開發商缺錢引并購(gòu)猜想 樓市回暖難解近渴

[摘要]樓市“3·30新政”施行已兩個(gè)多(duō)月(yuè)，一線城(chéng)市、部分(fēn)二線城(chéng)市房(fáng)地産市場(chǎng)呈現快(kuài)速複蘇态勢。與此同時(shí),盡管年内已有三次降息兩次降準，貨币政策顯現寬松特征，但仍然改變不了(le)樓市資金緊張的(de)局面。

樓市“3·30新政”施行已兩個(gè)多(duō)月(yuè)，一線城(chéng)市、部分(fēn)二線城(chéng)市房(fáng)地産市場(chǎng)呈現快(kuài)速複蘇态勢。與此同時(shí),盡管年内已有三次降息兩次降準，貨币政策顯現寬松特征，但仍然改變不了(le)樓市資金緊張的(de)局面。

記者在采訪中了(le)解到，不少中小房(fáng)企仍在到處“找錢”，這(zhè)成爲不少開發商的(de)工作之一；因爲缺錢，上市房(fáng)企頻(pín)繁融資；因爲缺錢，也(yě)有開發商“斷臂求生”，通(tōng)過轉讓股權甚至轉讓項目獲得(de)資金。

接受導報記者采訪的(de)業内人(rén)士表示，房(fáng)地産行業增速下(xià)滑趨勢已成必然，未來(lái)房(fáng)地産行業将會頻(pín)繁發生規模化(huà)聚集與并購(gòu)重組。“‘大(dà)魚吃(chī)小魚’的(de)并購(gòu)及合縱連橫的(de)‘強強聯合’将成爲新常态。”上海（樓盤）同策房(fáng)産咨詢股份有限公司研究部總監張宏偉說。

“缺錢”成常态

“最近兩個(gè)多(duō)月(yuè)來(lái)，我主要的(de)工作不是跟進項目的(de)進展情況，而是找錢，但效果并不太理(lǐ)想。”13日，濟南(nán)（樓盤）一房(fáng)地産商的(de)項目經理(lǐ)闫東濤說。據導報記者了(le)解，闫東濤所在項目是個(gè)商住項目，從施工上看雖然已經具備開盤條件，但尚未開盤。“現在人(rén)工成本不斷增加，開發成本也(yě)高(gāo)，在缺錢的(de)狀态下(xià)融資成本越來(lái)越高(gāo)，低成本的(de)融資幾乎找不到。”

闫東濤告訴導報記者，銀行的(de)貸款之路被封死，信托成本又高(gāo)，而且大(dà)量民間資本湧入股市，很難有低成本的(de)融資。“前期談過幾個(gè)信托，成本高(gāo)達35%左右，根本無法融資。”

實際上，闫東濤負責的(de)項目所面臨的(de)資金問題并不是個(gè)例，不少房(fáng)地産開發商正面臨資金壓力。“盡管從去年年底到現在，樓市利好政策接踵而來(lái)，但我們的(de)日子并不好過。蓋房(fáng)子就賺錢的(de)日子一去不複返了(le)，”闫東濤說，“如何控制成本、快(kuài)速回款以及融資成爲生存的(de)關鍵。”

研究院分(fēn)析稱，從月(yuè)度累計情況看，今年一季度房(fáng)地産開發企業到位資金同比增幅再次進入負增長(cháng)區(qū)間，創曆史新低，顯示房(fáng)企資金壓力依舊(jiù)明(míng)顯。“雖然近期央行在政策上連續适度放松，但目前來(lái)看，商業銀行在政策落實方面仍存在問題，房(fáng)企資金壓力也(yě)沒有得(de)到明(míng)顯改善。”

“銀行的(de)風險控制意識在不斷強化(huà)，開發商已經不受銀行待見了(le)，追債務追得(de)很及時(shí)。”張宏偉說。銀行與開發商多(duō)年結成的(de)“親密盟友”關系已難以爲繼。

“市場(chǎng)行情改天換地，房(fáng)地産企業再也(yě)不像以前那樣，一開盤大(dà)家都排隊買。現在，整個(gè)地産行業都比較缺錢，”濟南(nán)一家國有銀行高(gāo)新區(qū)支行行長(cháng)劉新輝說，“今年，樓市仍然是以去庫存爲主，根據總行要求，對(duì)房(fáng)地産開發企業我們要嚴格執行放貸标準，用(yòng)下(xià)調信用(yòng)評級、降低抵押率，甚至停貸等方式，對(duì)風險房(fáng)企或項目進行風險控制，防止樓市出現債務違約，控制壞賬率。”

房(fáng)地産産品策略專家陳真誠告訴導報記者，業績下(xià)滑、資金承壓已經成爲業内普遍現象，此前備受關注的(de)佳兆業違約案例就是證明(míng)。

張宏偉認爲，中小城(chéng)市的(de)房(fáng)地産企業不僅面臨缺錢困境，還(hái)面臨融資困境。“中小城(chéng)市的(de)房(fáng)地産企業，就算(suàn)在當地最有實力，和(hé)一線城(chéng)市尤其是北(běi)上廣這(zhè)樣的(de)特大(dà)城(chéng)市比起來(lái)還(hái)相差甚遠(yuǎn)。而在名氣和(hé)規模上的(de)欠缺，往往會爲其融資帶來(lái)困難，惟有‘斷臂求生’。”

并購(gòu)大(dà)幕拉開

張宏偉認爲，在中國城(chéng)鎮化(huà)率接近60%的(de)背景下(xià)，樓市已經進入下(xià)半場(chǎng)。從樓市下(xià)半場(chǎng)的(de)特征來(lái)看，房(fáng)地産行業增速下(xià)滑已成必然，房(fáng)地産行業也(yě)将呈現出規模化(huà)聚集與并購(gòu)重組頻(pín)繁發生的(de)特征，“大(dà)魚吃(chī)小魚”的(de)并購(gòu)及合縱連橫的(de)“強強聯合”将成爲新常态。屆時(shí)，“大(dà)者恒大(dà)，強者恒強”局面的(de)形成，将最終推動市場(chǎng)集中度越來(lái)越高(gāo)。

同時(shí)，從目前行業競争格局看，千億級房(fáng)企的(de)競争暗潮洶湧，中海系、招商系、保利系、綠(lǜ)地等房(fáng)企試圖通(tōng)過重組形成“巨無霸”聯合體，争奪未來(lái)行業老大(dà)的(de)地位，而且已經出現了(le)恒大(dà)55億元收購(gòu)中渝置地旗下(xià)物(wù)業、31億元收購(gòu)武漢（樓盤）三江航天地産7.08%股權等并購(gòu)事件。張宏偉說，樓市的(de)深度調整将導緻更多(duō)的(de)中小房(fáng)企退出或被收購(gòu)，而這(zhè)對(duì)于綜合競争實力較強的(de)房(fáng)企來(lái)講，則成爲逆市發展的(de)機會，尤其是對(duì)于大(dà)型品牌房(fáng)企來(lái)說，會在樓市下(xià)半場(chǎng)繼續“大(dà)魚吃(chī)小魚”，增強自身在行業内的(de)規模化(huà)優勢。

“銀行嚴控對(duì)房(fáng)地産行業的(de)貸款，有可(kě)能會讓占整個(gè)行業絕對(duì)多(duō)數的(de)中小房(fáng)企面臨資金面緊張的(de)問題，甚至頻(pín)現中小房(fáng)企被并購(gòu)或破産的(de)現象。從這(zhè)個(gè)角度看，就不難理(lǐ)解盡管當前貨币政策已呈現出寬松特征，但房(fáng)企資金鏈斷裂或被整體收購(gòu)的(de)聲音(yīn)仍不絕于耳了(le)。”

“未來(lái)，房(fáng)地産行業‘大(dà)魚吃(chī)小魚’的(de)并購(gòu)加上合縱連橫的(de)‘強強聯合’