供給不足導緻房(fáng)地産市場(chǎng)過熱(rè) 風險亟須防範

[摘要] 當前，我國房(fáng)價“高(gāo)燒”不退，部分(fēn)二線城(chéng)市漲幅甚至超過一線城(chéng)市，且有不斷擴散的(de)趨勢。同時(shí)，“地王”紮堆出現，數量和(hé)頻(pín)次屢創新高(gāo)。北(běi)京、上海、深圳、南(nán)京、蘇州、合肥等熱(rè)點城(chéng)市更是逢拍(pāi)必現“地王”。樓市過熱(rè)所蘊含的(de)風險亟須得(de)到重視。

當前，我國房(fáng)價“高(gāo)燒”不退，部分(fēn)二線城(chéng)市漲幅甚至超過一線城(chéng)市，且有不斷擴散的(de)趨勢。同時(shí)，“地王”紮堆出現，數量和(hé)頻(pín)次屢創新高(gāo)。北(běi)京、上海、深圳、南(nán)京、蘇州、合肥等熱(rè)點城(chéng)市更是逢拍(pāi)必現“地王”。樓市過熱(rè)所蘊含的(de)風險亟須得(de)到重視。

今年年初以來(lái)，一線城(chéng)市熱(rè)點二線城(chéng)市房(fáng)價出現過快(kuài)上漲，甚至有一些二線城(chéng)市的(de)漲幅超過了(le)一線城(chéng)市，并且有向更多(duō)二線城(chéng)市蔓延的(de)趨勢。其中，蘇州、合肥、南(nán)京、廈門并稱今年以來(lái)房(fáng)價上漲“四小龍”，合肥更是連續4個(gè)月(yuè)占據70個(gè)大(dà)中城(chéng)市新房(fáng)價格上漲的(de)榜首位置。面對(duì)房(fáng)價過快(kuài)增長(cháng)的(de)現象，警惕樓市過熱(rè)的(de)呼聲頻(pín)頻(pín)出現。

各地紛紛出台調控措施

針對(duì)房(fáng)價的(de)過快(kuài)增長(cháng)，3月(yuè)25日，上海、深圳在同一天出台調控措施。8月(yuè)31日，廈門和(hé)武漢在同一天出台限購(gòu)限貸政策。此前，合肥、蘇州以及南(nán)京都出台了(le)抑制房(fáng)價過快(kuài)上漲的(de)措施。

上海曾出台的(de)限購(gòu)措施甚至被稱爲史上“最嚴”，本以爲會平穩發展的(de)樓市再起波瀾。近期，關于調控措施即将加碼的(de)虛假謠言讓上海的(de)購(gòu)房(fáng)者們坐(zuò)不住了(le)，出現爲了(le)購(gòu)房(fáng)而排隊離婚的(de)異常現象，緻使上海樓市不斷升溫。上海市住建委近期進行了(le)辟謠，并在9月(yuè)6日表示，自9月(yuè)1日以來(lái)，上海房(fáng)地産市場(chǎng)運行平穩，市場(chǎng)過熱(rè)情緒明(míng)顯降溫。不過，這(zhè)次謠言風波也(yě)從側面反映出人(rén)們對(duì)于進入房(fáng)地産市場(chǎng)購(gòu)房(fáng)的(de)積極性。

進入8月(yuè)份，北(běi)京再次迎來(lái)一輪小的(de)量價齊升高(gāo)峰。門頭溝、昌平等遠(yuǎn)離中心城(chéng)區(qū)的(de)新樓盤一房(fáng)難求。二手房(fáng)價格也(yě)有上漲的(de)趨勢。在事業單位工作的(de)小蘇就親身經曆了(le)最近北(běi)京樓市的(de)變化(huà)，她的(de)一套位于順義區(qū)的(de)二手房(fáng)挂在中介近兩個(gè)月(yuè)一直沒賣出去，8月(yuè)底的(de)一個(gè)周末，她按照(zhào)中介的(de)建議(yì)變更了(le)挂牌價格，直升15萬元，居然沒過兩天就被人(rén)買走了(le)。她本想把順義的(de)房(fáng)子賣掉置換一套中心城(chéng)區(qū)的(de)學區(qū)住房(fáng)，再向中介詢價，發現價格比兩三個(gè)月(yuè)前漲了(le)不少。

從國家統計局數據看，熱(rè)點城(chéng)市已經不限于以北(běi)京、上海爲代表的(de)一線城(chéng)市和(hé)蘇州、合肥、南(nán)京、廈門等二線城(chéng)市。天津、石家莊、杭州、鄭州、武漢、無錫等城(chéng)市房(fáng)價也(yě)都顯現出上漲勢頭。其中，鄭州的(de)表現“十分(fēn)搶眼”，新盤開盤即售罄、地王頻(pín)現等情況頻(pín)發。同時(shí)，萬科、融創等知名企業更是紛紛來(lái)到鄭州“拿地”。種種迹象表明(míng)，房(fáng)價上漲勢頭有向更多(duō)二線城(chéng)市擴張的(de)趨勢。

市場(chǎng)供給總體不足

财經評論員(yuán)馬光(guāng)遠(yuǎn)表示，當前一二線城(chéng)市房(fáng)地産市場(chǎng)出現房(fáng)價過快(kuài)上漲的(de)關鍵原因是總體供應出現了(le)問題。2014年以來(lái)，由于對(duì)房(fáng)地産的(de)預期看淡，導緻開發商的(de)土地儲備和(hé)開工面積都大(dà)幅下(xià)滑。在市場(chǎng)回暖後，一二線城(chéng)市的(de)需求不斷上漲，導緻開發商庫存告急，而庫存的(de)下(xià)降進一步激化(huà)了(le)房(fáng)價上漲預期，從而導緻房(fáng)價迅猛增長(cháng)。

亞豪機構研究總監郭毅在接受《經濟日報》記者采訪時(shí)也(yě)表示，樓市的(de)再度火熱(rè)主要歸結于供需關系。以北(běi)京爲例，8月(yuè)份市場(chǎng)再次出現“搶房(fáng)”現象，其根本原因是市場(chǎng)供需關系發生了(le)變化(huà)。亞豪機構統計數據顯示，8月(yuè)以來(lái)北(běi)京商品房(fáng)新增供應套數爲4191套，環比下(xià)降56.0%。若剔除商住類項目，8月(yuè)純商品住宅供應2011套，環比下(xià)降39.0%，是近5個(gè)月(yuè)以來(lái)的(de)最低點。

不僅僅是一線城(chéng)市樓市的(de)供需關系發生了(le)改變，其他(tā)熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價快(kuài)速上漲的(de)原因也(yě)大(dà)都可(kě)歸結爲市場(chǎng)供給總體不足。河(hé)南(nán)省房(fáng)地産業商會常務副會長(cháng)趙進京表示，近年來(lái)，鄭州每年新增人(rén)口數量超過20萬人(rén)，市場(chǎng)需求大(dà)，開發商自然願意重金投入。受到一線城(chéng)市土地供應少，競争激烈的(de)影(yǐng)響，很多(duō)房(fáng)企把目标更多(duō)轉向二線城(chéng)市。

同時(shí)，市場(chǎng)人(rén)士普遍認爲，二線城(chéng)市與一線城(chéng)市相比，各種基礎建設還(hái)在起步階段，地方财政收入對(duì)土地銷售的(de)依賴性還(hái)很強。在這(zhè)種情況下(xià)，二線城(chéng)市地方政府出台的(de)樓市調控政策相對(duì)寬松，大(dà)量被一線城(chéng)市樓市調控政策擠出的(de)資金進入二線城(chéng)市。本來(lái)供應就進入了(le)低谷期，需求端又因爲貨币寬松的(de)情況，讓購(gòu)房(fáng)貸款的(de)獲取變得(de)相對(duì)容易，剛需、投資性需求、未來(lái)需求前置等因素一并湧來(lái)，讓“供不應求”的(de)局面“雪(xuě)上加霜”。

值得(de)注意的(de)是，土地供應偏少也(yě)造成了(le)各地“地王”頻(pín)現。上海前7個(gè)月(yuè)的(de)土地供應僅完成30%，北(běi)京已經連續3個(gè)月(yuè)沒有供應一塊住宅用(yòng)地。地少價高(gāo)更是帶動了(le)房(fáng)價的(de)上漲。

此外，馬光(guāng)遠(yuǎn)表示，今年房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)火爆，還(hái)有一個(gè)原因是當前制造業面臨困難。“民間投資增速下(xià)滑，制造業投資自6月(yuè)份以來(lái)進入負增長(cháng)。民間投資可(kě)選擇的(de)領域越來(lái)越少，從而出現了(le)企業和(hé)居民紛紛殺入房(fáng)地産避險的(de)狀況。”馬光(guāng)遠(yuǎn)說。

從供需兩端共同發力“就當下(xià)的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)而言，最根本的(de)問題是解決一二線城(chéng)市的(de)供應問題。”馬光(guāng)遠(yuǎn)表示，要解決當前樓市過熱(rè)的(de)問題，應該從供需兩端共同發力，使二者間的(de)關系達到平衡，從而促進房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)平穩健康發展。

當前，結構性矛盾在一些城(chéng)市表現得(de)較爲突出，例如，北(běi)京市總體供應本來(lái)就不足，“地王”湧現又導緻豪宅不斷入市，從而導緻滿足剛需和(hé)基本改善型需求的(de)住房(fáng)少之又少，進一步造成普通(tōng)住宅價格猛漲。因此，化(huà)解結構性矛盾也(yě)應該是未來(lái)一些城(chéng)市促市場(chǎng)平穩的(de)重點。

市場(chǎng)形勢瞬息萬變，有的(de)人(rén)擔憂，熱(rè)點城(chéng)市樓市在迎來(lái)一浪高(gāo)過一浪的(de)上漲之後，必将面對(duì)下(xià)滑。有的(de)人(rén)認爲，隻要一線城(chéng)市的(de)需求持續旺盛，供給隻會越來(lái)越緊，價格就不會下(xià)降。有關專家提醒，面對(duì)房(fáng)地産這(zhè)樣一個(gè)牽一發而動全身的(de)行業，必須要時(shí)刻警惕風險。

實際上，樓市面臨的(de)依然還(hái)是老問題，地方财政對(duì)土地收入的(de)依賴從未在根本上得(de)以改變。一旦面臨經濟下(xià)行的(de)壓力，土地出讓是财政收入增長(cháng)最直接有效的(de)方式。但房(fáng)價一旦過快(kuài)上漲不斷累積泡沫，其危害也(yě)是不言自明(míng)的(de)。

今年以來(lái)，房(fáng)貸業務幾乎已成爲各家銀行貸款業務的(de)絕對(duì)主力。然而，越來(lái)越多(duō)的(de)人(rén)開始關注大(dà)量銀行貸款流入房(fáng)地産行業可(kě)能蘊藏的(de)風險。某地産的(de)分(fēn)析表明(míng)，一些城(chéng)市地王的(de)總貨值預期與銷售額預期存在較大(dà)差異，這(zhè)其中醞釀了(le)很大(dà)的(de)市場(chǎng)風險。