營業稅變增值稅 二手房(fáng)交易稅費變多(duō)了(le)嗎？

[摘要]近日，根據國家稅務總局局長(cháng)王軍透露的(de)信息，今年5月(yuè)1日或将全面實施營改增。稅務局想幹嘛？以後二手房(fáng)是要交更多(duō)稅了(le)嗎？近日，根據國家稅務總局局長(cháng)王軍透露的(de)信息，今年5月(yuè)1日或将全面實施營改增。稅務局想幹嘛？以後二手房(fáng)是要交更多(duō)稅了(le)嗎？

今年5月(yuè)1日将全面實施營改增

3月(yuè)13日，十二屆全國人(rén)大(dà)四次會議(yì)舉行第三次全體會議(yì)。國家稅務總局局長(cháng)王軍在經過“部長(cháng)通(tōng)道”時(shí)透露，總理(lǐ)在政府工作報告中下(xià)達了(le)全面實施營改增的(de)“總攻令”，稅務部門作爲主攻部隊，一定确保改革5月(yuè)1日如期落地。與以往相比，這(zhè)次營改增有幾點不同，包括首次涉及自然人(rén)繳納增值稅征管，比如個(gè)人(rén)二手房(fáng)交易。

我們來(lái)看看都說了(le)些啥？

國家稅務總局局長(cháng)王軍：今年5月(yuè)1日起全面實施營改增仍面臨一些挑戰，如數量多(duō)，涉及近1000萬戶納稅人(rén)；時(shí)間緊，隻有不到兩個(gè)月(yuè)的(de)實際準備時(shí)間；首次涉及自然人(rén)繳納增值稅征管，如個(gè)人(rén)二手房(fáng)交易；四是新增納稅人(rén)過去基本沒接觸過增值稅。

據王軍透露，估計“兩會”結束後，國務院常務會議(yì)很快(kuài)會審議(yì)營改增方案，審定後稅務總局将配合财政部盡快(kuài)下(xià)發并公開實施方案，以利納稅人(rén)遵循。“我們已經制定了(le)任務書(shū)、時(shí)間表、路線圖和(hé)責任狀，國稅地稅将齊心協力将各項工作切實做(zuò)到位，打通(tōng)政策落地‘最後一公裏’，特别是對(duì)接納稅人(rén)的(de)‘最後一公分(fēn)’。”王軍說，還(hái)将全面開展企業培訓，并在全國辦稅服務廳開辟“營改增”綠(lǜ)色通(tōng)道。

營業稅？增值稅？營改增？傻傻分(fēn)不清！

先來(lái)給大(dà)家解釋一下(xià)，所謂營業稅，是對(duì)在中國境内提供應稅勞務、轉讓無形資産或銷售不動産的(de)單位和(hé)個(gè)人(rén)，就其所取得(de)的(de)營業額征收的(de)一種稅。營業稅屬于流轉稅制中的(de)一個(gè)主要稅種。

而增值稅，則是以商品(含應稅勞務)在流轉過程中産生的(de)增值額作爲計稅依據而征收的(de)一種流轉稅。從計稅原理(lǐ)上說，增值稅是對(duì)商品生産、流通(tōng)、勞務服務中多(duō)個(gè)環節的(de)新增價值或商品的(de)附加值征收的(de)一種流轉稅。實行價外稅，也(yě)就是由消費者負擔，有增值才征稅沒增值不征稅。

2011年11月(yuè)17日，财政部、國家稅務總局正式公布營業稅改征增值稅試點方案。2015年5月(yuè)，營改增的(de)最後三個(gè)行業建安房(fáng)地産、金融保險、生活服務業的(de)營改增方案将推出，不排除分(fēn)行業實施的(de)可(kě)能性。其中，建安房(fáng)地産的(de)增值稅稅率暫定爲11%，金融保險、生活服務業爲6%。

國家稅務總局局長(cháng)王軍的(de)這(zhè)番話(huà)，也(yě)意味著(zhe)，進入2016年，中國的(de)二手房(fáng)交易或将全面告别營業稅。

現在的(de)營業稅是如何征收的(de)？

上海财經大(dà)學教授胡怡建表示，這(zhè)也(yě)就意味著(zhe)以後二手房(fáng)交易的(de)營業稅将改爲增值稅征收。那麽現在二手房(fáng)交易的(de)營業稅又是如何征收的(de)呢(ne)？

按照(zhào)财政部網站2015年3月(yuè)30日發布的(de)《關于調整個(gè)人(rén)住房(fáng)轉讓營業稅政策的(de)通(tōng)知》。2015年3月(yuè)31日後的(de)個(gè)人(rén)住房(fáng)轉讓營業稅政策如下(xià)：

其中個(gè)人(rén)轉賣已購(gòu)普通(tōng)住房(fáng)，免征營業稅的(de)期限由目前的(de)購(gòu)房(fáng)超過5年（含5年）下(xià)調爲超過2年（含2年）。

購(gòu)買超過2年（含2年）的(de)普通(tōng)住房(fáng)免征營業稅；購(gòu)買不足2年的(de)住房(fáng)對(duì)外出售全額征收營業稅；購(gòu)買超過2年（含2年）的(de)非普通(tōng)住房(fáng)按照(zhào)其銷售收入減去購(gòu)買房(fáng)屋的(de)價款後的(de)差額征收營業稅。

而在2016年2月(yuè)19日新政之後，營業稅的(de)征收再次進行了(le)減免，二線及以下(xià)城(chéng)市滿兩年交易的(de)房(fáng)産營業稅已經取消，即無論普通(tōng)住房(fáng)還(hái)是非普通(tōng)住房(fáng)，均免征營業稅。

營改增全面實施 你要交的(de)稅多(duō)了(le)還(hái)是少了(le)？

在政策大(dà)方向上，二手房(fáng)營業稅是在減免的(de)，那這(zhè)次營改增之後會怎麽樣呢(ne)？目前房(fáng)地産行業營改增稅率未最終确定，11%或17%的(de)可(kě)能性較大(dà)，而二手房(fáng)交易增值稅到底幾何也(yě)不得(de)而知。現在隻能假設增值稅率爲11%的(de)計算(suàn)一下(xià)，以下(xià)結論僅作參考之用(yòng)：

如果按照(zhào)增值稅11%的(de)稅率來(lái)計算(suàn)，對(duì)比一下(xià)二手房(fáng)營業稅改增值稅後的(de)稅費差異，主要可(kě)以分(fēn)爲兩大(dà)情況：

首先是出售購(gòu)買2年内的(de)房(fáng)屋。

以出售價300萬一套住宅，2年内無論是否普宅都要繳納5.5%的(de)稅，即16.5萬。

如果以11%的(de)增值稅計算(suàn)，房(fáng)屋出售價還(hái)是300萬，但最初買入價是150萬，抵扣掉進項稅後大(dà)概需要繳納14.7萬元。但獲利越多(duō)收的(de)稅就會超過營業稅。比如出售價格爲400萬元，按照(zhào)營業稅需繳納22萬元；增值稅就需繳納24.77萬元。

另一種是出售購(gòu)買已滿2年的(de)房(fáng)屋。

對(duì)普通(tōng)住宅而言，售價300萬計算(suàn)，2年外就不需要繳稅了(le)。如果增值稅還(hái)是要繳，一繳就是14.7萬元。

對(duì)非普通(tōng)住宅而言，售價300萬計算(suàn)，非限購(gòu)城(chéng)市也(yě)不用(yòng)繳稅，增值稅同上。但是限購(gòu)城(chéng)市還(hái)需按差額繳納5.5%的(de)營業稅，如果最初買入是150萬，那麽稅費約8.25萬元。如果繳的(de)是增值稅，那麽稅費約14.7萬元，兩者都會随著(zhe)房(fáng)産增值差額的(de)增加而增加。

算(suàn)來(lái)算(suàn)去交的(de)錢都多(duō)，是不是該趕緊買房(fáng)？

個(gè)人(rén)二手房(fáng)交易營改增，到底是減稅還(hái)是增稅，還(hái)要看具體的(de)執行細則和(hé)落地政策。中原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉表示，目前還(hái)不知道二手房(fáng)交易增值稅具體如何算(suàn)，但營業稅剛剛才寬松，不可(kě)能收緊，現在交易時(shí)繳納營業稅的(de)情況就已經很少了(le)。

上海中原地産研究咨詢部高(gāo)級經理(lǐ)盧文曦表示，通(tōng)過計算(suàn)，粗看對(duì)普通(tōng)住宅似乎不太有利，所以政策制訂上估計還(hái)有調整的(de)可(kě)能。在完善稅收制度的(de)同時(shí)應該會考慮到合理(lǐ)的(de)住房(fáng)需求。另外，增值稅出來(lái)的(de)話(huà)，其他(tā)一些稅理(lǐ)論上也(yě)會進行調整。

值得(de)指出的(de)是，二手房(fáng)交易稅費除了(le)營業稅還(hái)涉及到契稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費。但是目前營改增隻涉及到營業稅改征增值稅，因此契稅、個(gè)稅等照(zhào)常征收。按照(zhào)王軍的(de)說法，在實施方案中已考慮原則上延續過去優惠政策，在此基礎上根據不同行業特點和(hé)情況，新制定了(le)一些過渡措施，以确保所有行業稅負隻減不增。

不少房(fáng)地産行業專家也(yě)表示，營業稅改增值稅的(de)出發點是稅法體制的(de)完善，主要作用(yòng)是間接抑止房(fáng)地産炒作。而且從目前去庫存的(de)政策趨勢看，增稅的(de)可(kě)能性還(hái)是比較小的(de)，準備買房(fáng)的(de)朋友盡管放寬心，不必恐慌，也(yě)别被中介所說的(de)“現在不買房(fáng)，以後要交更多(duō)稅”之類的(de)話(huà)忽悠了(le)。

實探：不動産登記中心營改增影(yǐng)響不大(dà)

朝陽區(qū)不動産登記中心的(de)大(dà)體情況是：雖然營改增政策确定5月(yuè)1日起實施，但辦理(lǐ)過戶的(de)人(rén)主要是看最近房(fáng)子漲價了(le)直接買房(fáng)子，也(yě)有的(de)是正常買賣過戶，受營改增影(yǐng)響不大(dà)。因爲現在的(de)牌号已經排到了(le)四月(yuè)初了(le)，今天辦過戶的(de)人(rén)都是以前排好号的(de)，在營改增實施之前且受營改增影(yǐng)響的(de)人(rén)不多(duō)。