廣州推全自持地塊，重資産模式發展租賃市場(chǎng)有難度

12日，廣州連挂六塊地，其中兩塊宅地+四塊商務用(yòng)地。值得(de)注意的(de)是，此次賣地，黃(huáng)埔K1-9地塊爲廣州首宗100%自持地塊，70年内隻能租不能賣。

關于這(zhè)個(gè)全自持地塊，我來(lái)說幾點：第一，盡管很多(duō)人(rén)已經意識到，中國地域差異極大(dà)，房(fáng)地産政策不可(kě)一刀(dāo)切，必須分(fēn)城(chéng)施策，但是發展租賃是中央下(xià)達的(de)意見，各地就不是說響應不響應的(de)問題了(le)，而是都在比拼響應速度，廣州也(yě)是如此。此次項目隻租不售，表達出的(de)是廣州政府的(de)态度，後續情況會如何以後再說。

第二，目前廣州住宅年散租的(de)回報率在2%左右，如果該自持地塊能以底價7183元/㎡成交，則回報率就能提升3倍左右，也(yě)就是年6%的(de)回報率。然而，房(fáng)企目前平均融資成本在8%左右，所以房(fáng)企競拍(pāi)租賃項目的(de)積極性不會太大(dà)，本地塊若能成交，也(yě)不會有太高(gāo)的(de)溢價。而最終，此項目是否會像上海一樣，指定國企接盤，也(yě)是本次拍(pāi)賣的(de)一個(gè)看點。

第三，現在管理(lǐ)較好的(de)公寓的(de)實際回報率，最高(gāo)在5%上下(xià)，如果按三倍的(de)回報來(lái)算(suàn)，本地塊最高(gāo)回報可(kě)達10%~15%。但以上情況都是出現在附加值較高(gāo)的(de)偏高(gāo)端長(cháng)租公寓，針對(duì)的(de)是中高(gāo)端消費人(rén)群，未必是當下(xià)鼓勵發展租賃業務所面對(duì)的(de)那些，買不起房(fáng)的(de)，經濟實力偏弱的(de)群衆。故本項目若成功，也(yě)并不能證明(míng)，租賃市場(chǎng)的(de)前景在被看好。

第四，發展租賃與房(fáng)企追求的(de)發展模式相沖突。爲提升利潤率，房(fáng)企都在采取高(gāo)周轉模式以降低财務成本，或通(tōng)過品牌、運營等方式實現輕資産化(huà)。而租賃業務屬重資産運營，幾十億的(de)投入，年回報也(yě)才幾個(gè)點，資本回收周期過長(cháng)。除非REITs（房(fáng)地産信托投資基金(REITs)是房(fáng)地産證券化(huà)的(de)重要手段）在國内能做(zuò)起來(lái)，否則租賃業務會因爲要沉澱過多(duō)資金，而讓房(fáng)企不敢參與。

想做(zuò)和(hé)做(zuò)成功是兩回事，發展住房(fáng)租賃的(de)想法是好的(de)，但當下(xià)的(de)“土壤”是否适合其生存仍有待觀察，至少以我國目前的(de)金融系統，還(hái)不能很好的(de)對(duì)其輸送養分(fēn)，所以這(zhè)類項目的(de)地價必須要足夠便宜才有吸引力。

問題是，地方政府在這(zhè)方面的(de)“讓利”可(kě)持續多(duō)久？畢竟土地财政是所有地方政府目前都無法繞過的(de)。