從"有住房(fáng)"到"有房(fáng)住" 樓市将迎這(zhè)八大(dà)變化(huà)
[摘要] 未來(lái)樓市到底怎麽走，剛需該怎麽辦，還(hái)能買到房(fáng)嗎，以下(xià)是筆者梳理(lǐ)的(de)未來(lái)樓市的(de)八大(dà)趨勢：1、未來(lái)住房(fáng)問題的(de)總基調是，大(dà)家都會有房(fáng)子住，但不保證大(dà)家都有住房(fáng)。目前租房(fáng)正在加速發展，未來(lái)通(tōng)過集體用(yòng)地蓋房(fáng)出租，通(tōng)過房(fáng)地産稅激活個(gè)人(rén)手中的(de)存量房(fáng)源，通(tōng)過純租賃地塊蓋長(cháng)租公寓。
從“有住房(fáng)”到“有房(fáng)住”，樓市将迎來(lái)這(zhè)八大(dà)變化(huà)
未來(lái)樓市到底怎麽走，剛需該怎麽辦，還(hái)能買到房(fáng)嗎，以下(xià)是筆者梳理(lǐ)的(de)未來(lái)樓市的(de)八大(dà)趨勢：
1、未來(lái)住房(fáng)問題的(de)總基調是，大(dà)家都會有房(fáng)子住，但不保證大(dà)家都有住房(fáng)。
怎麽說呢(ne)，我認爲這(zhè)是一個(gè)更務實的(de)目标，更務實的(de)目标更容易實現。世界上沒有任何一個(gè)經濟體實現了(le)全民有房(fáng)，我們強行給自己安一個(gè)高(gāo)目标，會造成預期和(hé)現實的(de)巨大(dà)落差。當大(dà)家期望好好工作總有一天能買得(de)起房(fáng)，而實際上卻永遠(yuǎn)無法實現，這(zhè)個(gè)落差會很傷人(rén)。
全民有房(fáng)住這(zhè)個(gè)目标不算(suàn)難。目前租房(fáng)正在加速發展，未來(lái)通(tōng)過集體用(yòng)地蓋房(fáng)出租，通(tōng)過房(fáng)地産稅激活個(gè)人(rén)手中的(de)存量房(fáng)源，通(tōng)過純租賃地塊蓋長(cháng)租公寓。租房(fáng)市場(chǎng)也(yě)形成了(le)高(gāo)中低搭配。不同的(de)人(rén)會在租金和(hé)居住體驗之間取得(de)平衡。
所以補齊租房(fáng)市場(chǎng)的(de)短闆，其要義就在于所有人(rén)都有房(fáng)住，但不一定有住房(fáng)。有算(suàn)是有恒産的(de)最新注解吧。
2、大(dà)部分(fēn)人(rén)不用(yòng)擔心住房(fáng)成本。
事情越辯越明(míng)，房(fáng)地産稅更是如此。這(zhè)段時(shí)間以來(lái)，房(fáng)地産稅更多(duō)更細節的(de)内容被披露。比如按人(rén)均面積制定免征規則，房(fáng)子按照(zhào)評估值交稅，地方擁有更大(dà)決定權等。
大(dà)部分(fēn)人(rén)都不用(yòng)住房(fáng)成本會增加，少部分(fēn)炒房(fáng)客可(kě)能會因此增加持有成本。
還(hái)有一點需要我們注意的(de)，那就是房(fáng)地産稅會讓房(fáng)子的(de)優缺點更加明(míng)顯，好的(de)更好，差的(de)會更差，這(zhè)會體現在房(fáng)價上。
3、房(fáng)價不一定會繼續上漲。
以前解決住房(fáng)問題隻有一條路——買房(fáng)。現在不一樣了(le)，租房(fáng)的(de)利好越來(lái)越多(duō)，比如鄭州，你在鄭東新區(qū)租房(fáng)3年，就等于是鄭州人(rén)。總之，城(chéng)市的(de)各種公共資源會逐步向租房(fáng)人(rén)群開放。
當租房(fáng)人(rén)群越來(lái)越多(duō)的(de)時(shí)候，你會發現租房(fáng)會越來(lái)越被接受，這(zhè)是一個(gè)過程，大(dà)家從短期過渡到長(cháng)租，從長(cháng)租到習(xí)慣租房(fáng)放棄買房(fáng)。整個(gè)住房(fáng)觀念有了(le)一個(gè)升級，買房(fáng)不再是必要，房(fáng)價自然不一定會上漲了(le)。
4、發展租房(fáng)要比發展購(gòu)房(fáng)市場(chǎng)更快(kuài)，更有效，更有針對(duì)性
圍繞著(zhe)租賃來(lái)設計的(de)各種措施将會陸續推出，12個(gè)住房(fáng)租賃試點城(chéng)市已經加速推出官方住房(fáng)租賃平台。在解決租房(fáng)融資方面，長(cháng)租公寓的(de)證券化(huà)也(yě)在提速，這(zhè)樣可(kě)解決發展租房(fáng)所需要的(de)資金問題，而個(gè)人(rén)租房(fáng)貸款也(yě)已經從幕後走向台前。說明(míng)我們正在“租”的(de)方面發力，租房(fáng)體驗在不久的(de)将來(lái)會有一個(gè)質的(de)改變。
新房(fáng)可(kě)能需要一套一套地蓋，短時(shí)間内增加供應很難。但租房(fáng)不是零起點，這(zhè)個(gè)市場(chǎng)要作的(de)是樹立一些标杆，完善規則，然後激活巨量的(de)存量房(fáng)源，改善它們的(de)居住體驗。有了(le)新房(fáng)的(de)經驗教訓，租房(fáng)發展得(de)會更快(kuài)，更有效，更有針對(duì)性。
5、住房(fáng)租賃市場(chǎng)會率先在一線城(chéng)市得(de)到發展，然後逐漸擴散至熱(rè)點二線城(chéng)市，普通(tōng)二線城(chéng)市，三四線城(chéng)市。哪裏租房(fáng)需求更旺盛，哪裏租房(fáng)市場(chǎng)就會更快(kuài)發展。
6、三四線城(chéng)市，很難以租賃爲主，未來(lái)仍然會以買房(fáng)自住爲主，房(fáng)價和(hé)租金都不會很高(gāo)，尤其是房(fáng)價，現在雖然偏離了(le)收入，但未來(lái)會逐漸與本地常住人(rén)口收入水(shuǐ)平相挂鈎。至于去庫存，偏遠(yuǎn)的(de)三四線城(chéng)市仍然會繼續，但核心城(chéng)市周邊的(de)三四線城(chéng)市已經沒有這(zhè)方面的(de)壓力，明(míng)後年将收緊樓市，燕郊這(zhè)種就是先例。
7、金融作爲工具會被擺在更爲重要的(de)位置。
住房(fáng)制度的(de)優化(huà)升級，金融會深度介入每個(gè)環節，針對(duì)每個(gè)環節分(fēn)類調控。比如未來(lái)的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)開發、房(fáng)企自持出租、居民租房(fáng)買房(fáng)等等，都會有相當細化(huà)的(de)針對(duì)性的(de)金融方案與之相匹配。
8、限價限售等五限會長(cháng)期化(huà)，直到長(cháng)效機制經過驗證後能夠确保樓市平穩運行，才會逐漸退出。具體時(shí)間表不是很好判斷，這(zhè)需要根據政策的(de)效果來(lái)決定縮短還(hái)是延長(cháng)。不過可(kě)以确定一點的(de)是，長(cháng)效機制實施前，會放出相關的(de)信号，看看樓市各方的(de)反應，本質上是消除轉換過程中的(de)不适應，讓預期保持穩定。
龍頭房(fáng)企資金面翻轉:規模化(huà)競争進最後一輪？
www.fang.com 2017-11-2007:25
[摘要] 在前十大(dà)房(fáng)企不同的(de)操作思路背後，是規模化(huà)競争仍存。過去三年通(tōng)過收并購(gòu)、深入二三線而獲得(de)大(dà)量土儲的(de)恒大(dà)、融創、碧桂園等，已經站在了(le)規模競争的(de)前列，土地儲備飙升都在1億平方米以上，把傳統的(de)大(dà)型房(fáng)企萬科、中海外、保利地産、金地、華潤等抛在了(le)身後。
在前十大(dà)房(fáng)企不同的(de)操作思路背後，是規模化(huà)競争仍存。過去三年通(tōng)過收并購(gòu)、深入二三線而獲得(de)大(dà)量土儲的(de)恒大(dà)、融創、碧桂園等，已經站在了(le)規模競争的(de)前列，土地儲備飙升都在1億平方米以上，把傳統的(de)大(dà)型房(fáng)企萬科、中海外、保利地産、金地、華潤等抛在了(le)身後。
今年房(fáng)地産行業最爲引人(rén)注目的(de)事件之一，便是中國恒大(dà)引入1300億戰投大(dà)幅降低負債率。與恒大(dà)步伐一緻的(de)還(hái)有近兩年大(dà)規模收并購(gòu)的(de)融創中國，其也(yě)提出降低淨負債率的(de)目标。
而另一邊，前期穩健的(de)萬科、中海外、龍湖卻在逆周期加杠杆，瞄準機會吸納土儲，繼續擴大(dà)規模。
加杠杆還(hái)是降杠杆？
前三年裏做(zuò)了(le)大(dà)量杠杆擴張的(de)中國恒大(dà)、碧桂園、融創中國等企業，如今也(yě)開始追求财務穩健了(le)。
尤其是11月(yuè)初，中國恒大(dà)間接附屬公司恒大(dà)地産與6家戰略投資者簽訂增資協議(yì)，達成今年第三次戰投，使中國恒大(dà)淨負債率較去年末大(dà)降超六成。
自2009年上市至今，恒大(dà)資産淨值增長(cháng)約13倍，規模高(gāo)速擴張的(de)同時(shí)負債率高(gāo)企。據其2016年中期數據計算(suàn)，淨負債率高(gāo)達92.97%。
2017年初，中國恒大(dà)提出戰略轉型，即由“規模型” 向“規模+效益型”轉變，然後在年中公布了(le)降負債率的(de)目标：計劃在2020年6月(yuè)末，淨負債率降至70%左右；恒大(dà)還(hái)準備在未來(lái)三年開啓土地儲備負增長(cháng)模式，以降低土地費用(yòng)支出。
在收購(gòu)萬達文旅資産後，融創中國也(yě)開始降低負債率。據申萬宏源報告， 2017年接連拿地之後，融創中國上半年負債率位居衆房(fáng)企之首。此外，2016年融創發行了(le)99.57億元永續債，若把其歸至債務欄目下(xià)，那麽融創的(de)淨負債率将在100%以上。
融創中國董事局主席孫宏斌表示，未來(lái)會少拿地。總裁汪孟德則透露，到2019年底，融創将把負債率降到雙70%（資産負債率、淨負債率）。
今年銷售規模沖上第一的(de)碧桂園同樣開始控制負債。8月(yuè)，CFO伍碧君透露，“碧桂園将控制公司的(de)淨負債率不超過70%。”
此外，因在并購(gòu)市場(chǎng)快(kuài)速擴張的(de)陽光(guāng)城(chéng)，其負債也(yě)在迅速增加，今年前三季度，淨負債率已達281%。陽光(guāng)城(chéng)執行副總裁吳建斌希望，未來(lái)将淨負債率降至70%左右。
一邊是野蠻生長(cháng)後開始修剪枝丫降杠杆，一邊則是前幾年穩健甚至略顯保守的(de)萬科、中海外等開始反周期操作，加大(dà)杠杆拿地。
在9月(yuè)5日萬科的(de)投資者電話(huà)會議(yì)上，證券事務代表梁潔表示，萬科淨負債率僅19.6%，未來(lái)還(hái)有增加杠杆的(de)空間。
一直保持行業淨利潤第一的(de)中海外也(yě)開始擴大(dà)規模，今年公司提出拿地千億的(de)目标。截至6月(yuè)末，其淨負債率爲16.1%，相較去年同期有所上升，顯示擴張加速。
金地、華潤置地等房(fáng)企的(de)變化(huà)更爲明(míng)顯。2016年底至2017年中，華潤置地淨負債率上升17.7個(gè)百分(fēn)點至41.5%；保利地産則從55%增加至86.6%，上升了(le)31.4個(gè)百分(fēn)點。
規模化(huà)競争未了(le)
在前十大(dà)房(fáng)企不同的(de)操作思路背後，是規模化(huà)競争仍存。過去三年通(tōng)過收并購(gòu)、深入二三線而獲得(de)大(dà)量土儲的(de)恒大(dà)、融創、碧桂園等，已經站在了(le)規模競争的(de)前列，土地儲備飙升都在1億平方米以上，把傳統的(de)大(dà)型房(fáng)企萬科、中海外、保利地産、金地、華潤等抛在了(le)身後。
華潤置地上半年掉出了(le)銷售前十之後，管理(lǐ)團隊進行了(le)反思，并在三季度重回前十。
深圳一家大(dà)型房(fáng)企的(de)項目公司人(rén)士感歎，銷售排名還(hái)是很重要，爲了(le)沖擊年度業績，集團要求各分(fēn)公司年底加快(kuài)銷售，一些本可(kě)以留到明(míng)年的(de)樓王房(fáng)源也(yě)被要求清盤。
金地集團認爲，“在競争資源和(hé)市場(chǎng)份額過程中，規模已成爲重要競争力，是房(fáng)企獲取融資優勢及參與土地競争的(de)重要基礎，也(yě)是開發企業中長(cháng)期完成轉型的(de)必要保障。”
在去年銷售過千億之後，金地集團及旗下(xià)金地商置均認爲，公司規模還(hái)有擴展的(de)空間。
萬科隻有數千萬平方米的(de)土儲面積，隻能支撐差不多(duō)兩年的(de)發展，再加上公司極低的(de)淨負債率，即使在今年花550億拿下(xià)廣信資産包後，也(yě)依然有空間繼續擴大(dà)投資。
梁潔認爲，萬科的(de)土儲量雖然不會影(yǐng)響短期銷售，但會限制未來(lái)增長(cháng)能力，“還(hái)是需要适度利用(yòng)市場(chǎng)機會購(gòu)買相對(duì)多(duō)的(de)土地。
據CREIS中指數據，今年5月(yuè)至10月(yuè)，萬科、保利土地總成交金額分(fēn)别爲1495.44億元和(hé)1228.28億元，位列第一第二，各拿地118宗、99宗；1-7月(yuè)，中海外新增土地儲備40宗，合計建築面積899萬平方米（權益面積761萬平方米），是去年同期的(de)3.9倍。
業内指出，一些房(fáng)企逆周期加杠杆背後，是房(fáng)企的(de)規模化(huà)競争或許進入了(le)最後一輪。很多(duō)規模較小的(de)房(fáng)企還(hái)想利用(yòng)這(zhè)個(gè)時(shí)間窗(chuāng)口彎道超車，進入第一、第二梯隊，如新城(chéng)控股提出了(le)3000億銷售目标。
爲了(le)擠進行業前列，一些中小房(fáng)企成爲今年土地市場(chǎng)的(de)常客，淨負債率大(dà)幅上升。
不過，大(dà)型房(fáng)企雖然注重規模，但更強調效益。作爲行業風向标，今年初，恒大(dà)董事局主席許家印明(míng)确表示，恒大(dà)要從追求規模轉向效益提升，将通(tōng)過強化(huà)産品品質，提升産品附加值；強化(huà)内部管理(lǐ)，采用(yòng)标準化(huà)運營模式控制成本，并大(dà)力降低營銷、管理(lǐ)、财務三大(dà)費用(yòng)，這(zhè)兩大(dà)措施穩步提升盈利水(shuǐ)平。
中海外董事局主席顔建國則稱，“規模必須服從效益，沒有效益的(de)生意我們不做(zuò)。”未來(lái)3-5年，中海外将主要資源集中在住宅開發，加快(kuài)周轉，實現規模和(hé)利潤雙增長(cháng)。
11月(yuè)8日，中海發布公告稱，前10個(gè)月(yuè)實現銷售合約額達2005.94億港元，相應銷售面積1242.16萬平方米。與此同時(shí)加速推動項目發展，2017年計劃新開工面積1900萬平方米，是去年的(de)1.75倍。2017年，中海在建面積高(gāo)峰值将超過3000萬平方米，創曆史新高(gāo)，爲2018年及未來(lái)的(de)可(kě)持續快(kuài)速增長(cháng)奠定基礎。
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