房(fáng)企的(de)東北(běi)"困局" 銷售不溫不火未來(lái)難成爆發點

在國内多(duō)地樓市持續回暖的(de)背景下(xià)，在今年年中多(duō)家房(fáng)企透露的(de)布局戰略中，東北(běi)三省由于庫存仍待去化(huà)等問題，是大(dà)部分(fēn)房(fáng)企的(de)“傷心”之地。而在前幾年大(dà)規模布局東北(běi)當地的(de)房(fáng)企中，資金問題也(yě)在逐步暴露。産業面臨重新定位、人(rén)口外流……東北(běi)給房(fáng)企帶來(lái)的(de)困局能否得(de)到破解？

東北(běi)區(qū)域業績拖累全局？

不久前，綠(lǜ)地在東北(běi)的(de)債務違約問題成爲業内關注的(de)焦點。

作爲已經邁入千億規模的(de)綜合型房(fáng)地産企業，綠(lǜ)地近些年在多(duō)個(gè)城(chéng)市的(de)綜合體開發、基建等方面持續發力。然而在遼甯本溪，綠(lǜ)地山水(shuǐ)城(chéng)項目的(de)運營成爲其多(duō)年來(lái)的(de)“隐痛”。

在8月(yuè)份利得(de)資本發布的(de)一份公告中顯示，利得(de)資本-綠(lǜ)地山水(shuǐ)城(chéng)1号資産管理(lǐ)計劃終止，同時(shí)，利得(de)資本-綠(lǜ)城(chéng)山水(shuǐ)城(chéng)2号資産管理(lǐ)計劃（7000萬元）也(yě)同步終止。此外，成立于2016年4月(yuè)15日的(de)利得(de)資本-綠(lǜ)城(chéng)山水(shuǐ)城(chéng)3号資産管理(lǐ)計劃原定基金份額期限爲24個(gè)月(yuè)，在募集規模1220萬元後，已于6月(yuè)22日宣告提前到期。本溪綠(lǜ)地累計逾期債務規模2.122億元。

而不僅是本溪一地，自2007年綠(lǜ)地控股開始進入東北(běi)市場(chǎng)，經曆2010年至2012年的(de)平穩銷售業績後，2013年和(hé)2014年綠(lǜ)地控股東北(běi)地區(qū)業績連續兩年出現大(dà)幅度下(xià)滑。2015年，據多(duō)家媒體報道，綠(lǜ)地控股東北(běi)地區(qū)房(fáng)地産項目陸續出現停工現象。

根據綠(lǜ)地控股2016年年報披露，短期借款中，綠(lǜ)地遼甯已逾期未償還(hái)的(de)短期借款總額爲0.63億元；長(cháng)期借款中，綠(lǜ)地遼甯已逾期未償還(hái)的(de)長(cháng)期借款共4筆，總規模4.2億元。其中長(cháng)期借款中2億元已結清，0.1億元已獲得(de)銀行調整付款期的(de)通(tōng)知。2016年，綠(lǜ)地東北(běi)地區(qū)的(de)負債總額達488億元，收入爲33.8億元，利潤爲-5.5億元，成爲綠(lǜ)地控股唯一虧損的(de)區(qū)域。

實際上不僅是綠(lǜ)地，近兩年業績大(dà)幅攀升的(de)恒大(dà)，其在東北(běi)市場(chǎng)的(de)業績也(yě)一般。在恒大(dà)其2016年年報中顯示，全年黑(hēi)龍江、吉林(lín)、遼甯三省銷售額分(fēn)别占據總銷售額的(de)2.6%、1.3%和(hé)2.5%。

銷售不溫不火，未來(lái)難成爆發點

實際上不僅是上述企業，融創同樣在沈陽相繼推出了(le)融創沈陽府、融公館、沈陽融創城(chéng)等項目。不過據接近項目的(de)機構人(rén)士介紹，融創項目首次開盤效果較差，整體去化(huà)不足20%。

據記者了(le)解，同樣布局沈陽的(de)五礦、金科等企業的(de)銷售同樣沒有達到火爆的(de)局勢。

研究中心數據顯示，雖然沈陽土拍(pāi)市場(chǎng)在長(cháng)達五個(gè)月(yuè)之後終于破冰推出9幅土地全部成交，未來(lái)形勢向好。但市場(chǎng)庫存量仍在2000萬平米以上，去化(huà)周期長(cháng)達18個(gè)月(yuè)。

據業内人(rén)士介紹，經過一年多(duō)時(shí)間的(de)回暖，沈陽樓市的(de)成交價格較一年前平均增加了(le)一成。但相比中東部省會城(chéng)市來(lái)說，回暖态勢依舊(jiù)有限。

有業内人(rén)士分(fēn)析，東三省省會城(chéng)市的(de)熱(rè)門區(qū)域經過多(duō)年開發，實際上留給後來(lái)者的(de)空間有限。上半年的(de)樓市過熱(rè)，需求集中釋放，已經基本透支了(le)全年行情，下(xià)半年成交量難以超越上半年。同時(shí)受信貸政策逐步收緊影(yǐng)響，量價大(dà)漲恐難再現。未來(lái)樓市的(de)整體基調仍将是去庫存。

盡管如此，房(fáng)企仍用(yòng)實際行動在表示，沈陽等城(chéng)市仍是值得(de)關注的(de)區(qū)域。數據顯示，2016年沈陽經營性用(yòng)地共成交286.6萬平方米，同比漲幅達40.42%。今年1、2月(yuè)沈陽成交土地平均溢價率達75%和(hé)33%。

相比于部分(fēn)企業的(de)謹慎看待，旭輝同樣高(gāo)調進軍東北(běi)，其中沈陽、大(dà)連等城(chéng)市成爲目标。就在7月(yuè)底，旭輝以溢價144%的(de)價碼拿下(xià)大(dà)連一地塊。

旭輝方面也(yě)曾表示，未來(lái)還(hái)将布局長(cháng)春、哈爾濱等重要城(chéng)市，在東北(běi)區(qū)域實現5年200億的(de)戰略目标。