樓市"越限越漲":8月(yuè)房(fáng)價乘"風"再飙

[摘要] 房(fáng)價不斷反彈，目前許多(duō)二線城(chéng)市房(fáng)價也(yě)和(hé)一線城(chéng)市一道飙高(gāo)，而且出現了(le)“越限越漲”的(de)狀況。想要對(duì)房(fáng)價進行真正有效地調控，短期的(de)去杠杆和(hé)長(cháng)期的(de)多(duō)方制度配合都是十分(fēn)必要的(de)。

房(fáng)價不斷反彈，目前許多(duō)二線城(chéng)市房(fáng)價也(yě)和(hé)一線城(chéng)市一道飙高(gāo)，而且出現了(le)“越限越漲”的(de)狀況。想要對(duì)房(fáng)價進行真正有效地調控，短期的(de)去杠杆和(hé)長(cháng)期的(de)多(duō)方制度配合都是十分(fēn)必要的(de)。

今年以來(lái)，“地王、假離婚、通(tōng)宵排隊”等字眼頻(pín)繁印入眼簾，而這(zhè)些熱(rè)詞的(de)背後卻無一不在指向國内樓市火暴，房(fáng)價飙升的(de)真實情況。19日，由國家統計局公布的(de)《2016年8月(yuè)份70個(gè)大(dà)中城(chéng)市住宅銷售價格變動情況》（以下(xià)簡稱《變動情況》）似乎也(yě)印證了(le)上述觀點。

《變動情況》發出的(de)數據顯示，與上月(yuè)相比，70個(gè)大(dà)中城(chéng)市中，價格下(xià)降的(de)城(chéng)市有4個(gè)，上漲的(de)城(chéng)市有64個(gè)，持平的(de)城(chéng)市有2個(gè)。環比價格變動中，最高(gāo)漲幅爲5.6%，最低爲下(xià)降0.3%。與上年同月(yuè)的(de)價格相比，70個(gè)大(dà)中城(chéng)市中，最高(gāo)漲幅爲44.3%，最低爲下(xià)降3.8%。

此消息一出，媒體紛紛表示，國内8月(yuè)份70個(gè)大(dà)中城(chéng)市的(de)房(fáng)價漲勢驚人(rén)，一線和(hé)二線熱(rè)點城(chéng)市的(de)一手房(fáng)、二手房(fáng)價格在持續走高(gāo)。

某研究院智庫中心研究總監更分(fēn)析稱，此次8月(yuè)份新建商品住宅價格環比增幅是自2010年5月(yuè)份以來(lái)的(de)最高(gāo)環比增幅，創下(xià)了(le)近76個(gè)月(yuè)的(de)新高(gāo)。

房(fáng)價“高(gāo)燒”難退爲哪般？

8月(yuè)份房(fáng)價漲幅反彈創新高(gāo)，既在意料之中，也(yě)在意料之外。不少業内人(rén)士對(duì)記者表示。實際上，曆次房(fáng)價回落曲線均往往呈現抛物(wù)線或震動下(xià)行态勢。不過此次8月(yuè)份房(fáng)價漲幅頗高(gāo)，還(hái)是不得(de)不讓人(rén)感歎，今年的(de)“秋老虎”熱(rè)得(de)相當厲害。

北(běi)京市房(fáng)地産法學會副會長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)、首都經濟貿易大(dà)學土地資源與房(fáng)地産管理(lǐ)系系主任趙秀池認爲，房(fáng)價上漲的(de)原因始終要落到供求關系的(de)緊張上。

“一線城(chéng)市和(hé)有優質資源的(de)二線城(chéng)市，人(rén)口吸引力比較大(dà)，住房(fáng)供不應求房(fáng)價必然上漲。”趙秀池對(duì)《中國産經新聞》記者說道。

著名房(fáng)地産專家謝逸楓對(duì)此也(yě)表示贊同。在他(tā)看來(lái)，我國目前的(de)城(chéng)市發展還(hái)很不平衡，城(chéng)鎮化(huà)的(de)進程還(hái)沒走完，城(chéng)市家庭結構分(fēn)裂，随著(zhe)二孩政策的(de)開放，住房(fáng)需求也(yě)随之旺盛起來(lái)。與此同時(shí)，一二線城(chéng)市的(de)資源密布，住房(fáng)作爲剛性需求自然在這(zhè)些城(chéng)市也(yě)會顯得(de)更爲迫切。不過這(zhè)些年，大(dà)中城(chéng)市的(de)土地資源其實嚴重缺乏，新增土地供應在持續下(xià)降。

“可(kě)供開發建設住宅項目不斷地萎縮，土地供應上不去，地價瘋狂上漲、地王頻(pín)現，房(fáng)價自然也(yě)跟著(zhe)上漲。”謝逸楓對(duì)記者坦言。

除此，業内專家也(yě)指出，國内的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)實際上是一種非市場(chǎng)化(huà)的(de)市場(chǎng)，政府和(hé)政策因素甚至在一定程度上會決定房(fáng)價。

謝逸楓進一步解釋道，這(zhè)一輪的(de)房(fáng)價上漲同2009年至2010年貨币超發、流動性過剩、個(gè)人(rén)房(fáng)貸與土地市場(chǎng)加杠杆以及人(rén)民币貶值導緻的(de)資産荒邏輯，如出一轍。

上述業内人(rén)士分(fēn)析表示，從2014年10月(yuè)開始的(de)這(zhè)輪房(fáng)地産上行周期，各地通(tōng)過調整行政手段、金融杠杆，使得(de)貨币放水(shuǐ)和(hé)房(fáng)貸持續寬松。盡管目前貨币政策正在趨于中性，但流動性實則仍然過剩。

後續在房(fáng)貸優惠等刺激政策的(de)持續之下(xià)，房(fáng)價的(de)上漲預期又被不斷推高(gāo)。房(fáng)地産貸款加杠杆、土地市場(chǎng)加杠杆、第三方平台也(yě)不斷給樓市加杠杆，房(fáng)地産資産價格異常膨脹。

另外，值得(de)一提的(de)是，某研究院研究總監在接受記者采訪時(shí)指出，從實際情況來(lái)看，此次房(fáng)價上漲和(hé)傳導效應有著(zhe)密不可(kě)分(fēn)的(de)關系。

衆所周知，每一輪的(de)房(fáng)價上漲都是從一線城(chéng)市開始，然後從二線城(chéng)市波及到三四線城(chéng)市。房(fáng)價膨脹的(de)傳導效應就像石子落水(shuǐ)後引發的(de)層層漣漪。

該總監坦言，某個(gè)城(chéng)市的(de)房(fáng)價突然上漲，很可(kě)能會使得(de)此類城(chéng)市的(de)房(fáng)企調整定價策略，價格呈現漲多(duō)跌少的(de)情況。與此同時(shí)，其他(tā)城(chéng)市房(fáng)價上漲的(de)“謠言”也(yě)很容易影(yǐng)響消費者的(de)購(gòu)房(fáng)決策。

記者通(tōng)過梳理(lǐ)發現，今年3月(yuè)份以來(lái)，不少媒體都對(duì)房(fáng)價的(de)過快(kuài)上漲做(zuò)出了(le)不同程度的(de)“聲討(tǎo)”，局部房(fáng)價翻倍，地王頻(pín)出。

“但是相應的(de)調控政策出台并不及時(shí)，調控手段也(yě)依然是之前的(de)行政手段，目的(de)、目标和(hé)方向與此前一樣，隻穩定預期，以抑制需求爲主，供應端問題并沒有得(de)到解決。”謝逸楓強調表示。

恐慌情緒導緻“越限越漲”

面對(duì)房(fáng)價持續的(de)“高(gāo)燒”不退，各地紛紛出台調控政策。但随著(zhe)各大(dà)城(chéng)市限購(gòu)限貸信号的(de)釋放，房(fáng)價反而出現了(le)短期内的(de)異常上漲的(de)情況。

比如近日才發布實施住房(fáng)限購(gòu)的(de)杭州，調控内容包括在杭州市區(qū)限購(gòu)範圍内，暫停向擁有1套及以上住房(fáng)的(de)非本市戶籍居民家庭出售住房(fáng)。但是，據媒體報道稱，限購(gòu)實施的(de)前一夜，杭州的(de)外地購(gòu)房(fáng)者開始瘋狂簽約，杭州市區(qū)（含餘杭、富陽）創造了(le)單日商品房(fáng)銷售3265套的(de)曆史紀錄。二手房(fáng)簽約同樣創下(xià)曆史新高(gāo)，達到1840套。

再如，由于北(běi)京通(tōng)州限購(gòu)，北(běi)京東部周邊鄰近地區(qū)房(fáng)價都出現了(le)大(dà)幅上漲的(de)情況。北(běi)京的(de)周邊城(chéng)市香河(hé)本隸屬于河(hé)北(běi)廊坊市，但因距北(běi)京市中心僅45公裏路程，也(yě)成爲了(le)不少消費者購(gòu)房(fáng)的(de)熱(rè)點城(chéng)市。

記者整理(lǐ)發現，香河(hé)從2015年9月(yuè)至今年8月(yuè)，商品房(fáng)均價一路升至12500元每平。

香河(hé)某房(fáng)産銷售員(yuán)小梁（化(huà)名）向記者透露，香河(hé)今年年初的(de)均價僅爲5500元每平米上下(xià)，随後受大(dà)環境、政策等因素影(yǐng)響，至中秋節9月(yuè)15日當天均價已達到15500至17000元每平米，而後16日提至19500至20000元每平米，兩天後18日竟然又暴漲到25000元每平米。

專家認爲，恐慌情緒是導緻“越限越漲”的(de)始作俑者。

房(fáng)地産與人(rén)居學者馮國良甚至坦言，這(zhè)和(hé)“狼來(lái)了(le)”的(de)故事無異，時(shí)間久了(le)大(dà)家就會出現審美(měi)疲勞和(hé)信心塌方，民衆如同驚弓之鳥，難免産生購(gòu)房(fáng)的(de)羊群效應。

值得(de)注意的(de)是，房(fáng)價的(de)不斷上漲也(yě)促使投資、投機的(de)需求旺盛。實際上，近來(lái)投機性購(gòu)房(fáng)與恐慌性購(gòu)房(fáng)的(de)比例正在明(míng)顯提高(gāo)。

業内人(rén)士坦言，目前急需買房(fáng)自住的(de)比例其實并不高(gāo)。很多(duō)人(rén)甚至是在看到房(fáng)價暴漲之後才決定“炒”一把。不過，随著(zhe)貨币的(de)大(dà)放水(shuǐ)，很多(duō)家庭的(de)财富确實也(yě)面臨縮水(shuǐ)的(de)尴尬。相比之下(xià)，買房(fáng)便成了(le)家庭資産增值保值的(de)重要手段。恐慌性購(gòu)房(fáng)和(hé)借機炒房(fáng)的(de)比例也(yě)随之提升。

組合拳調控可(kě)能出現

恐慌性購(gòu)房(fáng)、借機炒房(fáng)和(hé)限貸限購(gòu)政策似乎陷入了(le)短期内“越高(gāo)越調，越限越漲”的(de)怪圈。那麽，各地在出台調控手段時(shí)應該如何保證政策效力不打、少大(dà)折扣呢(ne)？

該總監坦言，消費者恐慌性購(gòu)房(fáng)的(de)背後和(hé)大(dà)家對(duì)于政策後續走向的(de)不同理(lǐ)解有關。後續各地出台政策前，應該加強會議(yì)保密，防止各類版本的(de)“流言”出現，穩定市場(chǎng)預期。

與此同時(shí)，政策出台前後的(de)市場(chǎng)交易數據也(yě)要格外關注，對(duì)于部分(fēn)異常數據應該重點監查。若存在中介慫恿購(gòu)房(fáng)者購(gòu)房(fáng)的(de)情況，監管層面應該積極發聲。對(duì)于部分(fēn)盲目入市的(de)現象，房(fáng)管部門應該不斷強調風險自擔的(de)内容，這(zhè)對(duì)購(gòu)房(fáng)者能産生一定的(de)震懾能力。

業内專家提示，除此之外，在政策出台後，應該适當對(duì)部分(fēn)熱(rè)點樓盤進行限制交易，或者說對(duì)部分(fēn)近期房(fáng)價上漲過快(kuài)、超過一定幅度的(de)樓盤要進行管控。“隻要管控得(de)當，甚至可(kě)以倒逼部分(fēn)購(gòu)房(fáng)需求到郊區(qū)購(gòu)房(fáng)，達到去庫存的(de)目的(de)。”該總監對(duì)記者說道。

另外，也(yě)不少專家表示，以此次杭州限購(gòu)爲例，從調控力度來(lái)看還(hái)是比較“溫柔”的(de)。但專家也(yě)強調，如果後續調控已出台的(de)一線、強二線城(chéng)市房(fáng)價不降、房(fáng)價暴漲與成交火暴，地方将調控加碼，甚至抛出大(dà)招或組合拳“殺招”。

謝逸楓表示，短期的(de)調控手段，最有可(kě)能的(de)政策大(dà)招或組合拳爲去杠杆，比如：提高(gāo)一二套房(fáng)貸首付、利率，提高(gāo)限購(gòu)、限貸條件和(hé)标準，取消稅收優惠，收緊房(fáng)企信貸，打擊第三方房(fáng)貸平台等政策。

從長(cháng)遠(yuǎn)來(lái)看，則會出台長(cháng)效調控機制。謝逸楓認爲：“通(tōng)過供應與需求及政策的(de)三個(gè)制度進行改革，即土地制度、住房(fáng)制度、金融制度、戶籍制度、社保制度、稅收制度等方面深化(huà)改革，才能做(zuò)到真正意義上的(de)調控。”

不過，讓住房(fáng)回歸居住功能，政策調控顯然還(hái)有很長(cháng)的(de)路要走。

趙秀池坦言，各地還(hái)是應該根據當地實際情況，推出适合自己的(de)政策。同時(shí)，可(kě)以考慮加大(dà)發展房(fáng)屋租賃市場(chǎng)，通(tōng)過穩定的(de)租賃關系和(hé)較低的(de)居住成本來(lái)減少買房(fáng)的(de)需求。這(zhè)對(duì)住房(fáng)市場(chǎng)的(de)平穩健康發展也(yě)将大(dà)有裨益。