利潤率史上最低 下(xià)半年房(fáng)企面臨三道坎

進入半年業績集中披露期以來(lái)，已有60家上市房(fáng)企公布了(le)公司半年報。值得(de)關注的(de)是，已經公布業績的(de)衆多(duō)企業利潤下(xià)降，平均淨利潤率僅爲8.4%，曆史上首次跌破10%。

進入半年業績集中披露期以來(lái)，已有60家上市房(fáng)企公布了(le)公司半年報。值得(de)關注的(de)是，已經公布業績的(de)衆多(duō)企業利潤下(xià)降，平均淨利潤率僅爲8.4%，曆史上首次跌破10%。同時(shí)值得(de)關注的(de)是，去地産化(huà)、多(duō)元化(huà)之聲不絕于耳，不少企業已經或者正在考慮選擇“出走”。業内人(rén)士表示，經濟下(xià)行壓力下(xià)，房(fáng)地産行業進入“新常态”，開發商的(de)各項經濟指标很難做(zuò)得(de)很漂亮。在2015年上半場(chǎng)已經落後的(de)情況下(xià)，擺在渴望扳回一城(chéng)的(de)房(fáng)企面前的(de)将是利潤、轉型、資金等諸多(duō)艱巨挑戰。

淨利率跌至個(gè)位數

Wind統計數據顯示，滬深兩市有71家上市房(fáng)企公布了(le)2015年中報業績預告，其中預告淨利潤虧損的(de)企業27家，占比近四成。其中，萬科發布的(de)2015年中期報告顯示，其結算(suàn)淨利率出現了(le)較大(dà)下(xià)滑，跌至9.6%。同時(shí)萬科的(de)高(gāo)增長(cháng)狀态也(yě)已結束，利潤增速隻有0.8%，同比下(xià)降58%。

分(fēn)析顯示，綠(lǜ)地、萬科、保利、招商四大(dà)标杆房(fáng)企的(de)年報顯示，綠(lǜ)地淨利潤率爲4.6%、萬科爲9.6%、招商爲11.9%、保利爲11.7%。

中原地産研究部統計的(de)60家已發布半年報的(de)标杆企業情況顯示，60家房(fáng)企營業收入爲3011.4億元，而60家企業的(de)淨利潤隻有252.57億元，淨利潤率隻有8.4%。

“從年報上來(lái)看，多(duō)數企業營收普遍上漲。”一家研究機構相關人(rén)士表示，但利潤同比明(míng)顯下(xià)滑。60家企業合計營收同比2014年上半年上漲了(le)2%，但淨利潤合計在2015年上半年隻有252.57億元，相比2014年同期的(de)263.66億元下(xià)調幅度達到了(le)4.2%。這(zhè)表明(míng)大(dà)部分(fēn)企業的(de)利潤率都明(míng)顯下(xià)調。

在60家企業中，有36家企業利潤率低于10%，房(fáng)地産行業已經進入中低利潤行業範疇。從淨利潤看，有28家淨利潤下(xià)調。

中原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉分(fēn)析，2014年房(fáng)企的(de)平均淨利潤率爲10%，2013年淨利潤高(gāo)達11.97%。這(zhè)表明(míng)房(fáng)地産企業的(de)盈利能力大(dà)幅下(xià)調，房(fáng)企已經告别高(gāo)利潤時(shí)代。

預期随著(zhe)未來(lái)一個(gè)時(shí)期内中小房(fáng)企的(de)集中公布半年報，平均淨利潤率可(kě)能會繼續下(xià)調。

一家大(dà)型房(fáng)地産開發商表示，利潤率下(xià)滑與房(fáng)企走量直接相關。畢竟總體上來(lái)說，企業的(de)銷售難度仍在加大(dà)。雖然全國一二線市場(chǎng)回暖，項目利潤還(hái)不錯，但當地市場(chǎng)上的(de)競争卻相當激烈；三四線城(chéng)市依然處于調整過程中，該開發商所在的(de)公司還(hái)面臨著(zhe)去庫存的(de)壓力，以價換量仍在持續，企業很難選擇追求利潤。

另一個(gè)不能忽視的(de)原因是成本上升。首先是融資成本持續增加，房(fáng)企對(duì)内對(duì)外融資的(de)成本持續上升也(yě)吞噬了(le)企業的(de)利潤。

此外，土地競争激烈，房(fáng)企一二線拿地艱難，過去依賴土地升值獲得(de)利潤的(de)發展模式難以維持。

轉型之路難言平坦

越來(lái)越多(duō)的(de)企業正在選擇轉型。

其中，中小房(fáng)企“去地産化(huà)”的(de)傾向日趨明(míng)顯。

據不完全統計，目前已有19家A股上市房(fáng)企宣布徹底告别房(fáng)地産，轉而投向金融、貿易、文化(huà)、娛樂(yuè)等行業。

浙江廣廈日前發布公告表示，将在未來(lái)三年内退出房(fáng)地産行業，進入有發展潛力和(hé)增長(cháng)空間的(de)新領域，實施産業轉型。堅持做(zuò)好現有項目的(de)開發，通(tōng)過銷售清盤、股權轉讓等方式進行快(kuài)速去庫存和(hé)剝離；另一方面，已于2014年進行資産置換，置入盈利能力和(hé)發展空間較強的(de)影(yǐng)視文化(huà)行業。

不久前，萊茵置業更名萊茵體育；華麗家族基本退出房(fáng)地産開發；證大(dà)置業謀求轉型退出……

随著(zhe)房(fáng)地産行業利潤的(de)逐漸下(xià)滑，近五年間有超過100家A股涉房(fáng)企業退出房(fáng)地行業，其中多(duō)爲中小房(fáng)企。

同策咨詢研究部總監張宏偉認爲，受高(gāo)庫存、投資性需求減少、落實不動産登記制度及房(fáng)産稅推出預期等因素影(yǐng)響，去庫存壓力仍然較大(dà)，房(fáng)地産行業利潤率下(xià)滑已成共識，在龍頭萬科都未能幸免的(de)情況下(xià)，中小型房(fáng)企就更加困難。銀行加強對(duì)“風險”房(fáng)企或項目進行風險控制，可(kě)能會令中小房(fáng)企面臨資金緊張的(de)問題，甚至頻(pín)現被并購(gòu)或破産的(de)現象。

中小房(fáng)企在融資，土地獲取等領域全面處于劣勢。與其面臨生死存亡，不如另辟蹊徑。

與一些中小企業選擇“告别”相比，大(dà)型房(fáng)企則選擇多(duō)元轉型戰略。

萬達、萬科等大(dà)型房(fáng)企則先後試水(shuǐ)互聯網，并涉足投資金融、智能家居等行業。與萬科在物(wù)業、裝修、社區(qū)O2O等與房(fáng)地産主業相關領域轉型相比，恒大(dà)則選擇了(le)其他(tā)行業進行多(duō)元布局，繼礦泉水(shuǐ)之後，在糧油、奶粉、娛樂(yuè)、互聯網+醫療等領域嶄露頭角。

業内人(rén)士表示，企業的(de)可(kě)持續發展關鍵還(hái)在于戰略轉型，但隔行如隔山，地産領域的(de)開發經驗對(duì)其他(tā)行業作用(yòng)有多(duō)大(dà)尚難估計。但無論是中小企業徹底“改行”還(hái)是大(dà)型房(fáng)企遍地開花，他(tā)們的(de)轉型之路都難言輕松。

資金鏈承壓

房(fáng)企下(xià)半年還(hái)将面對(duì)的(de)另一個(gè)難題是資金。

“盡管全國樓市普遍回溫，但房(fáng)企資金壓力并未得(de)到根本緩解。”一家金融機構相關人(rén)員(yuán)分(fēn)析，西方國家量化(huà)寬松政策的(de)退出以及内地開發商違約風險上升都讓企業“出海”融資陷入瓶頸，而人(rén)民币進入貶值通(tōng)道也(yě)讓房(fáng)企海外發債成本急劇升高(gāo)。

今年前7個(gè)月(yuè)房(fáng)企合計海外融資183.1億美(měi)元，比2014年同期431.54億美(měi)元下(xià)跌了(le)57.6%。内地發債是開發商當前融資的(de)主要手段。據不完全統計，年内開發商已融資2500億元。

數據顯示，8月(yuè)以來(lái)，已經有14家房(fáng)企發布内地公司債或非公開發行股票(piào)，募集資金額度達648億元。

事實上，今年以來(lái)已有超過60家上市房(fáng)企（包括港股）在内地已經通(tōng)過公司債融資，預期融資額高(gāo)達2500億元，而在2014年全年，隻有15家企業獲得(de)成功融資，金額爲235億元。

8月(yuè)16日，中糧地産發布公告稱，公司獲準面向合格投資者公開發行面值不超過人(rén)民币23億元的(de)公司債券；8月(yuè)17日，遠(yuǎn)洋地産也(yě)宣布，公司拟發行最高(gāo)金額達100億元。

張大(dà)偉表示，從去年到今年，除了(le)一線城(chéng)市房(fáng)價、商品房(fáng)成交面積繼續上漲外，二三線城(chéng)市，尤其是三四線城(chéng)市房(fáng)地産市場(chǎng)成交慘淡。城(chéng)市分(fēn)化(huà)效應，導緻房(fáng)企對(duì)資金需求依然非常大(dà)。這(zhè)讓越來(lái)越多(duō)的(de)房(fáng)企加入了(le)境内融資大(dà)軍。

業内人(rén)士表示，除了(le)利潤率下(xià)滑、轉型困境、融資瓶頸之外，拿地難度加大(dà)、開發成本上升、年度業績難以達标等，都是未來(lái)房(fáng)地産企業将要面對(duì)的(de)待解難題。