全球頂尖富豪們如何守護财富？ 房(fáng)地産最受青睐

亞太區(qū)的(de)家族辦公室在投資策略上更加謹慎，采取的(de)投資策略偏向均衡型及保本型而非增長(cháng)型。他(tā)們明(míng)顯傾向于增加對(duì)非流動資産的(de)配置，例如私募股權及房(fáng)地産的(de)直接投資。而爲了(le)對(duì)沖市場(chǎng)劇烈波動對(duì)投資組合的(de)影(yǐng)響，另類投資受到頂尖富豪們的(de)熱(rè)捧。

面對(duì)全球金融市場(chǎng)的(de)頻(pín)繁震蕩，全球頂尖富豪們如何守護财富？

“從亞太地區(qū)來(lái)看，由于市場(chǎng)波動加劇，亞太區(qū)的(de)家族辦公室投資情緒普遍處于避險（risk-off）狀态。不過，最近一個(gè)月(yuè)以來(lái)，這(zhè)種情緒有所消退。但這(zhè)些家族辦公室明(míng)顯傾向于增加對(duì)非流動資産的(de)配置，例如私募股權及房(fáng)地産的(de)直接投資。”瑞銀财富管理(lǐ)超高(gāo)淨值客戶的(de)大(dà)中華區(qū)市場(chǎng)經理(lǐ)劉昌欣表示。

劉昌欣透露，截至2014年，亞太區(qū)家族辦公室的(de)投資組合平均持有45%的(de)非流動資産，香港則爲43%，“我們相信随著(zhe)市場(chǎng)波動持續，這(zhè)一比例還(hái)将繼續增加。”

同時(shí)，他(tā)表示，亞太區(qū)的(de)家族辦公室在投資策略上比報告中的(de)平均家族辦公室更加謹慎，采取的(de)投資策略偏向均衡型及保本型而非增長(cháng)型。

瑞銀與Campden Wealth Research10月(yuè)13日發布的(de)全球家族辦公室2015年報告顯示，亞太區(qū)19%的(de)家族辦公室選擇了(le)保本型戰略，而選擇增長(cháng)型戰略的(de)占比則跌至27%。

該報告訪問了(le)全球37個(gè)國家的(de)224個(gè)家族辦公室的(de)負責人(rén)及行政人(rén)員(yuán)。受訪的(de)家族辦公室代表了(le)超過2000億美(měi)元的(de)私人(rén)财富。在亞太區(qū)，共有35個(gè)家族辦公室參與此次研究，平均管理(lǐ)資産規模高(gāo)達4.31億美(měi)元。

另類投資倍受追捧

爲了(le)對(duì)沖市場(chǎng)劇烈波動對(duì)投資組合的(de)影(yǐng)響，另類投資已經受到頂尖富豪們的(de)熱(rè)捧。

劉昌欣表示，“由于投資者仍然預期較大(dà)的(de)市場(chǎng)起伏，因此很多(duō)家族辦公室都增加了(le)對(duì)對(duì)沖基金的(de)配置比例，尤其是采取長(cháng)短倉策略以及宏觀策略的(de)基金。從行業來(lái)看，家族辦公室對(duì)科技以及其他(tā)政策支持的(de)闆塊興趣十分(fēn)濃厚。”

根據eVestment提供的(de)數據，專注于中國市場(chǎng)的(de)對(duì)沖基金在9月(yuè)錄得(de)正回報，并跑赢基準指數。今年第三季度，這(zhè)類基金整體虧損約16.03%，然而S&P China指數卻大(dà)幅下(xià)挫24.35%。同時(shí)，截至今年9月(yuè)底，投資中國市場(chǎng)的(de)對(duì)沖基金整體回報約1.02%，相比之下(xià)，S&P China指數卻暴跌12.65%。

“相比今年6月(yuè)的(de)曆史高(gāo)位，内地A股市場(chǎng)已經錄得(de)雙位數的(de)跌幅，然而一些采取市場(chǎng)中性（market neutral）策略的(de)對(duì)沖基金在8-9月(yuè)的(de)投資回報波動仍然維持在1%以内”，瑞銀财富管理(lǐ)超高(gāo)淨值客戶服務部投資産品及服務房(fáng)地産亞太區(qū)主管Enrico Mattoli則表示。

截至去年，亞太區(qū)家族辦公室在對(duì)沖基金的(de)平均配置比例約5%，相比之下(xià)，歐洲、北(běi)美(měi)地區(qū)的(de)家族辦公室的(de)配置比例則分(fēn)别爲8%、12%，新興市場(chǎng)的(de)家族辦公室更加激進，相關配置比例達14%。

同時(shí)，私募股權投資是亞太區(qū)家族辦公室投資獲得(de)出色回報的(de)另一“法寶”。該報告顯示，亞太家族辦公室的(de)私募股權持股量高(gāo)達28%，超過全球22%的(de)平均水(shuǐ)平。

報告顯示，去年亞太區(qū)家族辦公室投資表現全球位列第二，按美(měi)元計算(suàn)回報爲6.3%，僅次于歐洲地區(qū)的(de)6.4%。相比之下(xià)，北(běi)美(měi)以及新興市場(chǎng)的(de)家族辦公室去年的(de)年度投資回報則分(fēn)别爲5.8%、4.9%。

Mattoli指出，由于内地和(hé)香港的(de)家族辦公室擁有較強的(de)本土偏見（home-bias），今年以來(lái)，内地和(hé)香港兩地股市均出現較大(dà)的(de)調整，導緻今年該地區(qū)家族辦公室的(de)整體投資表現或将落後去年。

直接地産投資回報達14.2%

相比股票(piào)、債券等金融資産，房(fáng)地産素來(lái)是富豪們最熱(rè)衷的(de)投資标的(de)之一。

“房(fáng)地産投資與其他(tā)資産類别的(de)關聯性較低，比如直接房(fáng)地産投資、REITS與股票(piào)的(de)相關性分(fēn)别爲0.3%、0.8%，與債券的(de)相關性則爲－0.1%。同時(shí)，投資房(fáng)地産80%左右的(de)收入來(lái)自于穩定的(de)租金回報。”Mattoli表示。

以直接房(fáng)地産投資而言，全球家族辦公室去年平均配置比例約12.6%，“我們發現很多(duō)家族辦公室都偏向于投資本土或靠近本土的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)，這(zhè)點适用(yòng)于無論商業還(hái)是住宅地産投資，由于很多(duō)家族辦公室内部來(lái)負責這(zhè)些房(fáng)地産投資項目。“

同時(shí)，這(zhè)些家族辦公室仍然偏愛(ài)投資住宅地産，占直接地産投資的(de)比例高(gāo)達42%，設定的(de)投資回報目标約10%，投資周期通(tōng)常在3年以上。報告顯示，去年直接房(fáng)地産的(de)實際投資回報達14.2%。

此外，仲量聯行數據顯示，2014年中國房(fáng)地産海外投資達到165億美(měi)元，比2013年增長(cháng)了(le)46%。今年，中國購(gòu)房(fáng)者投資海外市場(chǎng)的(de)熱(rè)情還(hái)在不斷高(gāo)漲。

“和(hé)其他(tā)很多(duō)資産類别一樣，房(fáng)地産的(de)價格也(yě)會經曆不同的(de)周期，目前而言，倫敦是全球唯一最保值、流動性最好的(de)房(fáng)地産投資市場(chǎng)，而紐約、亞洲一些城(chéng)市的(de)房(fáng)地産價格已經非常昂貴，未來(lái)面臨一定的(de)調整壓力。”Campden Wealth行政總裁Dominic Samuelson表示。

對(duì)股票(piào)投資，去年全球家族辦公室的(de)平均配置比例約25.8%，其中18.9%投資于發達市場(chǎng)，7%投資在新興市場(chǎng)。

“目前我們主要推薦日本、歐洲市場(chǎng)，由于上述地區(qū)的(de)央行将繼續加大(dà)量化(huà)寬松的(de)規模，有利于刺激股市。以債券而言，我們建議(yì)減持發達國家的(de)政府債券、高(gāo)收益債券。”Mattoli坦言。

根據新興市場(chǎng)投資組合基金研究機構（EPFR）統計顯示，10月(yuè)1－7日，歐洲股票(piào)型基金持續獲得(de)資金青睐，淨流入20.3億美(měi)元，今年以來(lái)累計共流入1052億美(měi)元。然而，同期日本股票(piào)型基金卻錄得(de)淨流出20.36億美(měi)元，爲2014年11月(yuè)來(lái)最大(dà)單周流出。

購(gòu)物(wù)中心供應過剩 廣東多(duō)地出現停建案例

2015-02-01 09:39:39　來(lái)源: 羊城(chéng)晚報(廣州) 分(fēn)享到：

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免租　　招商　　圖/東方IC

羊城(chéng)晚報記者 孫晶

日前，剛剛出爐的(de)《2014中國購(gòu)物(wù)中心與連鎖品牌合作發展報告》（以下(xià)簡稱《報告》）顯示，2014至2016年間，全球在建購(gòu)物(wù)中心面積最大(dà)的(de)20個(gè)城(chéng)市中，中國城(chéng)市占據了(le)13席。然而，在這(zhè)場(chǎng)購(gòu)物(wù)中心建設大(dà)潮中，有業内人(rén)士透露：“廣東已經有部分(fēn)購(gòu)物(wù)中心開發商預感到市場(chǎng)寒冬之凜冽，不得(de)不暫停或者放緩建設期。而一些新開業的(de)購(gòu)物(wù)中心則爲了(le)招商大(dà)肆撒錢，免租金或者補貼裝修的(de)情況比往年嚴重。”

7000家購(gòu)物(wù)中心在建

由中國連鎖經營協會(CCFA)聯合德勤中國等機構發布的(de)這(zhè)份報告顯示，上海、成都、深圳包攬中國購(gòu)物(wù)中心在建面積前三名，在建購(gòu)物(wù)中心面積分(fēn)别高(gāo)達330萬、320萬和(hé)260萬平方米。其餘進入榜單的(de)國内城(chéng)市按照(zhào)排名還(hái)有天津、武漢、北(běi)京、南(nán)京、廣州、杭州、沈陽和(hé)重慶等。

截至目前，全中國已擁有近3500家購(gòu)物(wù)中心，但是建設熱(rè)潮還(hái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結束。《報告》引述中國購(gòu)物(wù)中心産業咨詢中心預測稱，從現在到2025年，中國還(hái)會有7000家購(gòu)物(wù)中心建成開業，屆時(shí)中國内地的(de)購(gòu)物(wù)中心将超過一萬家。而這(zhè)也(yě)意味著(zhe)，這(zhè)十年内在建的(de)購(gòu)物(wù)中心是目前已有數量的(de)兩倍多(duō)。

上述 《報告》提供的(de)信息亦顯示，沈陽、大(dà)連、甯波、青島、重慶和(hé)成都的(de)購(gòu)物(wù)中心租金呈現不同程度下(xià)滑，經營風險不斷加大(dà)。就空置率來(lái)看，很多(duō)城(chéng)市零售物(wù)業空置率超過6%的(de)警戒線。其中，沈陽爲國内之最，2013年的(de)優質零售物(wù)業空置率高(gāo)達21.9%。

“中國購(gòu)物(wù)中心是結構性失衡，存在局部過熱(rè)的(de)問題，比如沈陽，肯定過熱(rè)。”中國連鎖經營協會副秘書(shū)長(cháng)武瑞玲對(duì)此表示，但從整體來(lái)看并不過熱(rè)。

廣東多(duō)地人(rén)均商業面積超國際水(shuǐ)平

人(rén)均商業面積1.5平方米是國際上評判商業地産物(wù)業是否飽和(hé)的(de)一般标準，按此标準，中國商業地産飽和(hé)的(de)重災區(qū)是銀川、呼和(hé)浩特、沈陽，共有20個(gè)城(chéng)市超過此标準。

世品國際董事長(cháng)謝仕平認爲，在廣東，按不完全統計及經驗評估，目前商業地産最飽和(hé)的(de)地區(qū)是佛山、中山和(hé)湛江，已經超過國際标準，而廣州接近人(rén)均商業面積1.5平方米。僅佛山在建的(de)商業面積達到800萬平方米，在市區(qū)季華路上超過10萬平方米的(de)商業體就有近10家。

與此同時(shí)，謝仕平指出，中國的(de)商業地産投資存量已經超越日本，投資存量的(de)價值增長(cháng)15%，達到1.5萬億美(měi)元。而在全國新供應的(de)土地中，商辦用(yòng)地的(de)增長(cháng)爲40%以上。

開發商擔心空置潮

就在廣東遠(yuǎn)未停止的(de)購(gòu)物(wù)中心建設熱(rè)潮中，已經有不少開發商感受到了(le)陣陣寒意。

“佛山、深圳、惠州甚至廣州的(de)白雲區(qū)都有購(gòu)物(wù)中心在建項目出現放緩工期或者拿下(xià)地暫停開發的(de)情況出現。”廣東省商業地産投資協會籌備小組負責人(rén)黃(huáng)華軍向羊城(chéng)晚報記者透露，由于近年來(lái)國家對(duì)于房(fáng)地産業的(de)宏觀調控，導緻商業地産如購(gòu)物(wù)中心這(zhè)樣的(de)品類遇到了(le)加速開發的(de)政策機遇。從人(rén)均收入和(hé)購(gòu)物(wù)中心面積來(lái)考察，中國部分(fēn)城(chéng)市已開始呈現投資風險。他(tā)表示，在西方發達國家的(de)核心城(chéng)市，人(rén)均商業面積一般在1.2平方米，而中國部分(fēn)城(chéng)市甚至達到2-3平方米，廣東也(yě)同樣面臨這(zhè)個(gè)問題。

而對(duì)于廣東新開業的(de)購(gòu)物(wù)中心，黃(huáng)華軍認爲，它們面臨比以往更大(dà)的(de)挑戰。“如果不是非常好的(de)地段，隻能靠燒錢了(le)。“比如在佛山，不少新開業的(de)購(gòu)物(wù)中心就出現爲了(le)招商不得(de)不提出免租金甚至補貼裝修費等誘人(rén)的(de)措施招攬品牌入駐的(de)情況。”購(gòu)物(wù)中心的(de)培育期會比往年加倍延長(cháng)，在零售業寒冬遠(yuǎn)未結束之際，購(gòu)物(wù)中心的(de)紮堆也(yě)可(kě)能帶來(lái)新一輪的(de)空置潮。另據相關機構調查，當前中國一線城(chéng)市購(gòu)物(wù)中心的(de)空置率達到了(le)8.4%，二線城(chéng)市達到了(le)10.5%。