内地客全款哄搶香港豪宅 樓價至少升31%才能回本

[摘要] 身處内地一線城(chéng)市的(de)李明(míng)(化(huà)名)在11月(yuè)已經第3次到香港看房(fáng)了(le)。和(hé)很多(duō)高(gāo)淨值人(rén)士一樣，他(tā)對(duì)人(rén)民币币值不斷走低有著(zhe)深深的(de)焦慮感。

身處内地一線城(chéng)市的(de)李明(míng)(化(huà)名)在11月(yuè)已經第3次到香港看房(fáng)了(le)。和(hé)很多(duō)高(gāo)淨值人(rén)士一樣，他(tā)對(duì)人(rén)民币币值不斷走低有著(zhe)深深的(de)焦慮感。

“好像什(shén)麽都沒做(zuò)，資産就縮水(shuǐ)了(le)10%。”李明(míng)說。

在朋友的(de)介紹下(xià)，他(tā)找到了(le)一位值得(de)信賴的(de)地産經紀，由這(zhè)位經紀負責幫他(tā)在香港看房(fáng)。“地段好”是李明(míng)挑房(fáng)的(de)首選，于是這(zhè)位經紀幫他(tā)物(wù)色了(le)香港地鐵九龍站和(hé)跑馬地的(de)幾處豪宅，随著(zhe)人(rén)民币貶值的(de)速度加快(kuài)，李明(míng)希望在本月(yuè)能敲定房(fáng)子。而他(tā)的(de)最大(dà)目的(de)，就是分(fēn)散資産組合，并且可(kě)以收取較爲可(kě)觀的(de)租金。

李先生的(de)策略大(dà)有深意。由于香港實行聯系彙率制，港元盯住美(měi)元，近期港元對(duì)人(rén)民币的(de)彙率也(yě)一路上行，最高(gāo)至0.89；而在2014年初，港元對(duì)人(rén)民币彙率曾下(xià)探至0.77左右。如果以1000萬元人(rén)民币兌換爲港元，一高(gāo)一低之間的(de)彙率損失已逾100萬港元。

香港某樓盤開盤時(shí)的(de)認購(gòu)人(rén)潮，購(gòu)房(fáng)大(dà)軍排隊排到了(le)商場(chǎng)的(de)地鐵口。

像李明(míng)一樣，近期赴港買房(fáng)的(de)不在少數。地産顧問公司萊坊的(de)數據顯示，内地買家在香港的(de)豪宅市場(chǎng)表現非常活躍，今年前10個(gè)月(yuè)，價值達3000萬港元以上的(de)一手豪宅交易中，内地買家占27%;同期，在僅計算(suàn)最大(dà)金額的(de)前30宗交易中，内地買家所占比例更大(dà)，達到47%!

除了(le)愛(ài)買豪宅以外，地産界人(rén)士對(duì)《第一财經日報》稱，這(zhè)些來(lái)自内地的(de)“金主”們都傾向于一次性付全款(fullpay)，其富裕程度更讓不少資深地産經紀直呼“太有錢了(le)”。

一個(gè)新盤兩成内地人(rén)看房(fáng)

就在11月(yuè)30日，在奧運站附近，幾名地産經紀爲了(le)搶客在大(dà)打出手，他(tā)們都是代理(lǐ)恒隆地産(00101.HK)新推出樓盤“浪澄灣”的(de)地産經紀。這(zhè)一樓盤總共隻推出183個(gè)單位，卻在過去5天收到了(le)4333張認購(gòu)意向書(shū)，而在看房(fáng)的(de)人(rén)群中，大(dà)約有20%是内地人(rén)。

而在旺角的(de)另一新盤“麥花臣彙”，也(yě)出現了(le)内地豪客的(de)身影(yǐng)。這(zhè)位“金主”一口氣買下(xià)5套房(fáng)子，涉資超過5700萬港元，平均每平方英尺價格爲17000港元。如果以這(zhè)批單位的(de)成交價計算(suàn)，這(zhè)位“金主”要交納1710萬港元的(de)稅費。

長(cháng)實地産(01113.HK)旗下(xià)的(de)維港·星岸也(yě)非常誇張，最近獲一組内地客人(rén)連續購(gòu)買兩個(gè)高(gāo)層單位，成交價超過1.15億港元，按理(lǐ)新買家需要付30%的(de)稅，大(dà)約3466萬港元。不過根據樓盤的(de)優惠政策，長(cháng)實地産将爲新買家代付10.875%的(de)印花稅，買家實際需付2210萬港元的(de)稅費。

很多(duō)内地高(gāo)淨值人(rén)士都跟風來(lái)配置港元資産

美(měi)聯物(wù)業住宅部布少明(míng)稱，内地人(rén)瘋搶香港房(fáng)子的(de)最大(dà)原因是人(rén)民币貶值，由于這(zhè)個(gè)因素還(hái)在不斷發酵，很多(duō)内地高(gāo)淨值人(rén)士都跟風來(lái)配置港元資産。而港元采用(yòng)聯系彙率制度，與美(měi)元挂鈎，可(kě)以達到分(fēn)散資産配置的(de)效果;另一方面，内地目前對(duì)于樓市有調控政策，所以令這(zhè)些高(gāo)淨值人(rén)士來(lái)香港買房(fáng)。

令布少明(míng)倍感驚訝的(de)是，不少内地人(rén)在買豪宅的(de)時(shí)候，都是“付全款”，這(zhè)讓從事地産行業多(duō)年的(de)他(tā)也(yě)不禁感歎，“他(tā)們真的(de)很有錢!”

奇力地産董事李梓麟對(duì)《第一财經日報》記者稱，在他(tā)接觸的(de)客戶中，有一半左右都是一次性付款的(de)客戶，主要因爲不少客戶資産不在香港，香港的(de)銀行機構未必會批準這(zhè)種跨境貸款，而要視乎買家的(de)背景和(hé)财力來(lái)衡量。李梓麟在向内地客戶推銷房(fáng)子的(de)時(shí)候，也(yě)都會提醒客戶，要他(tā)們盡量預留一大(dà)筆現金，以防香港銀行不批準貸款。

樓價至少升31%才能回本

實際上，内地人(rén)在香港買房(fáng)的(de)成本非常高(gāo)。從11月(yuè)5日起，香港政府推出樓市新的(de)調控政策，将住宅物(wù)業印花稅統一上調至15%，适用(yòng)于所有個(gè)人(rén)或公司買家，隻給首次置業和(hé)換樓性質的(de)香港永久居民豁免。

此前，根據香港政府規定，所有非香港永久居民購(gòu)買住宅物(wù)業都需要繳納“買家印花稅”(BSD)，這(zhè)一稅率爲15%。這(zhè)意味著(zhe)，内地人(rén)如在香港買房(fáng)，光(guāng)是交稅就要30%;加上律師費、經紀傭金大(dà)約1%，前期成本已經接近31%。換句話(huà)說，投資香港房(fáng)産，未來(lái)價格必須升31%才能回本。

而更爲誇張的(de)是，香港政府爲了(le)打擊炒樓，特别征收了(le)額外印花稅(SSD)——如果買家持有房(fáng)産在6個(gè)月(yuè)以内就要賣房(fáng)，需要繳納20%的(de)稅;如果在1年内但超過6個(gè)月(yuè)要買房(fáng)，稅率爲15%;如果是3年内但超過1年，稅率則爲10%，讓買家難以套現。

爲何在這(zhè)種情況下(xià)，還(hái)是會吸引如此多(duō)買家來(lái)香港買房(fáng)?

萊坊高(gāo)級董事和(hé)估價及咨詢部主管林(lín)浩文告訴《第一财經日報》記者，在2011年的(de)時(shí)候，在人(rén)民币還(hái)有很高(gāo)升值預期之際，内地人(rén)更傾向于把錢留在内地，那時(shí)内地人(rén)買一手房(fáng)的(de)占比隻剩下(xià)10%至15%。但随著(zhe)人(rén)民币的(de)貶值，确實是讓很多(duō)資本趁政策沒有完全收緊的(de)情況下(xià)，趕緊“跟風”赴港買房(fáng);另一方面，很多(duō)香港的(de)發展商承諾給予内地買家稅務優惠或補貼，或直接在樓價上打折，變相減輕了(le)内地買家的(de)購(gòu)買成本。

布少明(míng)透露，目前香港的(de)開發商給的(de)補貼幅度大(dà)約在8%至15%之間。此外，由于買賣二手房(fáng)手續複雜(zá)，除了(le)要看房(fáng)，也(yě)可(kě)能還(hái)要討(tǎo)價還(hái)價，不适合很多(duō)隻想一次買幾套的(de)内地豪客。

李梓麟則認爲，在如此高(gāo)的(de)成本下(xià)，來(lái)香港買房(fáng)的(de)内地人(rén)會越來(lái)越少，目前來(lái)香港買房(fáng)的(de)内地客戶已經越來(lái)越謹慎，他(tā)預計，這(zhè)一買房(fáng)浪潮可(kě)能會在聖誕或者農曆新年後退去。

供需失衡推高(gāo)香港樓市

内地豪客在“撒錢”，那麽究竟香港樓市未來(lái)能不能升值40%呢(ne)?林(lín)浩文給出了(le)一個(gè)讓人(rén)深思的(de)答(dá)案。

林(lín)浩文預計，明(míng)年香港樓價整體波幅爲5%，由于市場(chǎng)需求非常強大(dà)，中小型住宅的(de)房(fáng)價不可(kě)能跌，除非外圍環境有很大(dà)的(de)挑戰，如金融風暴、股市大(dà)跌。從現在的(de)情況來(lái)看，香港樓市比較穩定，但是成交量非常不健康，對(duì)香港的(de)地産發展非常不利。

萊坊預計，今年總住宅銷售量大(dà)約隻有50000宗，而香港政府在今年11月(yuè)将雙重印花稅提高(gāo)至15%，以壓抑投資者需求，讓樓市的(de)成交量進入一個(gè)不健康的(de)狀态。因爲相比過去每年十幾萬宗的(de)成交量，每年5萬宗的(de)成交量已是被“腰斬”。

在這(zhè)種情況下(xià)，香港的(de)中産人(rén)士無法成功買樓，會令社會的(de)流動性減慢(màn)。“這(zhè)對(duì)香港的(de)經濟非常不利，對(duì)香港的(de)整體社會發展也(yě)不利。”林(lín)浩文憂心忡忡地說，這(zhè)種做(zuò)法隻會讓更多(duō)的(de)人(rén)排隊住香港公屋，變相讓香港特區(qū)政府承擔更大(dà)的(de)壓力。

目前，香港的(de)公屋等待期已經達到5年或更久。樓市價升量跌，讓香港的(de)中下(xià)階層承受了(le)最大(dà)壓力，他(tā)們的(de)所有積蓄都隻能用(yòng)作租金支出，對(duì)香港的(de)持續性發展也(yě)有很大(dà)影(yǐng)響。而林(lín)浩文最擔心的(de)情況，就是不論是公屋的(de)供應量還(hái)是私人(rén)住宅的(de)供應量、土地供應量，都追不上現有的(de)龐大(dà)需求量，這(zhè)種供不應求的(de)局面隻會令香港的(de)房(fáng)價繼續上升，導緻長(cháng)期失衡。除非有“黑(hēi)天鵝”事件發生，否則這(zhè)種局面很難逆轉。

值得(de)高(gāo)興的(de)消息是，暫時(shí)沒有内地買家哄搶剛需盤。

業内表示，香港中小型住宅市場(chǎng)，以香港本地買家爲主;第三季度樓市回升，吸引香港本地買家大(dà)量入市，但并沒有見到内地買家大(dà)舉南(nán)下(xià)買樓。2016年三季度，整體中小型私人(rén)住宅市場(chǎng)，已知内地個(gè)人(rén)買家占成交宗數比例7.3%，占金額比例8.2%，環比減少約0.6個(gè)百分(fēn)點，占比也(yě)是一年以來(lái)最低。