開放封閉小區(qū)尚需立法實現法治化(huà)

最高(gāo)法發布首個(gè)《物(wù)權法》司法解釋，并回應有關熱(rè)點問題：

開放封閉小區(qū)尚需立法實現法治化(huà)

出台于2007年的(de)《物(wù)權法》實施進入第9個(gè)年頭之際，最高(gāo)人(rén)民法院昨日發布首個(gè)關于《物(wù)權法》的(de)司法解釋——— 《關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法〉若幹問題的(de)解釋(一)》，對(duì)不動産物(wù)權與登記、按份共有人(rén)優先購(gòu)買權等問題作出規定。這(zhè)部司法解釋将于3月(yuè)1日起實施。

昨日在新聞發布會上，就《關于進一步加強城(chéng)市規劃建設管理(lǐ)工作的(de)若幹意見》中提出的(de)“新建住宅要推廣街(jiē)區(qū)制，已建成的(de)住宅小區(qū)和(hé)單位大(dà)院要逐步打開”等熱(rè)點話(huà)題，最高(gāo)人(rén)民法院民一庭庭長(cháng)程新文予以回應。他(tā)說：“目前這(zhè)一意見屬于黨和(hé)國家政策的(de)層面，涉及包括業主在内的(de)有關主體的(de)權益保障問題，還(hái)有一個(gè)通(tōng)過立法實現法治化(huà)的(de)過程。作爲人(rén)民法院，我們将密切關注，并積極應對(duì)。”

司法解釋制定

結合審判實踐難點問題

這(zhè)部《關于适用(yòng)<中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法>若幹問題的(de)解釋(一)》(簡稱《解釋》)是《物(wù)權法》實施以來(lái)的(de)首個(gè)司法解釋，共22個(gè)條文，涵蓋不動産登記與物(wù)權确認或基礎關系争議(yì)、預告登記的(de)效力、特殊動産轉讓中的(de)善意第三人(rén)、發生物(wù)權變動效力的(de)人(rén)民法院、仲裁委員(yuán)會的(de)法律文書(shū)的(de)範圍、按份共有人(rén)優先購(gòu)買權的(de)司法保護、善意取得(de)制度的(de)适用(yòng)等幾大(dà)方面。

最高(gāo)法院民一庭庭長(cháng)程新文指出，正所謂“有恒産者有恒心”，物(wù)權作爲最爲基礎和(hé)重要的(de)财産權，是社會每個(gè)人(rén)、每個(gè)團體乃至國家的(de)基本權利，也(yě)是民事主體從事各種經濟或社會活動、創造财富的(de)基礎，物(wù)權法是規範民事财産關系的(de)基本法律，在法律體系中起著(zhe)基礎性作用(yòng)，是重要支柱性法律。《解釋》的(de)制定結合審判實踐中遇到的(de)難點問題，以期有效指導司法審判，推動《物(wù)權法》更好地調整社會生活，切實提升保障财産權利及市場(chǎng)交易安全與效率的(de)法治化(huà)程度。

不動産物(wù)權歸屬

是民事訴訟還(hái)是行政訴訟？

《物(wù)權法》規定，不動産物(wù)權的(de)設立、變更、轉讓和(hé)消滅，依照(zhào)法律規定應當登記的(de)，自記載于不動産登記簿時(shí)發生效力。在實踐中，有觀點認爲，除非法律另有規定，未經不動産登記機構登記就不能取得(de)及享有不動産物(wù)權，不動産物(wù)權争議(yì)涉及到登記就應通(tōng)過行政訴訟解決。

程新文說，這(zhè)種觀點受衆頗廣，在很大(dà)程度上導緻實踐中出現民事、行政審判部門互相推诿以及民事裁判與行政裁判沖突的(de)現象，不僅徒增當事人(rén)訟累，也(yě)有損司法的(de)權威和(hé)公信。對(duì)此，《解釋》規定，在案件受理(lǐ)上，因不動産物(wù)權的(de)歸屬，以及作爲不動産物(wù)權登記基礎的(de)買賣、贈與、抵押等産生争議(yì)而提起訴訟的(de)，屬于法院民事訴訟受案範圍，法院應依法受理(lǐ)，民事審判部門應依法審理(lǐ)。

有争議(yì)的(de)不動産物(wù)權歸屬怎麽進行最終判斷？《解釋》明(míng)确，應當依賴于對(duì)原因行爲或基礎關系的(de)審查，如果當事人(rén)有證據證明(míng)不動産登記簿的(de)記載與真實權利狀态不符、其爲該不動産物(wù)權的(de)真實權利人(rén)，應當支持其訴訟請求。

《物(wù)權法》還(hái)規定，預告登記後，未經預告登記的(de)權利人(rén)同意，處分(fēn)該不動産的(de)，不發生物(wù)權效力。程新文提到，實踐中，對(duì)于到底哪種處分(fēn)不發生效力，存在模糊認識，一些案件甚至出現不當擴大(dà)預告登記效力的(de)傾向。

爲兼顧保障登記權利人(rén)的(de)請求權與限制登記義務人(rén)的(de)處分(fēn)權的(de)平衡原則，《解釋》對(duì)不發生物(wù)權效力的(de)“處分(fēn)行爲”進行限縮性解釋———限于未經預告登記的(de)權利人(rén)同意而轉移不動産所有權，或者設定建設用(yòng)地使用(yòng)權、地役權、抵押權等其他(tā)物(wù)權的(de)在法律上危及或者妨礙債權如期實現的(de)行爲。

明(míng)确“善意第三人(rén)”

明(míng)确“合理(lǐ)價格”之标準

程新文指出，因機動車抵押、交通(tōng)事故引發損害賠償、機動車所有權人(rén)破産等原因而形成的(de)權利人(rén)，會在諸多(duō)情形下(xià)與機動車買賣交易的(de)雙方當事人(rén)的(de)權利産生交集，如何處理(lǐ)好相關糾紛，成爲審判熱(rè)點、難點。

此次《解釋》對(duì)《物(wù)權法》對(duì)轉移船舶、航空器和(hé)機動車等特殊動産中的(de)“善意第三人(rén)”作出規定：如果受讓人(rén)已經支付對(duì)價并取得(de)占有，哪怕沒有登記，也(yě)是“善意第三人(rén)”。機動車等特殊動産物(wù)權變動，是交付即發生物(wù)權的(de)變動效力，而在一物(wù)上如果既存在物(wù)權又存在債權的(de)話(huà)，一般物(wù)權優先于債權。具體到機動車等特殊動産之上存在未辦理(lǐ)登記的(de)受讓人(rén)欲轉讓人(rén)的(de)債權人(rén)的(de)情況，通(tōng)過轉讓人(rén)的(de)交付取得(de)特定動産物(wù)權的(de)人(rén)雖未辦理(lǐ)登記，但已經依法享有物(wù)權，應優先于轉讓人(rén)的(de)一般債權，換句話(huà)說，轉讓人(rén)的(de)一般債權人(rén)，包括破産人(rén)、人(rén)身損害權利人(rén)、強制執行債權人(rén)、參與分(fēn)配債權人(rén)，應當排除于《物(wù)權法》所稱“善意第三人(rén)”範疇之外。

程新文提到，與善意取得(de)相關的(de)糾紛非常常見，不僅存在于物(wù)權确認糾紛、執行異議(yì)等糾紛中，更廣泛分(fēn)布在爲數相當多(duō)的(de)合同、侵權乃至婚姻家庭繼承糾紛中，但對(duì)《物(wù)權法》的(de)相關規定在理(lǐ)解上存在諸多(duō)争議(yì)。對(duì)此，《解釋》規定“善意”認定的(de)基本标準，以及在訴訟中由誰承擔舉證責任，還(hái)分(fēn)别就不動産善意取得(de)中受讓人(rén)非善意的(de)認定、動産善意取得(de)中受讓人(rén)重大(dà)過失的(de)認定作出具體規定。

房(fáng)屋等轉讓糾紛往往涉及什(shén)麽是“合理(lǐ)價格”？《解釋》明(míng)确，《物(wù)權法》所稱的(de)“合理(lǐ)的(de)價格”應根據轉讓标的(de)物(wù)的(de)性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時(shí)交易地市場(chǎng)價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認定。

對(duì)于最近熱(rè)議(yì)的(de)“開放封閉小區(qū)”問題，《關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法〉若幹問題的(de)解釋(一)》并未涉及。不過，在提問環節，最高(gāo)人(rén)民法院民一庭庭長(cháng)程新文回應“開放封閉小區(qū)”是否與《物(wù)權法》相悖的(de)問題，認爲“開放封閉小區(qū)”能實現物(wù)和(hé)有關資源效益的(de)最大(dà)化(huà)，是具有前瞻性的(de)城(chéng)市發展理(lǐ)念，但政策落實涉及有關主體的(de)權益保障問題，還(hái)需要通(tōng)過立法實現。

開放小區(qū)是否違反《物(wù)權法》？

新城(chéng)市規劃意見提出的(de)“開放封閉小區(qū)”，是否與《物(wù)權法》相悖？“封閉住宅小區(qū)是農耕時(shí)代的(de)産物(wù)，我們現在已經處于21世紀工業化(huà)、信息化(huà)和(hé)新型城(chéng)鎮化(huà)的(de)新時(shí)代，推進現代化(huà)城(chéng)市建設需要有新的(de)理(lǐ)念和(hé)探索”，最高(gāo)法院民一庭庭長(cháng)程新文回應說，“開放封閉小區(qū)”的(de)目的(de)是爲了(le)實現物(wù)和(hé)有關資源效益的(de)最大(dà)化(huà)，這(zhè)是一個(gè)非常具有前瞻性的(de)、與時(shí)俱進的(de)城(chéng)市發展理(lǐ)念，符合當今世界的(de)潮流和(hé)發展趨勢，也(yě)是落實中央城(chéng)市工作會議(yì)的(de)重要舉措，對(duì)推進城(chéng)市現代化(huà)具有重要指導意義。目前這(zhè)一意見屬于黨和(hé)國家政策的(de)層面，涉及包括業主在内的(de)有關主體的(de)權益保障問題，還(hái)有一個(gè)通(tōng)過立法實現法治化(huà)的(de)過程。

意見實施還(hái)有多(duō)長(cháng)的(de)路要走？

“現在的(de)《物(wù)權法》有明(míng)确規定，小區(qū)内的(de)公共綠(lǜ)地和(hé)道路都屬于業主共有，如果涉及到您所說的(de)這(zhè)種權益的(de)調整，還(hái)有多(duō)長(cháng)的(de)路要走？”有媒體記者追問。對(duì)此，程新文表示，國家政策上升爲法律，是立法機關要做(zuò)的(de)事情，司法機關對(duì)此會密切關注，對(duì)由此可(kě)能涉及到的(de)相關主體權益的(de)影(yǐng)響、協調和(hé)保護加強調研，及時(shí)研判，并進一步加強對(duì)下(xià)指導力度，積極協調有關方面妥善的(de)處理(lǐ)好相關糾紛。

制度出台有否經過民意調研？

“開放小區(qū)”制度的(de)出台有否經過民意調研？程新文回應南(nán)都記者提問時(shí)說，中國特色的(de)社會主義法律體系在形成過程當中，是黨領導人(rén)民來(lái)制定法律，遵守法律，同時(shí)也(yě)領導司法機關來(lái)執行法律。黨的(de)政策和(hé)國家政策怎麽樣制定出來(lái)，有規定的(de)程序，包括向社會各界、向有關部門征求意見，司法是糾紛解決的(de)方式之一，是最後一道防線，法院會通(tōng)過适當方式向有關部門反映司法實踐中發現的(de)情況和(hé)問題。

VS

《關于進一步加強城(chéng)市規劃建設管理(lǐ)工作的(de)若幹意見》

新建住宅要推廣街(jiē)區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)；已建成的(de)住宅小區(qū)和(hé)單位大(dà)院要逐步打開，實現内部道路公共化(huà)。

《物(wù)權法》第七十三條

建築區(qū)劃内的(de)道路，屬于業主共有，但屬于城(chéng)鎮公共道路的(de)除外。建築區(qū)劃内的(de)綠(lǜ)地，屬于業主共有，但屬于城(chéng)鎮公共綠(lǜ)地或者明(míng)示屬于個(gè)人(rén)的(de)除外。建築區(qū)劃内的(de)其他(tā)公共場(chǎng)所、公用(yòng)設施和(hé)物(wù)業服務用(yòng)房(fáng)，屬于業主共有。