北(běi)上廣深等城(chéng)相繼調控商辦項目：明(míng)确不得(de)擅自改爲居住房(fáng)

[摘要] )繼北(běi)京之後，廣州、上海、深圳等熱(rè)點城(chéng)市陸續出台了(le)針對(duì)商辦市場(chǎng)的(de)樓市調控措施，雖然管控力度強弱有别，但均明(míng)确商辦項目不得(de)挂鈎居住屬性，且部分(fēn)城(chéng)市還(hái)探索在建築、設計方面的(de)管制方式，力圖從産品開發一端，降低商辦項目轉向居住用(yòng)途的(de)可(kě)能。

繼北(běi)京之後，廣州、上海、深圳等熱(rè)點城(chéng)市陸續出台了(le)針對(duì)商辦市場(chǎng)的(de)樓市調控措施，雖然管控力度強弱有别，但均明(míng)确商辦項目不得(de)挂鈎居住屬性，且部分(fēn)城(chéng)市還(hái)探索在建築、設計方面的(de)管制方式，力圖從産品開發一端，降低商辦項目轉向居住用(yòng)途的(de)可(kě)能。

北(běi)京之後 滬、深等地跟進調控商辦市場(chǎng)

3月(yuè)26日，北(běi)京住建委發文調控商辦市場(chǎng)，一句“商業、辦公類項目(以下(xià)簡稱商辦類項目)應當嚴格按規劃用(yòng)途開發、建設、銷售、使用(yòng)，未經批準，不得(de)擅自改變爲居住等用(yòng)途”，徹底改變商辦市場(chǎng)規則。

北(běi)京上述政策，既阻斷了(le)個(gè)人(rén)購(gòu)買未建、在建、在售商辦項目的(de)渠道，同時(shí)爲個(gè)人(rén)購(gòu)買二手商辦房(fáng)屋也(yě)設置嚴苛門檻。

時(shí)隔四日，廣州提出加強商辦類房(fáng)地産項目管理(lǐ)。“房(fáng)地産開發企業銷售商辦類物(wù)業，銷售對(duì)象應當是法人(rén)單位；法人(rén)單位購(gòu)買的(de)商辦類物(wù)業不得(de)作爲居住使用(yòng)，再次轉讓時(shí)，應當轉讓給法人(rén)單位”。

4月(yuè)21日，成都多(duō)部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類建設項目管理(lǐ)的(de)通(tōng)知》，要求商業、辦公類建設項目嚴格按照(zhào)規劃用(yòng)地性質及規劃許可(kě)開發、建設、銷售、使用(yòng)，嚴禁擅自改變爲居住用(yòng)途。

同日，上海要求土地出讓合同中應明(míng)确辦公用(yòng)地不得(de)建設公寓式辦公項目，商業用(yòng)地未經約定不得(de)建設公寓式酒店(diàn)。

深圳也(yě)于5月(yuè)12日發文限制商辦轉性，未來(lái)5年，商業辦公、研發用(yòng)房(fáng)轉公寓、偷面積、改建将被嚴格限制。“新政出台後，此類設施将更多(duō)的(de)服務于辦公需求，即不太可(kě)能服務于居住的(de)需求。”專家分(fēn)析稱，這(zhè)對(duì)後續深圳商辦項目有利空效應。

至此，北(běi)京、上海、廣州、深圳、成都等多(duō)個(gè)城(chéng)市落地了(le)針對(duì)商辦項目的(de)調控政策，從城(chéng)市類型看，基本集中在一線城(chéng)市和(hé)部分(fēn)熱(rè)點二線城(chéng)市。

回歸商業屬性 多(duō)城(chéng)發文管控産品設計

無論從政策内容篇幅，還(hái)是發布時(shí)間、後續配套舉措來(lái)看，北(běi)京對(duì)商辦項目的(de)管控實屬最嚴。

“3·26後的(de)一個(gè)多(duō)月(yuè)時(shí)間，北(běi)京商辦市場(chǎng)實際成交大(dà)幅下(xià)跌。”中原地産首席分(fēn)析師直言，堪稱曆史最嚴的(de)商辦限購(gòu)政策，對(duì)此前過熱(rè)的(de)商辦市場(chǎng)打擊明(míng)顯。

綜合多(duō)地商辦調控的(de)政策來(lái)看，不得(de)擅自改變爲居住用(yòng)途，成爲基本原則。對(duì)房(fáng)地産開發企業違反規劃将商辦類房(fáng)地産項目改爲居住用(yòng)途的(de)，均采取“一經查實、嚴肅處理(lǐ)”的(de)堅決态度。

另一方面，各地在調控力度上也(yě)存在差異。除北(běi)京外，其他(tā)城(chéng)市并未明(míng)确對(duì)個(gè)人(rén)商貸購(gòu)買商辦項目做(zuò)出限制。深圳、成都等地側重于供給端的(de)産品設計管控。

對(duì)于開發企業新報建商辦類項目的(de)最小分(fēn)割單元，北(běi)京嚴格規定爲不得(de)低于500平方米，廣州較爲寬松的(de)限定在不得(de)低于300平方米，深圳僅要求部分(fēn)比例；轉讓方面，北(běi)京和(hé)廣州規定已購(gòu)買的(de)商辦物(wù)業可(kě)轉讓給法人(rén)單位、個(gè)人(rén)，但廣州給轉讓設置了(le)“附加條件”，即個(gè)人(rén)取得(de)不動産證滿2年後方可(kě)再次轉讓。

爲何限？打擊投機炒作、限制人(rén)口湧入

“商辦項目的(de)活躍主要是因爲住宅限購(gòu)及住宅的(de)高(gāo)端化(huà)，因此，在住宅土地中配套了(le)大(dà)量公建類物(wù)業”，說起商辦市場(chǎng)曾經的(de)熱(rè)度，分(fēn)析師認爲與人(rén)口增加不無關系。

分(fēn)析師說，像京滬等一線城(chéng)市，常住人(rén)口住房(fáng)需求巨大(dà)，一些以商業、酒店(diàn)、辦公爲名立項的(de)項目，通(tōng)過分(fēn)割産權，改變商業立項的(de)使用(yòng)屬性，将“類住宅”作爲賣點，并在用(yòng)電、用(yòng)水(shuǐ)方面打起擦邊球吸引購(gòu)房(fáng)者。

但由于用(yòng)地性質不同，商辦項目與商品住宅有著(zhe)明(míng)顯區(qū)别。首先是産權爲40年或50年，不具備住宅配套(學區(qū)住房(fáng)等)，居住密度大(dà)、戶型小；最關鍵的(de)是，房(fáng)價較同區(qū)域内商品住宅價格要下(xià)調50-60%。

“房(fáng)價偏低、沒有限購(gòu)是選擇商辦項目的(de)主要原因。”多(duō)位曾經購(gòu)買過商辦項目的(de)受訪者告訴中新網記者。

爲何要調控商辦市場(chǎng)？“首先是規劃問題，本是住宅配套的(de)商業反而擁有居住屬性，與規劃相悖，相關配套也(yě)無法跟進；另就是人(rén)口問題，比如北(běi)京、深圳等地的(de)商辦項目居住人(rén)口龐大(dà)；此外，由于商業土地地價低，開發商以商業用(yòng)地拿地、卻以住宅價格銷售，變相賺取額外利潤。”分(fēn)析師說。

中國人(rén)民大(dà)學公共管理(lǐ)學院土地管理(lǐ)系副教授鄭華接受媒體采訪時(shí)曾指出，商辦調控将确保住宅歸住宅、商辦歸商辦，減少商辦物(wù)業的(de)客戶群體，降低開發商投資商辦産品的(de)積極性，進而降低商辦類土地的(de)出讓溢價水(shuǐ)平。“打擊商辦市場(chǎng)上的(de)投機行爲，一定程度上也(yě)将限制人(rén)口無序湧入大(dà)城(chéng)市”。

還(hái)沒結束！更多(duō)城(chéng)市或醞釀規範商辦市場(chǎng)

“還(hái)有城(chéng)市正在醞釀、或者開始掀起新一輪封堵‘商改住’、‘辦改住’的(de)政策潮。”分(fēn)析師預計，此前，因住宅限購(gòu)而購(gòu)買商辦項目的(de)投資需求，或面臨巨大(dà)風險。

預測了(le)深圳、上海會跟進商辦調控的(de)專家告訴記者，未來(lái)，一些熱(rè)點城(chéng)市會積極跟進商辦項目限購(gòu)，雖然管控強度不會等同于北(běi)京，但有一點可(kě)以确定，“即商辦項目不再與居住屬性挂鈎”。

在專家看來(lái)，政策力度上，以北(běi)京爲代表的(de)直接限制銷售或不許銷售的(de)舉措是最嚴厲的(de)，管控效果最明(míng)顯；但後續的(de)主流模式，可(kě)能是要對(duì)供應端進行規範，積極管制産品設計。

“北(běi)京、廣州後續不排除會對(duì)存量物(wù)業制定新的(de)政策，比如說，針對(duì)部分(fēn)有抛售和(hé)轉讓房(fáng)源的(de)購(gòu)房(fáng)者進行合理(lǐ)引導。”有業内人(rén)士向記者分(fēn)析稱。(完)