萬科拿下(xià)廣州自持地塊 土地依然是房(fáng)企發展“命門”

[摘要] 一向在土地市場(chǎng)表現慎重的(de)萬科，對(duì)于自持用(yòng)地卻顯得(de)頗爲熱(rè)情。繼2016年12月(yuè)，萬科在北(běi)京以109億元總價拿下(xià)海澱永豐2宗自持地塊後，4月(yuè)28日再次以36億元拿下(xià)廣州白雲區(qū)和(hé)黃(huáng)埔區(qū)兩宗住宅用(yòng)地，其中自持面積超過50%、總配建面積達2250平方米。不過對(duì)于自持用(yòng)地開發模式，萬科在兩個(gè)區(qū)域“打法”明(míng)顯不同。

一向在土地市場(chǎng)表現慎重的(de)萬科，對(duì)于自持用(yòng)地卻顯得(de)頗爲熱(rè)情。繼2016年12月(yuè)，萬科在北(běi)京以109億元總價拿下(xià)海澱永豐2宗自持地塊後，4月(yuè)28日再次以36億元拿下(xià)廣州白雲區(qū)和(hé)黃(huáng)埔區(qū)兩宗住宅用(yòng)地，其中自持面積超過50%、總配建面積達2250平方米。不過對(duì)于自持用(yòng)地開發模式，萬科在兩個(gè)區(qū)域“打法”明(míng)顯不同。

拿下(xià)自持地塊

在4月(yuè)28日這(zhè)場(chǎng)激烈的(de)土地拍(pāi)賣中，萬科以36億元的(de)總價擊敗其他(tā)20餘家房(fáng)企，拿下(xià)了(le)白雲區(qū)和(hé)黃(huáng)埔區(qū)兩宗住宅用(yòng)地，其中自持面積超過50%。

随後廣州萬科對(duì)中國房(fáng)地産報記者表示，廣州首次實行“競配建+競價+競自持+搖号”的(de)新競拍(pāi)方式，有助于把地價、房(fáng)價拉回到正常的(de)區(qū)間，重回理(lǐ)性軌道，從而有利于房(fáng)地産行業的(de)平穩健康發展。

在廣州萬科看來(lái)，競自持的(de)新模式對(duì)房(fáng)企的(de)資産運營能力提出了(le)更高(gāo)要求。公司成功競得(de)白雲和(hé)黃(huáng)埔兩個(gè)地塊，旨在踐行城(chéng)市配套服務商理(lǐ)念，推進泊寓、養老、商業、醫療、教育、産業辦公等拓展業務，尋找新的(de)盈利增長(cháng)點。

這(zhè)是2014年，由萬科高(gāo)級副總裁、廣深區(qū)域總經理(lǐ)張紀文提出來(lái)的(de)一種轉型思路，分(fēn)别對(duì)應8種創新産品：萬科家是萬科的(de)住宅業務，萬科驿和(hé)萬科派是長(cháng)租公寓，萬科雲主要做(zuò)創業型辦公空間，萬科塾指教育，萬科廣場(chǎng)和(hé)萬科裏是購(gòu)物(wù)消費中心，萬科悅則對(duì)應養老和(hé)酒店(diàn)業務。

而廣州萬科已經在長(cháng)租公寓發展到相當規模。2015年底，廣州萬科長(cháng)租公寓共有500多(duō)間，2016年，“萬科驿”更名爲“泊寓”，一年實現了(le)8倍增長(cháng)，房(fáng)間數超4000間，并計劃未來(lái)3年内将其擴展到5萬間。尤其是泊寓各項經營指标也(yě)在平穩發展中，據了(le)解，每家店(diàn)開業1～2個(gè)月(yuè)後，就基本能實現80%入住率，經營現金流基本覆蓋管理(lǐ)支出。

隻是以往長(cháng)租公寓都是在存量房(fáng)上進行改造出租，可(kě)以大(dà)大(dà)地縮減成本。而一旦在自持用(yòng)地上，先自主建設再出租的(de)話(huà)，以目前廣州的(de)租售比來(lái)說，若要回本，時(shí)間較長(cháng)。

方圓地産首席市場(chǎng)分(fēn)析師鄧浩志分(fēn)析指出，“對(duì)于自持的(de)面積，處理(lǐ)方式主要有兩個(gè)，一是類似長(cháng)租公寓，進行統一經營管理(lǐ)，定期收租，但目前租賃與資産價格比，回報率僅2%左右，所以此方案壓力大(dà)；二是一次性10年以上的(de)超長(cháng)期出租，租客自行打理(lǐ)，市場(chǎng)稱‘買使用(yòng)權’屬以租代售方式。但該方式北(běi)京最近限制，有政策風險。”

廣州中原研究發展部則指出了(le)另一個(gè)更需要思考的(de)問題，“雖然競自持表面上對(duì)高(gāo)地價進行控制，但對(duì)于實際銷售而言，由于可(kě)售産品減少，拿地成本變化(huà)等因素，未來(lái)可(kě)售産品是否被‘成本轉嫁’将成爲市場(chǎng)關注重點。由于房(fáng)産涉及戶籍、學位、交易轉讓等問題，因此在當前階段更多(duō)買家傾向購(gòu)置住房(fáng)，如何盤活自持部分(fēn)，對(duì)于開發商而言仍是待解問題。”

自持用(yòng)地背後

是發展租賃野心

明(míng)明(míng)知道自持用(yòng)地難做(zuò)，萬科還(hái)是選擇拿下(xià)。這(zhè)背後很大(dà)因素是土地依然是房(fáng)企發展的(de)命脈。

一線城(chéng)市地價高(gāo)昂下(xià)，“地王”頻(pín)出也(yě)不利于控制房(fáng)價上漲。因此北(běi)京、廣州等地引進“競自持”的(de)招标環節，即土地出讓之後将有一部分(fēn)土地資源将由開發商自持，并且在土地出讓年限内不得(de)将自持比例的(de)地塊進行出售，僅可(kě)以對(duì)外進行租賃。而政府通(tōng)過增加租賃市場(chǎng)來(lái)控制樓市的(de)目的(de)也(yě)十分(fēn)明(míng)顯。

這(zhè)對(duì)于房(fáng)企來(lái)說，在不能快(kuài)速回籠資金成本的(de)情況下(xià)，如何通(tōng)過房(fáng)屋租賃方式進行成本稀釋成爲了(le)新一輪地産發展需要思考的(de)方向。

有接近萬科人(rén)士對(duì)中國房(fáng)地産報記者表示：“未來(lái)對(duì)住房(fáng)的(de)需求或由購(gòu)買轉向租賃，很可(kě)能将逼迫開發商去想出更加專業、規範的(de)租賃産品面世。而萬科作爲已經突破3000億元銷售業績的(de)房(fáng)企，一直以來(lái)都不忘記尋找新的(de)增長(cháng)機會，尤其是讓公司高(gāo)增長(cháng)的(de)業務模型。萬科提出的(de)‘萬億計劃’很明(míng)顯将通(tōng)過新業務來(lái)解鎖。但是萬科通(tōng)過住宅用(yòng)地拿地蓋房(fáng)子出租，租金回報率隻有3%，收入扣除稅收20%，最終的(de)租金收益率大(dà)概隻有2.4%。所以萬科也(yě)在思考如何做(zuò)出更有效益的(de)産品。”

不過，目前擺在萬科面前最大(dà)難題還(hái)是各項新業務相對(duì)獨立，如何打通(tōng)所有環節實現聚合，從而在客戶、信息以及資産上形成一個(gè)生态閉環。即便2014年起，其開始選擇與百度、阿裏巴巴以及騰訊合作，目的(de)是尋找不同的(de)數據源，找到客戶，黏住客戶。2016年1月(yuè)，萬科更是啓動了(le)“沃土計劃”，即集團信息化(huà)戰略，構建統一的(de)信息平台，爲多(duō)業務協同綜合提效打好基礎。

但是對(duì)于目前的(de)萬科來(lái)說，新業務還(hái)是處于生存發展期。按照(zhào)萬科高(gāo)級副總裁譚華傑此前的(de)解釋，集團對(duì)新業務的(de)嘗試，持“試錯機制”與“賽馬機制”共存的(de)原則，允許大(dà)膽嘗試，以結果檢驗成敗。

布局一線城(chéng)市的(de)自持地塊，北(běi)京區(qū)域和(hé)廣深區(qū)域的(de)不同“打法”，不僅僅是看好租賃市場(chǎng)背後的(de)需求，更多(duō)的(de)是爲了(le)将來(lái)新業務間如何與核心的(de)地産業務間有更深的(de)交互、融合，銜接各業務優勢，以完成萬科城(chéng)市配套服務運營服務商的(de)轉型