一線城(chéng)市若都推共有産權房(fáng) 剛需房(fáng)受沖擊會多(duō)大(dà)？

共有産權房(fáng)是近段時(shí)間行業熱(rè)議(yì)的(de)高(gāo)頻(pín)詞。

日前，北(běi)京市住房(fáng)城(chéng)鄉建設委發布了(le)《北(běi)京市共有産權住房(fáng)管理(lǐ)暫行辦法》（征求意見稿）。顧名思義，共有産權住房(fáng)就是買房(fáng)人(rén)與政府共有房(fáng)屋産權，是對(duì)原自住型商品房(fáng)政策的(de)進一步調整和(hé)優化(huà)。有業内人(rén)士告訴《每日經濟新聞》記者，所以，剛需房(fáng)受到的(de)沖擊或許會比較明(míng)顯。

擴大(dà)住房(fáng)保障覆蓋範圍

實際上，共有産權房(fáng)并不是新名詞。早在2007年，江蘇淮安首次試點共有産權住房(fáng)，2010年上海推出共有産權保障房(fáng)試點，實行住房(fáng)和(hé)經濟“雙困”标準。2014年，住建部等六部委将北(běi)京、上海、深圳、成都、淮安、黃(huáng)石作爲共有産權住房(fáng)試點城(chéng)市，2016年上海推出了(le)共有産權保障住房(fáng)管理(lǐ)辦法。

全國房(fáng)地産商會聯盟主席顧雲昌表示，實際上共有産權房(fáng)是對(duì)經濟适用(yòng)住房(fáng)的(de)提升，是政策不斷完善的(de)過程，屬于保障性住房(fáng)的(de)範疇。

“相比傳統的(de)保障房(fáng)開發，共有産權房(fáng)具有明(míng)顯的(de)制度優勢。”居理(lǐ)新房(fáng)數據研究院主任陽洋告訴《每日經濟新聞》記者，首先，政府的(de)出資顯性化(huà)，嚴格限制了(le)“投機”性需求，同時(shí)也(yě)淡化(huà)了(le)保障性住房(fáng)開支，有助于改善地方政府的(de)現金流量，讓地方資金轉起來(lái)；另外，本質是爲有合理(lǐ)購(gòu)房(fáng)需求的(de)居民提供購(gòu)房(fáng)杠杆，提供了(le)一種事實上的(de)住房(fáng)資金支持。

陽洋補充道，從當前形勢看，北(běi)京推廣共有産權房(fáng)是極爲适合的(de)。在北(běi)京當前的(de)住房(fáng)保障制度之下(xià)，低收入居民的(de)住房(fáng)問題一般可(kě)以交由公租房(fáng)和(hé)經濟适用(yòng)房(fáng)解決，高(gāo)收入居民能夠負擔商品房(fáng)房(fáng)價，然而還(hái)有部分(fēn)居民既無法負擔商品房(fáng)，又無資格申請公租房(fáng)。一線城(chéng)市居民中，這(zhè)種“中間層”恰恰是規模最爲龐大(dà)的(de)群體；這(zhè)些居民不僅需要居住權，也(yě)需要置業權，因此一線城(chéng)市在近期是極有可(kě)能相繼推出共有産權政策。

關于共有産權房(fáng)的(de)定價問題，中信證券研究指出，共有産權住房(fáng)當前還(hái)存在試點城(chéng)市偏少，覆蓋人(rén)群過窄的(de)問題，未來(lái)共有産權房(fáng)完全有可(kě)能更加貼近“中間層”居民的(de)需要。同時(shí)，如果把定價權完全給政府，則可(kě)能會産生制度運行效率不夠，但把定價權完全給開發企業，就會形成定價合理(lǐ)性問題和(hé)共有産權房(fáng)源選擇問題。

剛需型商品房(fáng)或受沖擊

鏈家研究院院長(cháng)楊現領提供了(le)這(zhè)樣一組數據，目前北(běi)京的(de)主要政策性住房(fáng)爲經濟适用(yòng)房(fáng)（66.2萬套存量），兩限房(fáng)（12.9萬套存量）、自住型商品房(fáng)（10萬套存量）。2017~2021年預計供應25萬套自住型商品房(fáng)，這(zhè)些都将按照(zhào)共有産權住房(fáng)的(de)辦法執行，到2021年預計北(běi)京全部存量爲900萬套，共有産權住房(fáng)占比2.8%。

中原地産研究中心統計數據顯示，自住房(fáng)供應以來(lái) ，北(běi)京合計出讓了(le)80宗（含）或者全爲自住房(fáng)的(de)住宅土地，合計供應了(le)自住房(fáng)面積達到了(le)703萬平方米，大(dà)約能夠建成8萬套價格明(míng)顯低于北(běi)京商品房(fáng)住宅價格的(de)帶保障屬性的(de)自住房(fáng)。

對(duì)于共有産權房(fáng)帶來(lái)的(de)影(yǐng)響，房(fáng)企也(yě)有不同的(de)看法。

遠(yuǎn)洋集團董事局主席、總裁李明(míng)表示，政策的(de)出發點是解決剛性住房(fáng)需求的(de)難題，産權從設計時(shí)就是清晰的(de)，和(hé)建立現代企業制度一樣，抓住了(le)産權清晰這(zhè)一根本，便于未來(lái)長(cháng)效機制的(de)對(duì)接。

雅居樂(yuè)集團北(běi)京區(qū)域營銷總監何斌則表示，共有産權房(fáng)的(de)概念需要很多(duō)後續的(de)政策支持才能有意義，比如不動産登記手續，周邊教育資源的(de)分(fēn)配政策等。

那麽，共有産權房(fáng)是否會導緻房(fáng)地産市場(chǎng)出現剛需型商品房(fáng)價格下(xià)降、高(gāo)端商品房(fáng)價格上漲的(de)兩極分(fēn)化(huà)現象？

何斌告訴《每日經濟新聞》記者，目前并不能作出這(zhè)樣的(de)判斷，短期内共有産權房(fáng)對(duì)購(gòu)房(fáng)者決策影(yǐng)響不大(dà)，因爲有資格、買得(de)起的(de)人(rén)依然會考慮私有房(fáng)産，共有産權房(fáng)針對(duì)的(de)是沒有資格和(hé)買不起的(de)一部分(fēn)人(rén)群，但是如果後期支持政策落地，可(kě)能會有一部分(fēn)剛需被引導進入共有市場(chǎng)。

保利投顧研究院表示，共有産權覆蓋人(rén)群本身購(gòu)買力更趨近于二手房(fáng)市場(chǎng)，假如共有産權住房(fáng)供應能有效落地，将消化(huà)了(le)大(dà)量的(de)購(gòu)房(fáng)需求，預計其分(fēn)流存量房(fáng)市場(chǎng)購(gòu)買力作用(yòng)更大(dà)，而新建商品房(fáng)市場(chǎng)将目标人(rén)群轉向改善人(rén)群的(de)高(gāo)端化(huà)趨勢将加大(dà)。

何斌進一步表示，整體看來(lái)，共有産權房(fáng)相關辦法隻是樓市整體調控的(de)一個(gè)環節而已，但是綜合起來(lái)看影(yǐng)響深遠(yuǎn)，所以近期企業都在從戰略上進行調整，試圖從單一的(de)房(fáng)地産開發轉型成爲城(chéng)市運營商。