内長(cháng)租公寓從運營模式上看主要分(fēn)爲“集中式”和(hé)“分(fēn)散式”兩類。集中式長(cháng)租公寓主要以傳統的(de)商業地産運作模式,充分(fēn)利用(yòng)閑置地産進行獨棟商業樓宇運營,如萬科泊寓、魔方公寓；分(fēn)散式長(cháng)租公寓則主要從租賃中介業務延展而來(lái)，依靠整合戶主房(fáng)源，進行重新裝修管理(lǐ),如自如、相寓。

損壞等情況,會有人(rén)立即上門處理(lǐ)

記者了(le)解到,目前長(cháng)租公寓幾乎都打著(zhe)社交平台旗号,号稱爲城(chéng)市青年提供豐富多(duō)彩的(de)社交活動。那麽,長(cháng)租公寓的(de)社交活動組織情況實際上又是如何呢(ne)?記者在泊寓公共空間看到,這(zhè)裏設施齊全,涵蓋露天陽台、台球桌、電視、健身房(fáng)等。李先生表示,管理(lǐ)員(yuán)偶爾會組織飯局等活動聯絡租客間感情,“不過,活動組織頻(pín)率并不高(gāo),再加上平常大(dà)多(duō)數租客較忙,目前公共空間的(de)利用(yòng)率很低,偶爾上來(lái)卻發現空無一人(rén)。”

打“特色牌”規避行業競争風險

近兩年,長(cháng)租公寓領域湧現出許多(duō)新項目,如,主打女(nǚ)性公寓的(de)她寓、爲青年營造創業氛圍的(de)蝌蚪公寓、提供青年溫暖便捷的(de)冠寓等。其中,2016年底開業的(de)冠寓,截至今年10月(yuè)底,已進駐14個(gè)城(chéng)市,項目開展達28個(gè)。

面對(duì)巨大(dà)的(de)市場(chǎng)需求量以及長(cháng)租公寓領域蓬勃發展,如何規避産品同質化(huà)競争已成爲闆上釘釘的(de)棘手問題。魔方公寓相關負責人(rén)向新快(kuài)報記者表示,魔方公寓在行業内率先推出“公寓+”戰略,以住宿産品爲核心,利用(yòng)互聯網平台整合各類生活服務資源,如辦公、購(gòu)物(wù)、餐飲、家政、交友、健身等,打造滿足居住和(hé)生活需求的(de)一站式長(cháng)租領域生活服務平台。此外,該負責人(rén)介紹,魔方爲滿足不同類型的(de)租住人(rén)群需求,還(hái)裂變出針對(duì)新精英人(rén)群的(de)魔爾公寓和(hé)爲B端企業打造綜合住宿方案的(de)9号樓公寓。

“在房(fáng)間設計上,我們注重個(gè)人(rén)空間的(de)私密性和(hé)獨立性,功能設置也(yě)考慮到使用(yòng)者的(de)日常所需”,該負責人(rén)表示,魔方公寓聚焦租住本質,在産品和(hé)服務上加入更多(duō)人(rén)性化(huà)模塊,如,每間房(fáng)間配備烹饪和(hé)用(yòng)餐功能兼具的(de)廚房(fáng);洗手間進行幹濕分(fēn)離;儲物(wù)、晾曬、閱讀、會客場(chǎng)所等也(yě)做(zuò)了(le)細緻空間劃分(fēn)。

作爲目前廣州運營規模最大(dà)的(de)長(cháng)租公寓,泊寓也(yě)緻力于爲青年提供高(gāo)性價比的(de)租賃環境。泊寓品牌相關負責人(rén)指出,目前泊寓通(tōng)過LOFT設計、複合型的(de)收納家具、廚房(fáng)等空間共享來(lái)實現完整的(de)居住功能,并推出極小公寓系列,以18-25平方米的(de)建築面積爲主,同時(shí)滿足租客居住、獨立衛浴、晾曬、收納等需求。

此外,泊寓還(hái)自主開發了(le)基于移動互聯網的(de)管理(lǐ)平台,把看房(fáng)、簽約、繳租等所有租務場(chǎng)景實現線上管理(lǐ),提高(gāo)了(le)交互效率,降低了(le)管理(lǐ)成本。記者在租客展示的(de)每月(yuè)收費單上看到,收費單上細緻列出本月(yuè)需交的(de)物(wù)業、水(shuǐ)電、房(fáng)價等費用(yòng),賬目清晰可(kě)複查。

未來(lái)房(fáng)屋租賃市場(chǎng)會朝著(zhe)怎樣的(de)方向發展?

長(cháng)租公寓盈利是難題

有業内人(rén)士指出,長(cháng)租公寓在資金鏈、管理(lǐ)、運營等方面存在弊端,如在運營方面,遭遇同質化(huà)競争加劇、獲客成本持續上升等難點。此外,有專家認爲,盈利問題是目前長(cháng)租公寓遭遇的(de)最大(dà)挑戰,其中,投資者與租戶的(de)矛盾關系亟需改善。

方圓地産首席市場(chǎng)分(fēn)析師鄧浩志向新快(kuài)報記者表示,現階段長(cháng)租公寓最大(dà)的(de)問題在于盈利困難,市場(chǎng)要發展長(cháng)租公寓,首先必須解決好企業盈利問題,“如果企業不盈利,未來(lái)是很難有企業大(dà)規模參與到長(cháng)租公寓領域的(de)。”鄧浩志認爲,國家大(dà)力推進“租購(gòu)同權”政策,但其中投資者與租戶矛盾關系問題顯著,“如果企業不能通(tōng)過增加服務和(hé)其他(tā)手段提高(gāo)盈利,大(dà)多(duō)數都會處于虧損狀态。但如果讓企業盈利,意味著(zhe)租金上漲,租金上升則與國家發展租賃市場(chǎng)的(de)目的(de)相背。”

對(duì)于有人(rén)提出的(de)“租房(fáng)代替買房(fáng)”,鄧浩志認爲,從居住角度來(lái)看,如果“租購(gòu)同權”政策可(kě)以讓居民租房(fáng)享受與買房(fáng)同等權利,一樣也(yě)可(kě)以解決醫療、教育等問題,那麽這(zhè)個(gè)說法沒有問題,“但從資産保值增值的(de)需求來(lái)看,這(zhè)是完全不可(kě)行的(de)。”

鄧浩志認爲,現在長(cháng)租公寓無論是土地制度、融資制度、發展模式還(hái)是開發商的(de)盈利模式、退出機制,仍有一系列問題亟待理(lǐ)順。