57家房(fáng)企年内拿地近5000億元 中糧樓面價近3.9萬居首

截至10月(yuè)27日，據Wind統計數據顯示，自今年1月(yuè)1日以來(lái)，全國一、二線城(chéng)市住宅用(yòng)地土地出讓金達1.08萬億元，平均樓面價爲6274.67元∕平方米，平均溢價率爲74.91%。

　　如此高(gāo)的(de)平均溢價率背後，事實上已經折射出房(fáng)企在公開市場(chǎng)搶地的(de)慘烈程度。據另一組數據顯示，自今年1月(yuè)1日以來(lái)，57家上市房(fáng)企（包括内房(fáng)股）總計拿地4835.8億元，而樓面地價排在前12位的(de)房(fáng)企拿地樓面單價都超過2萬元∕平方米，其中多(duō)數爲國企。

　　多(duō)位分(fēn)析人(rén)士認爲，今年前三季度，地王集中誕生，國企猛搶地王，表外融資流入房(fáng)地産領域，加劇企業搶地擴張意願。進入10月(yuè)份後，22個(gè)城(chéng)市集中調控以來(lái)，這(zhè)些地王未來(lái)将面臨難以入市的(de)下(xià)行周期，屆時(shí)，企業壓力将明(míng)顯增加。

　　拿地直逼5000億元

　　據Wind統計數據顯示，自今年1月(yuè)1日以來(lái)，全國一、二線城(chéng)市總土地出讓金高(gāo)達1.34萬億元，平均樓面價3720.96元∕平方米，平均溢價率爲61.41%。其中，在規劃建築面積占比數據中，住宅用(yòng)地占47.9%、工業用(yòng)地占34.4%、商服用(yòng)地占14%，其他(tā)用(yòng)地占3.7%。

　　從企業拿地角度來(lái)看，宅地和(hé)商服用(yòng)地占絕對(duì)主流。據Wind統計數據顯示，57家上市房(fáng)企年内拿地總計705宗，規劃建築面積8269萬平方米，拿地總額4835.8億元，而去年同期，這(zhè)些房(fáng)企拿地總額不足3000億元。

　　值得(de)關注的(de)是，據Wind統計數據顯示，在上述57家上市房(fáng)企中，中糧地産(000031,股吧)、首開股份(600376,股吧)、信達地産(600657,股吧)、北(běi)京城(chéng)建(600266,股吧)、葛洲壩(600068,股吧)、中鐵置業、綠(lǜ)城(chéng)中國、金隅股份(601992,股吧)、華發股份(600325,股吧)、禹洲地産、雅居樂(yuè)集團和(hé)華僑城(chéng)12家上市房(fáng)企樓面地價均超過2萬元∕平方米，分(fēn)别爲38931元∕平方米、37761元∕平方米、36679元∕平方米、29432元∕平方米、27839元∕平方米、27768元∕平方米、27626元∕平方米、25518元∕平方米、23648元∕平方米、23636元∕平方米、21885元∕平方米和(hé)200087元∕平方米。

　　而去年同期拿地樓面價最高(gāo)的(de)則是葛洲壩，爲24786元∕平方米。

　　具體來(lái)看，拿地樓面價在1萬元∕平方米-2萬元∕平方米之間的(de)房(fáng)企有13家，占比爲22.8%，包括招商地産(000024,股吧)、金地集團(600383,股吧)、陽光(guāng)城(chéng)(000671,股吧)和(hé)融創中國等企業；拿地樓面價在5000元∕平方米-10000元∕平方米之間的(de)是16家，占比爲28%。

　　更爲值得(de)注意的(de)是，據Wind這(zhè)一統計數據顯示，中國海外發展拿地樓面價爲1929元∕平方米，可(kě)見其保持行業高(gāo)利率運營模式的(de)制勝法寶了(le)。

　　《證券日報》記者注意到，在拿地樓面價高(gāo)的(de)房(fáng)企中，國企占據絕大(dà)多(duō)數，且拿地價格較高(gāo)。

　　“2015年至今參與過地王項目的(de)房(fáng)企均發行了(le)一定規模公司債，包括A股和(hé)内房(fáng)股”中信建投房(fáng)地産分(fēn)析師陳慎在一份研究報告中表示，在本輪周期中，房(fáng)地産融資渠道進一步升級換代，在各個(gè)環節如拿地、銷售等均有融資産品創新，有些表外融資通(tōng)過各種渠道流入房(fáng)地産領域，包括購(gòu)房(fáng)尾款、物(wù)業費等ABS融資創新。另外，還(hái)有非标債權融資和(hé)民間借貸等，這(zhè)些産品雖然有助于改善企業杠杆，但部分(fēn)産品如拿地環節的(de)杠杆配資等也(yě)蘊含并放大(dà)風險。

　　房(fáng)企多(duō)渠道拿地

　　土地盛宴難以抑制之下(xià)，開發商利潤進一步遭到侵蝕。今年上半年， 135家上市房(fáng)企合計實現營業收入爲5695.3億元，相比2015年同期的(de)4118.4億元漲幅高(gāo)達37.11%；合計實現淨利潤464.3億元，相比2015年同期的(de)415.3億元漲幅爲11.80%。

　　然而，從平均利潤率來(lái)看，今年上半年120家房(fáng)企的(de)淨利潤率隻有8.15%，比去年同期下(xià)降1.95個(gè)百分(fēn)點。在房(fáng)企整體融資成本下(xià)調的(de)背景下(xià)，淨利潤的(de)下(xià)降主要系土地成本上升所緻。

　　“今年拿地很難，找到低價的(de)優質地塊更難，即使有好的(de)地塊，對(duì)手也(yě)太多(duō)”，一家上市公司負責拿地的(de)相關人(rén)士曾向《證券日報》記者透露，爲了(le)能拿到位置優越，産權清晰的(de)土地，這(zhè)大(dà)半年的(de)壓力空前。

　　鑒于此，對(duì)于有央企背景的(de)房(fáng)企來(lái)說，重組是獲得(de)優質土地儲備的(de)重要渠道。以保利地産(600048,股吧)爲例，作價23億元收購(gòu)中航地産(000043,股吧)開發業務，涉及中航地産旗下(xià)11個(gè)子公司。此外，中國海外發展也(yě)通(tōng)過重組手段獲得(de)了(le)大(dà)量土地儲備。

　　而沒有國資背景提供強大(dà)低成本融資渠道的(de)民營企業開始尋求公開市場(chǎng)以外的(de)渠道來(lái)找地，比如，通(tōng)過股權并購(gòu)，收購(gòu)爛尾項目等手段獲得(de)低成本的(de)土地儲備，這(zhè)也(yě)是融創中國、恒大(dà)地産頻(pín)繁發起并購(gòu)的(de)重要目的(de)之一。

　　鑒于此，業界認爲，在未來(lái)的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)，如何合理(lǐ)補充土地儲備将決定一個(gè)企業的(de)生存狀态和(hé)利潤水(shuǐ)平。而在一窩蜂重回一、二線城(chéng)市投資的(de)投資法則下(xià)，土地市場(chǎng)競争激烈，高(gāo)價地的(de)出現難以控制，此時(shí)擁有布局合理(lǐ)的(de)土地儲備的(de)房(fáng)企估值和(hé)土地紅利都很高(gāo)，若股權再相對(duì)分(fēn)散，開發能力較弱，則會成爲龍頭房(fáng)企通(tōng)過股權收購(gòu)外延擴張的(de)優質标的(de)，能達到低成本調動高(gāo)銷售額的(de)效果。