番禺封死網簽過戶“陰陽價” 确保買賣雙方的(de)利益

[摘要]按揭買二手房(fáng)網簽遞件報低價，在番禺行不通(tōng)了(le)。

番禺對(duì)網簽過戶陰陽價“亮劍”。

銀行與交易中心互查，可(kě)查清交易報低價。

都說二手房(fáng)網簽除了(le)可(kě)以防止“一房(fáng)二賣”外，還(hái)可(kě)以防止報低價，原因在于銀行貸款系統與二手房(fáng)網簽系統進行對(duì)接。據地産人(rén)士透露，廣州市2011年開始進入二手房(fáng)網簽時(shí)代，但是城(chéng)區(qū)二手房(fáng)交易堵住網簽過戶“陰陽價”的(de)漏洞至2014年7月(yuè)才堵住，而今年4月(yuè)底，番禺對(duì)網簽過戶陰陽價“亮劍”， 嚴查網簽變更事宜，尤其是報低稅的(de)經查證一律退件。文/圖：廣州日報全媒體記者李鳳荷

都說二手房(fáng)網簽除了(le)可(kě)以防止“一房(fáng)二賣”外，還(hái)可(kě)以防止報低價，原因在于銀行貸款系統與二手房(fáng)網簽系統進行對(duì)接，從技術上來(lái)說，雙方可(kě)以互查，銀行在批貸後可(kě)以查到後續的(de)過戶情況，自然對(duì)遞件價格一目了(le)然；交易登記中心也(yě)可(kě)以上溯至銀行貸款系統，看看遞件交易在銀行貸款系統的(de)價格是多(duō)少。當然，技術條件具備，不一定就說網簽遞件“陰陽價”的(de)漏洞就可(kě)以堵住，因爲如果缺乏制度約束經辦人(rén)員(yuán)必須回溯核對(duì)價格，銀行或許就給報低價的(de)交易順利放款；而交易登記中心方面也(yě)不一定知道地稅系統評估通(tōng)過的(de)價格原來(lái)在銀行申請了(le)更高(gāo)的(de)貸款價格。

據地産人(rén)士透露，廣州市2011年開始進入二手房(fáng)網簽時(shí)代，但城(chéng)區(qū)二手房(fáng)交易堵住網簽過戶“陰陽價”的(de)漏洞時(shí)至2014年7月(yuè)才堵住，而今年4月(yuè)底，番禺對(duì)網簽過戶陰陽價“亮劍”，嚴查網簽變更事宜，尤其是報低稅的(de)經查證一律退件。一位地産人(rén)士表示，某按揭機構人(rén)士的(de)員(yuán)工以網簽真實價、過戶報低價的(de)方式想節省稅費，結果最終導緻銀行不放款。地産人(rén)士表示，交易真實作價，可(kě)确保買賣雙方的(de)利益，業主不會擔心配合報低價而收不齊樓款；買家日後轉讓房(fáng)屋，涉及買賣差價征稅的(de)情形也(yě)不至于要交重稅。

按揭買二手房(fáng)網簽遞件報低價

在番禺行不通(tōng)了(le)

一位匿名地産人(rén)士向記者透露，按揭購(gòu)買二手房(fáng)網簽報低價，之前在番禺等區(qū)域仍可(kě)以通(tōng)行，具體操作如下(xià)：買家和(hé)業主簽訂二手房(fáng)網簽合同，買家向銀行遞交按揭貸款申請，銀行批貸；在得(de)到同貸書(shū)之後，買賣雙方撤銷原網簽合同，重簽一份較低價的(de)網簽合同，到交易登記中心進行遞件。如果第二份合同的(de)價格符合稅務部門的(de)審核價格範圍之内，“陰陽價”的(de)操作就可(kě)以順利過關。

不過在這(zhè)個(gè)操作過程中，重簽網簽合同，将會出現兩份網簽合同，報低價過戶後待入押後到銀行放款這(zhè)一步，必須得(de)到銀行人(rén)士的(de)配合，才可(kě)以順利把根據第一份網簽合同中約定的(de)樓款尾數打入業主的(de)賬戶。即使是對(duì)第一份合同進行修改，也(yě)會産生另一個(gè)網簽合同的(de)編号，隻要銀行經辦員(yuán)工仔細核對(duì)就會發現，故此番禺此前的(de)重簽合同順利放款，的(de)确是銀行方面審核不嚴之故。

番禺區(qū)不動産交易登記中心近來(lái)嚴查網簽變更事宜的(de)過戶交易，地産人(rén)士透露，共有3類按揭案件受其影(yǐng)響：

1. 已過戶未出證的(de)，做(zuò)退件處理(lǐ)，解決方法是退稅再按送審價重打網簽交易；

2. 已交稅未過戶的(de)，如網簽合同跟貸款合同價有誤前台不受理(lǐ)，解決方法同上；

3. 已出同貸未過戶的(de)，不要再做(zuò)報低稅的(de)打算(suàn)了(le)，網簽與貸款合同的(de)成交價一緻才能過戶。

上述第一和(hé)第二種情況，退件或退稅時(shí)間較長(cháng)，一拖可(kě)能要幾個(gè)月(yuè)，不少業主賣房(fáng)都是爲了(le)“賣一買一”，如果是爲配合買家報低價而緻使自己在下(xià)一筆交易上違約，的(de)确是損失重大(dà)。

業主：堅決不配合報低價

記者在不動産交易登記中心見過幾次業主和(hé)買家因報低價而“反面”的(de)情況。今年春節後，記者在南(nán)海區(qū)桂城(chéng)政府服務中心辦理(lǐ)房(fáng)屋事宜，旁邊一個(gè)窗(chuāng)口的(de)業主和(hé)買家在遞件過戶，業主看到價格并非真實價，立即大(dà)聲呵斥中介爲何是這(zhè)樣，中介随即小聲解釋說，給錢還(hái)是按照(zhào)買賣合同，這(zhè)裏的(de)價格是讓買家少付稅費，希望業主配合一下(xià)。

據記者觀察，願意配合買家報低價的(de)業主越來(lái)越少，即使業主認爲買家承擔所有稅費，但由于報低價可(kě)能引緻的(de)後果非常嚴重，業主認爲如果買家承擔不了(le)真實的(de)稅費支出，那麽幾百萬元的(de)樓款是否有能力支付呢(ne)？他(tā)們認爲除非買家可(kě)以承擔稅費以及樓款，才算(suàn)有百分(fēn)百的(de)支付能力。記者從廣州市房(fáng)地産中介協會找到一個(gè)案例，一位買家通(tōng)過中介朋友物(wù)色到一個(gè)房(fáng)子，成交價是200萬元，後來(lái)這(zhè)位買家央求中介朋友報低價，把價格降低到180萬元。業主在過戶時(shí)發現中介和(hé)買家串通(tōng)報低價，立即拒絕，并投訴到政府相關部門。最終，廣州市房(fáng)地産主管部門根據《房(fáng)地産經紀人(rén)管理(lǐ)辦法》第37條及《廣州市房(fáng)地産中介服務管理(lǐ)條例》第32條的(de)規定，對(duì)該中介人(rén)士及其中介公司做(zuò)出了(le)相應的(de)處罰。

中介看市

亞太聯合辦公空間需求增長(cháng)成定勢

廣州日報訊（全媒體記者 王荔珏）日前，戴德梁行與全球企業不動産協會聯合發布的(de)報告顯示，整個(gè)亞太地區(qū)聯合辦公空間以每年10%~15%的(de)速度增長(cháng)，亞太地區(qū)的(de)靈活辦公空間已形成增長(cháng)之勢。

報告顯示，亞太地區(qū)總計爲93萬平方米的(de)聯合辦公空間存量預計爲美(měi)國現有存量的(de)四分(fēn)之一，是歐洲存量的(de)一半（分(fēn)别爲370萬平方米和(hé)185萬平方米）。盡管存量相對(duì)小，但亞太地區(qū)企業房(fáng)地産經理(lǐ)卻最可(kě)能（70%）使用(yòng)聯合辦公空間，他(tā)們最重要的(de)動機是在未來(lái)12個(gè)月(yuè)内尋找增長(cháng)機會（63％）。超過一半受訪者希望在占據黃(huáng)金位置的(de)同時(shí)實現成本節約，而聯合辦公空間通(tōng)常比傳統的(de)辦公空間要便宜10%~30%。

2016年，聯合空間運營方在亞太地區(qū)出租了(le)約46萬平方米空間，對(duì)于尋求在門戶城(chéng)市及區(qū)域金融中心建立或保留辦事處的(de)跨國公司而言，亞太地區(qū)一直是在北(běi)美(měi)以外實現增長(cháng)的(de)首選目的(de)地。

戴德梁行亞太區(qū)環球企業服務部主管Chris Browne表示，“聯合辦公空間的(de)速度與靈活性使企業有空間容納一個(gè)較不确定的(de)運營環境并度過動态變化(huà)時(shí)期。通(tōng)常企業購(gòu)買和(hé)裝修新辦公地址會受到時(shí)間和(hé)成本的(de)影(yǐng)響。這(zhè)些聯合辦公空間租期更短，成本更有競争力，爲那些因項目、時(shí)間等因素尋求快(kuài)速發展的(de)企業提供了(le)更多(duō)選擇。”在受訪行業中，技術、媒體、娛樂(yuè)和(hé)專業服務行業最願意選擇聯合辦公空間，而銀行、金融和(hé)保險行業對(duì)日漸增長(cháng)的(de)地産成本最爲敏感，因爲運營環境的(de)不确定性，近半數銀行、金融和(hé)保險行業受訪者更傾向于短期租賃（1~3年），技術行業同樣強調有這(zhè)一擔憂。

華南(nán)産業地産未來(lái)具有廣闊的(de)市場(chǎng)

廣州日報訊（全媒體記者 王荔珏）随著(zhe)傳統住宅與商業地産整體存量過剩、市場(chǎng)競争激烈，産業地産以其低風險、高(gāo)回報的(de)特點逐漸受到青睐，一躍成爲近年房(fáng)地産投資熱(rè)點。日前，仲量聯行在華南(nán)區(qū)發布的(de)《2017年廣東産業地産發展白皮書(shū)》顯示，在産業升級的(de)大(dà)環境下(xià)，産業地産具有廣闊的(de)發展前景。随著(zhe)廣東省樓市調控繼續推進，部分(fēn)資本湧入産業地産。統計數據顯示，去年廣東工業固定投資同比增長(cháng)8.9%。

白皮書(shū)指出，近年來(lái)，物(wù)流地産長(cháng)期保持強勁增長(cháng)，但華南(nán)區(qū)市場(chǎng)總量仍供應不足。截至2016年年底，廣深兩市優質非保稅倉庫空置率分(fēn)别維持在8%和(hé)1.5%的(de)較低水(shuǐ)平。未來(lái)物(wù)流闆塊将由零售配送、國内和(hé)跨境電子商務、制造業供應鏈以及進出口貿易等不同領域共同構成。與此同時(shí)，華南(nán)區(qū)産業園區(qū)正步入快(kuài)速發展時(shí)期。廣東運營相對(duì)成熟的(de)項目主要集中在廣州、深圳等城(chéng)市。其中科技類産業園區(qū)項目表現尤爲活躍，長(cháng)期看好。目前，廣深兩市擁有國家級文化(huà)産業示範基地各10個(gè)，科技園區(qū)存量分(fēn)别達到620萬平方米和(hé)698萬平方米。未來(lái)，華南(nán)區(qū)産業園區(qū)發展将受科技創新活躍和(hé)核心商務區(qū)需求外溢的(de)持續推動，并具有跨界發展、品牌輸出、産業運營、創客興起等新特征。

仲量聯行廣州工業地産部總監黃(huáng)偉棟表示：“在新常态下(xià)，産業轉型升級仍是廣東重點發展戰略，也(yě)是未來(lái)三五年的(de)主攻方向；作爲産業轉型的(de)載體，産業地産也(yě)具有廣闊的(de)市場(chǎng)。”