城(chéng)市有機更新 住建部報告指其或成房(fáng)地産投資新熱(rè)點

[摘要] 經過多(duō)年的(de)發展，目前我國一、二線城(chéng)市的(de)新房(fáng)市場(chǎng)空間已越來(lái)越小，核心區(qū)域的(de)高(gāo)飽和(hé)度決定城(chéng)市發展隻能外溢，滿足核心區(qū)域的(de)市場(chǎng)需求隻能依靠存量市場(chǎng)。

經過多(duō)年的(de)發展，目前我國一、二線城(chéng)市的(de)新房(fáng)市場(chǎng)空間已越來(lái)越小，核心區(qū)域的(de)高(gāo)飽和(hé)度決定城(chéng)市發展隻能外溢，滿足核心區(qū)域的(de)市場(chǎng)需求隻能依靠存量市場(chǎng)。

而核心區(qū)域的(de)絕對(duì)競争力在商業方面尤其明(míng)顯，但一線城(chéng)市核心區(qū)域已不再準許興建新的(de)商辦項目，使得(de)舊(jiù)樓改造更是成爲必然。從各個(gè)房(fáng)地産相關的(de)論壇以及政府研討(tǎo)會議(yì)中，也(yě)不難發現城(chéng)市更新逐漸成爲行業下(xià)一個(gè)風口，因爲它體量足夠大(dà)，市場(chǎng)縱深的(de)空間大(dà)；從市場(chǎng)機構的(de)角度而言，基于位置的(de)核心，投資風險也(yě)相抵可(kě)控；從政府稅收以及城(chéng)市規劃的(de)角度而言，随著(zhe)樓宇硬件以及租客軟件的(de)優化(huà)，不僅能優化(huà)城(chéng)市面貌，且可(kě)獲得(de)持續性稅源。

近日住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設部政策研究中心與高(gāo)和(hé)資本聯合發布的(de)《2016年民間資本與房(fáng)地産業研究報告》也(yě)将關注重點投向了(le)城(chéng)市有機更新。

《報告》認爲，未來(lái)城(chéng)市有機更新的(de)前景廣闊，必将成爲房(fáng)地産投資的(de)永續産業，是民間資本投資房(fáng)地産的(de)新熱(rè)點。

輕資産模式優勢明(míng)顯

住建部相關人(rén)士指出，城(chéng)市更新不是一個(gè)新概念，城(chéng)市從誕生之日起，其不斷發展的(de)過程就是不斷更新的(de)過程。“我們現在所指城(chéng)市有機更新是特指不拆除重建的(de)更新。在我們連續第六年研究民間資本與房(fáng)地産業發展關系的(de)這(zhè)個(gè)時(shí)點，我們的(de)判斷是未來(lái)城(chéng)市有機更新的(de)前景廣闊，必将成爲房(fáng)地産投資的(de)新領域，是民間資本投資房(fáng)地産的(de)新熱(rè)點”。

而在城(chéng)市有機更新的(de)過程中，伴随資産升值趨穩，輕資産模式優勢逐步顯現。特别是對(duì)于品牌企業來(lái)說，未來(lái)城(chéng)市有機更新與輕資産模式結合将有更廣闊的(de)發展空間。

據悉，輕資産模式是指企業投入資本較低，資本收益較高(gāo)的(de)運營模式。其核心理(lǐ)念是用(yòng)最少的(de)資金（或者最輕的(de)資産）去撬動最大(dà)的(de)資源，賺取最多(duō)的(de)利潤。輕資産模式下(xià)，将重資産和(hé)非核心業務轉讓或外包出去，主要利用(yòng)企業的(de)經驗、規範的(de)流程管理(lǐ)、治理(lǐ)制度、與各方面的(de)關系、資源獲取和(hé)整合能力、企業的(de)品牌、人(rén)力資源、企業文化(huà)等運營，依靠輸出品牌、輸出管理(lǐ)擴張。輕資産模式和(hé)重資産模式是相對(duì)概念。與以自有資本經營相比，輕資産模式可(kě)以獲得(de)更強的(de)盈利能力、更快(kuài)的(de)擴張速度與更持續的(de)增長(cháng)力。

上述住建部人(rén)士還(hái)表示，“以輕資産模式進行城(chéng)市有機更新優勢明(míng)顯，不僅能解決品牌企業擴張的(de)資金問題，還(hái)能降低資金門檻，減少資金占用(yòng)、解決城(chéng)市更新中的(de)複雜(zá)産權問題，爲開展城(chéng)市有機更新的(de)品牌企業提供快(kuài)速發展的(de)可(kě)能。”

高(gāo)和(hé)資本董事長(cháng)蘇鑫則表示：“我國一線城(chéng)市二手房(fáng)銷量超過新房(fáng)，率先進入存量房(fáng)時(shí)代，其中蘊含的(de)商機必達數萬億級。房(fáng)地産服務業時(shí)代已經來(lái)臨，傳統大(dà)型開發商轉型非常困難，未來(lái)将更加關注輕資産運營公司。“

城(chéng)市更新诠釋輕資産模式

而從目前實踐看，我國城(chéng)市有機更新的(de)輕資産模式可(kě)以歸納爲長(cháng)期租賃型、基金持有型、聯合開發型和(hé)品牌輸出型等類型。

以基金持有型輕資産模式爲例，一般通(tōng)過房(fáng)地産私募基金或信托投資基金（PE、REITs）持有資産，并成立專門的(de)更新運營企業負責改造和(hé)運營，實現專業化(huà)運作。

如高(gāo)和(hé)資本，其爲投資者提供“資産精裝修”的(de)服務解決方案，通(tōng)過物(wù)業更新改造和(hé)資産管理(lǐ)提升租金水(shuǐ)平、租客品質，并提供金融服務，從而實現投資者收益最大(dà)化(huà)。在對(duì)上海靜安高(gāo)河(hé)大(dà)廈的(de)改造中，高(gāo)和(hé)資本主要做(zuò)了(le)如下(xià)工作：第一是裝修改造，對(duì)項目外立面、室内公共區(qū)域、樓宇硬件等進行全方位改造，所有硬件設施均爲符合最新标準的(de)配置；第二是租賃管理(lǐ)，統一出租管理(lǐ)和(hé)物(wù)業監管，包括購(gòu)買客戶按承諾委托指定的(de)出租顧問公司出租、購(gòu)買客戶授權資産管理(lǐ)團隊代表投資人(rén)對(duì)物(wù)業管理(lǐ)公司監管等。

改造後上海靜安高(gāo)和(hé)大(dà)廈的(de)租金從4元/平方米/天，躍升至7元/平方米/天-7.5元/平方米/天，被譽爲上海寫字樓市場(chǎng)租金增長(cháng)最快(kuài)的(de)項目。

類似的(de)還(hái)有新派公寓，其北(běi)京CBD店(diàn)周邊類似每套住房(fáng)月(yuè)租5000元，但新派公寓能賣到月(yuè)租7500元，那麽多(duō)出來(lái)的(de)2500元就是産品溢價，是人(rén)們對(duì)新派公寓品牌裝修改造、高(gāo)效服務的(de)認可(kě)。

有業内人(rén)士則指出，城(chéng)市有機更新比拆建難度更大(dà)，而輕資産模式能運用(yòng)多(duō)方優勢，通(tōng)過資産、資源、資本的(de)配置優化(huà)，解決資金和(hé)産權問題，滿足創新要求，提高(gāo)投資效率，增加優勢企業的(de)市場(chǎng)空間，加快(kuài)城(chéng)市有機更新的(de)實施。