購(gòu)租并舉是長(cháng)效機制重要組成 對(duì)房(fáng)價影(yǐng)響有限

 [摘要] 超過30個(gè)城(chéng)市開始培育房(fáng)地産租賃市場(chǎng),發展住房(fáng)租賃能否降房(fáng)價?9月(yuè)13日,在“2017中國房(fáng)地産企業品牌價值測評成果發布會暨房(fáng)地産品牌發展高(gāo)峰論壇”上,交通(tōng)銀行首席經濟學家連平指出,建立購(gòu)租并舉的(de)市場(chǎng)是長(cháng)效機制的(de)重要組成部分(fēn),對(duì)房(fáng)價有影(yǐng)響但比較有限。

連平同時(shí)建議(yì)，對(duì)于房(fáng)價上漲過快(kuài)的(de)城(chéng)市，能否像設定通(tōng)貨膨脹一樣，将房(fáng)價上漲幅度作爲施政的(de)重要調控目标，政府應盡快(kuài)出台相關政策。

發展租賃市場(chǎng)前提是控制房(fáng)價

連平認爲，建立購(gòu)租并舉的(de)市場(chǎng)，是長(cháng)效機制的(de)重要組成部分(fēn)，對(duì)房(fáng)價有影(yǐng)響，但是比較有限，主要分(fēn)三個(gè)方面。

首先，從需求轉移來(lái)看，租房(fáng)和(hé)購(gòu)房(fáng)是兩個(gè)事情，雖然兩個(gè)需求會有交叉和(hé)轉移，但在房(fáng)價較高(gāo)的(de)情況下(xià)，通(tōng)過租購(gòu)并舉的(de)制度将購(gòu)房(fáng)人(rén)群轉至租房(fáng)人(rén)群是比較困難的(de)。

第二，是從價格來(lái)看，如果發展租賃市場(chǎng)的(de)制度能影(yǐng)響到房(fáng)價，也(yě)是影(yǐng)響的(de)中低檔次的(de)房(fáng)源價格。

在現實的(de)市場(chǎng)上，整個(gè)房(fáng)地産市場(chǎng)價格的(de)上漲，主要是高(gāo)檔房(fáng)産價格上漲拉動的(de)；低檔房(fáng)價上漲主要還(hái)是因爲高(gāo)檔房(fáng)産帶動所緻。

第三，房(fáng)價過快(kuài)上漲，抑制了(le)租賃市場(chǎng)發展，但并非房(fáng)價上漲，是因租賃市場(chǎng)不發展所緻。

市場(chǎng)上存在這(zhè)種觀點，“租賃市場(chǎng)快(kuài)速發展，有助于房(fáng)價的(de)下(xià)降，或者說對(duì)房(fáng)價會産生一定的(de)影(yǐng)響，這(zhè)背後似乎暗含著(zhe)一種觀點，即原來(lái)房(fáng)價快(kuài)速上漲是因爲租賃市場(chǎng)不發展，所有的(de)需求都集中在購(gòu)房(fáng)，需求比較大(dà)，房(fáng)價就漲了(le)，中間似乎有這(zhè)樣一個(gè)邏輯的(de)暗示。”

連平認爲，應該擺正房(fáng)價和(hé)租賃的(de)關系。從中國最近10幾年的(de)情況看，由于房(fáng)價漲的(de)太快(kuài)，所以租賃市場(chǎng)受到了(le)一定程度的(de)抑制。

主要是因爲租賃是純粹的(de)消費行爲，而購(gòu)房(fáng)是消費和(hé)投資結合的(de)行爲，當房(fáng)價處在較高(gāo)水(shuǐ)平，而且未來(lái)的(de)趨勢預期還(hái)是繼續上漲的(de)話(huà)，購(gòu)房(fáng)時(shí)，最強或者最集中要體現的(de)是投資需求。

在房(fáng)地産趨勢上漲的(de)情況下(xià)，很大(dà)情況下(xià)會抑制租房(fáng)市場(chǎng)。但凡有一些能力的(de)人(rén)，哪怕七拼八湊也(yě)要想辦法買房(fáng)，這(zhè)個(gè)和(hé)房(fáng)價的(de)持續上漲以及他(tā)的(de)預期是有關系的(de)。

國外租賃制度好，是因爲房(fáng)價上漲緩慢(màn)。有一些信息說德國、日本的(de)租賃市場(chǎng)發展的(de)都不錯，這(zhè)些報告可(kě)能更多(duō)集中在有關租賃市場(chǎng)的(de)制度建設，政策配套等方面，而忽略了(le)一個(gè)大(dà)前提，這(zhè)些地方房(fáng)價上漲非常的(de)平緩。

在有些國家，包括日本，買房(fáng)子和(hé)買汽車一樣，買進就折舊(jiù)了(le)，房(fáng)價是不漲甚至往下(xià)跌的(de)，所以這(zhè)個(gè)時(shí)候租比購(gòu)好，這(zhè)種情況下(xià)租房(fáng)市場(chǎng)才有較快(kuài)的(de)發展。

将房(fáng)價上漲幅度作爲施政目标

連平認爲，房(fáng)價的(de)問題，跟長(cháng)效機制整個(gè)的(de)建設，影(yǐng)響其實都是非常密切的(de)，換言之，如果房(fáng)價不能很好的(de)受到控制，持續大(dà)幅度上漲，預期還(hái)是進一步上漲，同樣，長(cháng)效機制的(de)推出和(hé)房(fáng)價變動有密切關系。

他(tā)表示，中國房(fáng)價已經進入一個(gè)新的(de)階段，2003年-2013年之間的(de)10年時(shí)間，房(fáng)價整體趨勢是持續上漲，2013年以後房(fáng)價開始出現分(fēn)化(huà)。大(dà)部分(fēn)的(de)三四線城(chéng)市漲幅很小，甚至出現部分(fēn)城(chéng)市不漲的(de)情況；此外，少數三線城(chéng)市和(hé)比較多(duō)的(de)二線城(chéng)市及一線城(chéng)市仍繼續保持上漲，或有比較大(dà)的(de)上漲的(de)壓力。

供求關系不平衡導緻房(fáng)價持續出現上漲的(de)壓力。人(rén)口不斷流入的(de)城(chéng)市，經濟發達，市場(chǎng)經濟體系比較完善，有更多(duō)的(de)機會。這(zhè)些城(chéng)市的(de)住房(fáng)的(de)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上，和(hé)需求之間有比較大(dà)的(de)落差。面粉供應不足，而導緻面包不夠。

這(zhè)些房(fáng)價上漲的(de)城(chéng)市并不缺土地。如北(běi)京，真正用(yòng)于城(chéng)市建設的(de)土地大(dà)概隻占到15%左右，80%以上的(de)土地在農村(cūn)。用(yòng)于城(chéng)市建設的(de)15%的(de)土地中， 30%是用(yòng)于住宅建設，70%是用(yòng)于工業以及其他(tā)各種用(yòng)途的(de)。

就國際而言，東京、首爾、台北(běi)等城(chéng)市均經曆過房(fáng)價大(dà)幅度上漲，此後的(de)供給關系逐步調整，整過程中，增加土地供給始終是最爲重要的(de)手段之一。

現在的(de)東京、紐約用(yòng)于城(chéng)市建設的(de)土地面積比較大(dà)，這(zhè)些土地中的(de)大(dà)部分(fēn)用(yòng)于居住，隻有4%-5%的(de)土地是用(yòng)于工業用(yòng)途，而我們的(de)比例都在25%以上，高(gāo)的(de)城(chéng)市比例有36%。

今年上半年，國家相關部門已經出台一些政策改善供給不平衡問題，對(duì)于未來(lái)土地供給進行規劃和(hé)計劃，要考慮城(chéng)市的(de)土地消化(huà)周期和(hé)供給之間的(de)關系。消化(huà)周期長(cháng)的(de)，比如說36個(gè)月(yuè)以上，應該停止供給土地；消化(huà)周期在6個(gè)月(yuè)以下(xià)的(de)，則加快(kuài)供給土地。

連平認爲，政策調整要更加有針對(duì)性的(de)量化(huà)和(hé)細化(huà)，如增加供給土地，增加1%和(hé)增加10%是有區(qū)别的(de)。

他(tā)建議(yì)，對(duì)于房(fáng)價上漲過快(kuài)的(de)城(chéng)市，能否像設定通(tōng)貨膨脹一樣，将房(fáng)價上漲幅度作爲施政的(de)重要調控目标。現在部分(fēn)的(de)一二線線城(chéng)市，房(fáng)價的(de)問題已經很嚴重，将房(fáng)價控制在一個(gè)合理(lǐ)的(de)水(shuǐ)平，有助于吸引人(rén)才，推動技術進步，實現産業轉移等。

相關部門應該快(kuài)出台相關舉措，如果主要城(chéng)市不控制土地供給；房(fáng)價上漲的(de)幅度設置一個(gè)大(dà)緻的(de)水(shuǐ)平，絕對(duì)上漲應控制在什(shén)麽程度……這(zhè)樣對(duì)未來(lái)房(fáng)地産市場(chǎng)長(cháng)期保持平穩運行，保證未來(lái)持續推出長(cháng)效機制能夠真正收到效果。

這(zhè)些舉措需要不同的(de)政策，土地供給制度，金融制度、稅收制度、住房(fáng)制度等制度的(de)相互匹配和(hé)平衡才能構成有效長(cháng)效機制的(de)體系，取得(de)更好的(de)效果。