下(xià)半年樓市 或持續回暖

今年二季度以來(lái)，房(fáng)地産市場(chǎng)回暖勢頭強勁。3月(yuè)30日出爐的(de)樓市新政成爲轉折點，在放松限貸、降低購(gòu)房(fáng)門檻、降息等利好政策刺激下(xià)，購(gòu)房(fáng)熱(rè)情被激發出來(lái)，剛需型、改善型購(gòu)房(fáng)者陸續入市。

整體庫存仍有壓力，資金情況相對(duì)寬松

下(xià)半年樓市或持續回暖

今年二季度以來(lái)，房(fáng)地産市場(chǎng)回暖勢頭強勁。3月(yuè)30日出爐的(de)樓市新政成爲轉折點，在放松限貸、降低購(gòu)房(fáng)門檻、降息等利好政策刺激下(xià)，購(gòu)房(fáng)熱(rè)情被激發出來(lái)，剛需型、改善型購(gòu)房(fáng)者陸續入市。國家統計局數據顯示，上半年全國商品房(fáng)銷售面積50264萬平方米，同比增長(cháng)3.9%。商品房(fáng)銷售額34259億元，增長(cháng)10.0%，增速提高(gāo)6.9個(gè)百分(fēn)點。

多(duō)名業内人(rén)士在接受南(nán)方日報記者采訪時(shí)分(fēn)析，樓市整體庫存壓力依然存在，但是政策面、資金面會持續寬松；整體來(lái)看，下(xià)半年的(de)樓市會比上半年的(de)成績更好。在下(xià)半年寬松預期下(xià)，房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)持續回升仍然值得(de)期待。

焦點1

“3·30新政”激起成交高(gāo)潮

今年上半年，以“3·30新政”爲轉折點，樓市成交實現了(le)V字反轉。以廣東爲例，廣東省統計局的(de)數據顯示，今年第一季度，廣東商品房(fáng)銷售面積1720.69萬平方米，同比增長(cháng)4.1%；商品房(fáng)銷售額1571.43億元，增長(cháng)3.4%。到今年5月(yuè)份，廣東商品房(fáng)銷售面積3505.57萬平方米，同比增長(cháng)21.1%，商品房(fáng)銷售額3218.29億元，增長(cháng)20.0%，商品房(fáng)銷售呈現持續回暖的(de)态勢。

在世聯行首席技術官黎振偉看來(lái)，降準降息、二套房(fáng)認定放寬等新政出台，政策環境寬松向好，在多(duō)重政策利好的(de)疊加影(yǐng)響下(xià)，樓市逐步回暖趨勢已基本确立。他(tā)表示，公積金政策或将進一步放松。

日前，國務院發展研究中心研究員(yuán)倪紅日表示，目前房(fáng)地産稅立法初稿已基本成形，正在内部征求意見并不斷完善中。具體的(de)稅率可(kě)能将由地方在中央确定的(de)稅率區(qū)間内自行決定。

房(fáng)地産稅收和(hé)房(fáng)地産市場(chǎng)緊密相關，對(duì)此該如何解讀？

對(duì)此，業内人(rén)士認爲，此舉隻是稅制改革的(de)正常化(huà)推進，與樓市調控和(hé)當前的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)情況等并無太多(duō)關聯。廣東省綜合改革發展研究院副院長(cháng)彭澎預測，在目前經濟形勢下(xià)，下(xià)半年政策環境、貨币環境仍将保持穩健偏松，二套房(fáng)房(fáng)貸政策甚至有進一步放寬的(de)空間。他(tā)表示，地方政策甚至會更加靈活自主。

“随著(zhe)上半年交易量的(de)回暖，像深圳、上海等地的(de)房(fáng)價上漲明(míng)顯，限購(gòu)取消的(de)可(kě)能性更小，但是其尺度放松還(hái)是可(kě)以期待的(de)，比如說在針對(duì)豪宅等大(dà)型物(wù)業的(de)限購(gòu)方面。”彭澎認爲。

“政府調控隻是輔助手段，最終還(hái)是要看市場(chǎng)說話(huà)。”黎振偉預測，全國一、二線重點城(chéng)市下(xià)半年交易量将超越上半年。他(tā)認爲，下(xià)半年的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)可(kě)能會進一步分(fēn)化(huà)，三、四線城(chéng)市的(de)樓市成交仍将面臨考驗。

焦點2

信貸相對(duì)寬松 房(fáng)貸供給有效放大(dà)

今年以來(lái)，央行連續降息降準，相對(duì)充裕的(de)流動性使得(de)房(fáng)貸資金也(yě)較往年更寬松。

廣州市場(chǎng)上，首套房(fáng)貸8.6折的(de)優惠價格重出市場(chǎng)，各家銀行的(de)利率水(shuǐ)平也(yě)一緻走低。有銀行信貸人(rén)員(yuán)告訴記者，今年以來(lái)信貸資金寬松但銀行出于風險考慮，企業貸款等發放較爲謹慎，房(fáng)貸仍然是優質資産，銀行也(yě)放寬了(le)優惠幅度。

根據融360近日統計的(de)廣州房(fáng)貸數據顯示，廣州23家主流銀行中，除平安銀行暫不受理(lǐ)房(fáng)貸業務外，廣州共有15家銀行提供優惠利率。其中，首套房(fáng)貸方面，利率最低的(de)依然是彙豐銀行給出的(de)8.6折優惠。

彙豐銀行相關工作人(rén)員(yuán)告訴記者，隻要貸款額度達到150萬元以上，信用(yòng)狀況良好，能達到彙豐優質客戶标準，就可(kě)以獲得(de)首套房(fáng)8.6折的(de)貸款利率優惠。此外，廣州市内各家銀行中，9折仍爲主流折扣利率，有7家銀行提供，包括工商銀行、中國銀行及農業銀行。

記者計算(suàn)發現，今年降息後打9折的(de)房(fáng)貸實際利率爲4.86%，若打8.6折則僅需4.644%。若貸款200萬元，按照(zhào)首套房(fáng)基準利率8.6折計算(suàn)，20年等額還(hái)款，月(yuè)供爲12809元。與按照(zhào)去年底的(de)基準利率計算(suàn)，月(yuè)供減少近2000元。

不過，在二套房(fáng)貸方面，廣州市場(chǎng)依然是首付最低七成、利率上浮10%至20%不等，廣州仍然是全國最嚴的(de)市場(chǎng)。

與廣州首套相對(duì)寬松不同，深圳房(fáng)貸近期有所收緊。根據融360調查數據，目前深圳首套房(fáng)貸利率最低爲9折，深圳房(fáng)貸利率平均折扣爲9.74折，降息後利率約爲5.26%。執行9.5折以下(xià)利率的(de)銀行僅有4家。

焦點3

需求繼續回暖 庫存壓力依然較大(dà)

政策、資金兩大(dà)方面助推成交回升，但是未來(lái)房(fáng)地産市場(chǎng)仍然面臨諸多(duō)挑戰。根據國家統計局的(de)數據，房(fáng)屋的(de)新開工和(hé)施工面積在市場(chǎng)走好時(shí)有所收窄，增速比前5個(gè)月(yuè)分(fēn)别收窄0.2%和(hé)1%。

拿地和(hé)新開工面積等數據顯示，前6個(gè)月(yuè)，房(fáng)地産開發企業土地購(gòu)置面積9800萬平方米，同比下(xià)降33.8%，降幅比1-5月(yuè)份擴大(dà)2.8個(gè)百分(fēn)點；土地成交價款2866億元，下(xià)降28.9%，降幅擴大(dà)3.1個(gè)百分(fēn)點；房(fáng)屋竣工面積下(xià)降13.8%，降幅擴大(dà)0.5個(gè)百分(fēn)點。

在業内人(rén)士看來(lái)，一系列數據顯示房(fáng)地産的(de)投資信心仍待提振。專家表示，當前樓市去庫存壓力依然較大(dà)，這(zhè)也(yě)直接導緻了(le)房(fáng)屋新開工面積較大(dà)幅度的(de)下(xià)滑。

合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分(fēn)析師黎文江說，對(duì)于一線城(chéng)市和(hé)庫存壓力較小的(de)二線城(chéng)市，房(fáng)價雖然會上漲或止跌企穩，但是企業拿地态度仍謹慎，去庫存仍是下(xià)半年樓市發展的(de)主基調。

以廣州爲例，陽光(guāng)家緣網數據顯示，截至今年7月(yuè)5日，廣州樓市一手住宅可(kě)售面積爲874.09萬平方米，此前5-6月(yuè)便消化(huà)原有庫存超過110萬平方米。

黎文江認爲，目前高(gāo)端物(wù)業的(de)成交還(hái)存在較大(dà)壓力，寬松政策提振的(de)是剛需兩端，企業拿地開發新樓盤的(de)比例不會太大(dà)。雖然市場(chǎng)環境将進一步寬松，但是大(dà)批投資客重回樓市的(de)可(kě)能性不大(dà)，購(gòu)房(fáng)需求仍将是以改善型和(hé)首次置業型客戶爲主力軍。

最近一段時(shí)間，股市震蕩，不少人(rén)頗爲關注：這(zhè)是否會影(yǐng)響到下(xià)半年的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)？省房(fáng)協理(lǐ)事趙卓文說，随著(zhe)股市較爲明(míng)顯的(de)起伏波動，投資風險放大(dà)，一些投資公司可(kě)能會選擇離開股市，投資更爲穩妥的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)。

在業内專家看來(lái)，下(xià)半年樓市成交量有望進一步放大(dà)。廣東中原地産項目部黃(huáng)韬分(fēn)析，目前房(fáng)地産市場(chǎng)處于量升價穩的(de)階段，随著(zhe)成交的(de)持續回升，房(fáng)地産市場(chǎng)下(xià)一步可(kě)能會量價齊升。