不當“一哥(gē)”的(de)萬科想講什(shén)麽樣的(de)故事？

[摘要] 綜合前三季度來(lái)看，萬科累計實現銷售金額2629億元，同比上升43.7%，累計實現營業收入1170.5億元，同比增長(cháng)47.1%，實現歸屬于上市公司股東的(de)淨利潤82.6億元，同比增長(cháng)20.5%。

綜合前三季度來(lái)看，萬科累計實現銷售金額2629億元，同比上升43.7%，累計實現營業收入1170.5億元，同比增長(cháng)47.1%，實現歸屬于上市公司股東的(de)淨利潤82.6億元，同比增長(cháng)20.5%。

養肥“八爪魚”，挖掘大(dà)數據

不當“一哥(gē)”的(de)萬科想講什(shén)麽故事？

10月(yuè)26日上午，深圳觀瀾湖新城(chéng)的(de)觀瀾湖藝工場(chǎng)。在經過一番操作之後，王石還(hái)是沒能熟練地掌握好活字印刷術的(de)訣竅。

“這(zhè)個(gè)和(hé)經營房(fáng)地産哪個(gè)更難？”站在一旁的(de)友人(rén)開玩笑(xiào)問他(tā)。

“這(zhè)個(gè)更難！”這(zhè)位萬科集團創始人(rén)立即回答(dá)道。

十分(fēn)鐘(zhōng)之後，他(tā)以重量級嘉賓身份現身2016 益動廣東公益創新主題論壇，并作了(le)5分(fēn)鐘(zhōng)關于“體育精神和(hé)公益慈善”的(de)主題演講。

演講中，王石提到了(le)“奧林(lín)匹克精神”。對(duì)于眼下(xià)的(de)萬科來(lái)說，“更穩”是其用(yòng)來(lái)遵循奧林(lín)匹克精神中“更強、更高(gāo)、更快(kuài)”的(de)首要前提。

10月(yuè)27日，萬科發布2016年第三季度報告。綜合前三季度來(lái)看，萬科累計實現銷售金額2629億元，同比上升43.7%，累計實現營業收入1170.5億元，同比增長(cháng)47.1%，實現歸屬于上市公司股東的(de)淨利潤82.6億元，同比增長(cháng)20.5%。

按照(zhào)萬科董事會秘書(shū)朱旭的(de)說法，穩定隊伍仍然是萬科目前各項工作的(de)重中之重。而要走得(de)更遠(yuǎn)，萬科正在通(tōng)過挖掘新業務的(de)價值來(lái)增強競争力。

熱(rè)衷公益的(de)王石認爲，做(zuò)公益和(hé)環保對(duì)企業而言并不是負擔，而是另一種競争力的(de)形成。“作爲企業公民，一定要更多(duō)地關心股東利益，關心員(yuán)工，再擴大(dà)到社會階層，弱勢群體，這(zhè)是企業公民的(de)責任。”王石在接受時(shí)代周報記者采訪時(shí)強調，“在行業裏，尤其是在推動綠(lǜ)色環保和(hé)低碳方面，萬科已經遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在前面，并且成爲了(le)一個(gè)競争力”。

“一哥(gē)”易位

根據萬科第三季度财報顯示，今年1-9月(yuè)，萬科累計實現銷售面積1992.1萬平方米，銷售金額2629億元，同比分(fēn)别上升38.1%和(hé)43.7%。結算(suàn)面積與收入繼續保持大(dà)幅增長(cháng)态勢，實現結算(suàn)面積993萬平方米，結算(suàn)金額1119.1億元，較2015年同期分(fēn)别增長(cháng)50%和(hé)45.8%。

财務指标方面，2016年1-9月(yuè)，萬科累計實現經營性淨現金流入429.9億元，規模創曆年新高(gāo)。截至9月(yuè)底，萬科淨負債率爲8.94%，繼續保持行業低位。

按照(zhào)萬科總裁郁亮在今年年初的(de)說法，2016年萬科的(de)理(lǐ)想目标是銷售額3000億元，利潤300億元。根據目前的(de)銷售進度，萬科完成全年目标幾乎已無懸念。

不過，各項銷售數據與财務指标的(de)向好并不能緩解股權事件對(duì)萬科的(de)信用(yòng)評級所産生的(de)壓力。第三季度，标準普爾維持萬科“BBB+”的(de)信用(yòng)評級，但将評級展望由“穩定”降爲“負面”；其後，穆迪也(yě)将萬科的(de)評級展望調整爲負面。

股權事件持續發酵，也(yě)正悄然改變著(zhe)中國地産江湖的(de)格局。

占據“全球第一房(fáng)企”的(de)位置多(duō)年，萬科聲稱已多(duō)年不再用(yòng)一個(gè)固化(huà)的(de)數字作爲年度經營目标。早在今年8月(yuè)下(xià)旬舉行的(de)年中業績發布會上，萬科執行副總裁王文金在面對(duì)關于恒大(dà)是否會在規模方面超越萬科時(shí)就表示：“我們不跟别人(rén)争第一，但我們仍定義爲行業領跑者。”

不過，第一軍團在地産“一哥(gē)”座次上的(de)更替仍爲外界所關注，而萬科被恒大(dà)集團“超車”，在今年似乎成了(le)意料中事。

來(lái)自恒大(dà)的(de)數據則顯示，前三季度實現銷售金額2805.8億元，銷售面積3457.7億元，高(gāo)出萬科1500萬平方米。除了(le)行業最爲看重的(de)銷售規模外，恒大(dà)還(hái)在總資産、營業收入、現金餘額等核心指标方面超越了(le)萬科，由此晉升全球第一房(fáng)企。

果斷剝離水(shuǐ)、糧油等業務，強調要更專注于地産的(de)恒大(dà)，在今年8月(yuè)4日突然介入本處于混戰狀态的(de)萬寶股權之争。截至今年8月(yuè)15日，中國恒大(dà)集團持有萬科A高(gāo)達7.73億股，占萬科總股本的(de)比例約6.82%。

值得(de)注意的(de)是，被視爲萬科在轉型城(chéng)市配套服務商進程中最關鍵一著(zhe)，“聯姻深鐵”截至目前仍未有任何可(kě)公開的(de)實質性進展。

10月(yuè)17日晚間，萬科發布公告透露，目前關于發行股份購(gòu)買深圳地鐵資産的(de)相關交易方案及事宜仍在進一步協商、論證與完善中，并無重大(dà)變化(huà)。

大(dà)數據意圖

盡管在規模上被恒大(dà)超越，但這(zhè)似乎并沒有打亂萬科自己的(de)發展節奏。在萬科看來(lái)，穩定軍心，開拓新業務，讓業務更多(duō)元，從而實現向城(chéng)市配套服務商的(de)轉型，要比眼下(xià)的(de)數字來(lái)得(de)更爲重要。

10年之後半壁江山來(lái)自于新業務，是萬科轉型的(de)終極目标。按照(zhào)萬科的(de)規劃，新業務包括物(wù)業、物(wù)流、教育營地、海外地産和(hé)出租公寓業務五個(gè)新業務領域。

誕生于2014年年中的(de)“八爪魚戰略”是實現這(zhè)一終極目标的(de)主要抓手。

所謂“八爪魚戰略”，是萬科高(gāo)級副總裁、廣深區(qū)域總經理(lǐ)張紀文提出來(lái)的(de)一種轉型思路，分(fēn)别對(duì)應八種創新産品：萬科家是萬科的(de)住宅業務，萬科驿和(hé)萬科派是長(cháng)租公寓，萬科雲主要做(zuò)創業型辦公空間，萬科塾指教育，萬科廣場(chǎng)和(hé)萬科裏是購(gòu)物(wù)消費中心，萬科悅則對(duì)應養老和(hé)酒店(diàn)業務。

财報顯示，截至2016年9月(yuè)底，萬科在北(běi)京、上海、廣州、杭州、青島、成都等城(chéng)市開業運營了(le)12個(gè)養老項目和(hé)42個(gè)日間照(zhào)料中心。其中，廣州萬科在今年将有4個(gè)養老項目開業，4個(gè)項目籌建，還(hái)有逾10個(gè)項目在前期階段，預計覆蓋老人(rén)客戶範圍超10萬。

加碼不僅發生在養老闆塊，萬科同時(shí)亦想打好“年輕牌”。目前，萬科泊寓品牌已經登陸12城(chéng)，累積超過40個(gè)項目，開業房(fáng)間約8000間。“泊寓”，是萬科已成熟的(de)長(cháng)租公寓3.0版産品，也(yě)是萬科确定長(cháng)租公寓統一使用(yòng)的(de)品牌。

作爲新業務的(de)試驗田，廣州萬科在長(cháng)租公寓領域走得(de)較爲靠前。相關數據顯示，廣州目前有14個(gè)開業項目，3944間已開業的(de)房(fáng)間的(de)出租率高(gāo)達90%，并且有超過1萬間儲備房(fáng)源。3年内的(de)拓展計劃則是房(fáng)源增加至5萬套。今年内廣州萬科還(hái)将有大(dà)石、市橋、西塱、黃(huáng)陂等項目陸續開業，未來(lái)除了(le)以自持項目開發長(cháng)租公寓外，廣州萬科還(hái)計劃通(tōng)過返租、并購(gòu)、托管等形式進行業務的(de)拓展。

在推進新業務的(de)背後，是萬科對(duì)大(dà)數據的(de)意圖。

事實上，在地産大(dà)數據這(zhè)一場(chǎng)盛宴中，相比地産服務商與包括BAT在内的(de)互聯網企業，開發商正越來(lái)越面臨著(zhe)數據搜集來(lái)源的(de)困擾。

自2014年起，萬科開始選擇與百度、阿裏巴巴以及騰訊合作，其目的(de)便是尋找不同的(de)數據源，找到客戶，黏住客戶。不過，包括萬科在内，越來(lái)越多(duō)的(de)開發商深信，開拓并掌握自己數據采集的(de)渠道，意味著(zhe)更多(duō)的(de)主動權和(hé)話(huà)語權。

據廣州泊寓總經理(lǐ)張成皓透露，僅在長(cháng)租公寓闆塊，萬科便有一支成員(yuán)達10多(duō)位的(de)IT團隊專門負責線上平台的(de)開發。除了(le)提高(gāo)客戶的(de)黏性，該線上平台還(hái)是萬科内部數據共享系統的(de)端口之一。

廣州萬科助理(lǐ)總經理(lǐ)喻敏鋒對(duì)時(shí)代周報記者表示，對(duì)泊寓而言，租客的(de)流動性大(dà)并不是壞事，這(zhè)樣可(kě)以增加萬科對(duì)數據的(de)采集和(hé)積累，而在共享系統中，數據則是高(gāo)度打通(tōng)。

“要實現業務的(de)多(duō)元化(huà)，尤其是和(hé)不動産高(gāo)度相關的(de)，更能發揮和(hé)鞏固萬科的(de)優勢。”喻敏鋒對(duì)時(shí)代周報記者說，“未來(lái)客戶資源将會越來(lái)越稀缺，各業務間進行聯動、互通(tōng)，挖掘客戶的(de)需求，培育潛在客戶，這(zhè)樣可(kě)以降低獲取客戶的(de)成本”。