北(běi)京樓市成交創曆史低值 “零首付”重出江湖

根據北(běi)京住建委網簽數據顯示，截至6月(yuè)底，北(běi)京商品住宅上半年共成交4466套，創下(xià)自2006年北(běi)京有網簽記錄以來(lái)的(de)同期最低值。

  “上半年，北(běi)京樓市成交量下(xià)滑明(míng)顯，但是樓盤并無實質性降價。”克而瑞房(fáng)價北(běi)京測評中心首席分(fēn)析師牟增彬表示。随著(zhe)三季度的(de)來(lái)臨，北(běi)京将正式進入下(xià)半場(chǎng)階段，房(fáng)企将開始競價跑量。

  中國房(fáng)地産學會副會長(cháng)陳國強也(yě)認爲，北(běi)京樓市膠著(zhe)的(de)狀況可(kě)能還(hái)有更壞的(de)表現，上半年更多(duō)地表現在成交量的(de)萎縮上，而下(xià)半年可(kě)能表現在價格方面的(de)松動，會有越來(lái)越多(duō)的(de)房(fáng)企選擇适當降價。

  在樓市的(de)下(xià)半場(chǎng)，諸如團購(gòu)促銷、折扣優惠、特價房(fáng)等新的(de)營銷手段也(yě)肆虐北(běi)京樓市。

  更值得(de)一提的(de)是，沉寂許久的(de)“0首付”亦重出江湖，與2007年以前出現的(de)零首付不同，并非銀行直接接受零首付按揭貸款，而是由開發商墊首付的(de)方式實現，且不少項目開始在7月(yuè)步入實質性的(de)下(xià)降通(tōng)道。

  “零首付”重現

  重壓之下(xià)，房(fáng)企的(de)促銷手段亦不斷升級。

  6月(yuè)，位于北(běi)京亦莊的(de)珠江四季悅城(chéng)首推“全盤無首付”，自此也(yě)成爲北(běi)京首個(gè)“0首付”樓盤。

  本輪“0首付”，與2007年以前由銀行直接接受0首付按揭貸款不同，是開發商針對(duì)信貸政策趨緊下(xià)，制定的(de)新的(de)營銷策略，即由開發商無利息先墊付首付款。

  “0首付的(de)核心就是刺激樓盤銷售，也(yě)是針對(duì)當前市場(chǎng)觀望的(de)一大(dà)應對(duì)措施。”珠江地産營銷總監劉芸岐如是介紹。

  開發商墊支首付也(yě)确實賺足了(le)眼球，并迎來(lái)多(duō)個(gè)項目的(de)營銷跟風。比如亦莊金茂悅的(de)1成首付和(hé)五礦萬科橙的(de)“0首付”。

  繼“0首付”後，珠江四季悅城(chéng)亦高(gāo)調推出“購(gòu)房(fáng)保值計劃”，包括“買房(fáng)降價險”和(hé)“無理(lǐ)由退房(fáng)”。

  21世紀經濟報道記者自珠江地産獲悉，所謂的(de)“降價險”，即是珠江地産聯合珠江人(rén)保，爲現階段所推房(fáng)源投保，由珠江人(rén)保提供專項基金進行價格擔保，在交房(fáng)前如出現房(fáng)價下(xià)行，則由珠江人(rén)壽向開發商補齊降價差額，對(duì)開發商以及購(gòu)房(fáng)者的(de)雙方利益均有保障。

  而“無理(lǐ)由退房(fáng)”，劉芸岐解釋，即是購(gòu)房(fáng)後一年内至交樓前，如果房(fáng)價下(xià)跌很大(dà)，難以通(tōng)過“降價險”補差價，購(gòu)房(fáng)者可(kě)以申請無理(lǐ)由退房(fáng)。

  該措施亦成爲北(běi)京樓市下(xià)行，市場(chǎng)觀望的(de)一大(dà)另類，引起市場(chǎng)強烈關注。實際上，這(zhè)不過是北(běi)京樓市下(xià)行的(de)一大(dà)營銷縮影(yǐng)，21世紀經濟報道記者走訪了(le)解，大(dà)部分(fēn)剛需項目均可(kě)分(fēn)期首付，且折扣優惠、内部房(fáng)源、團購(gòu)房(fáng)、特價房(fáng)亦頻(pín)現北(běi)京市場(chǎng)。

  在牟增彬看來(lái)，各種千奇百怪的(de)促銷手段的(de)核心是增加用(yòng)戶入市的(de)積極性，實質性降價并不多(duō)。

  下(xià)半年降價競跑量

  如果說6月(yuè)份頻(pín)出各種變相促銷手段，那麽7月(yuè)份的(de)樓市，或将迎來(lái)實質性降價的(de)新階段。

  “進入2014年後，北(běi)京的(de)樓市變化(huà)可(kě)總結爲三個(gè)階段。”北(běi)京中原地産市場(chǎng)研究部總監張大(dà)偉介紹，第一個(gè)階段在春節後，即從2013年的(de)日光(guāng)盤頻(pín)出轉向蓄客困難、開盤過半而銷售去化(huà)不超8成。在該階段，項目後期很難漲價。

  第二個(gè)階段是去化(huà)出現明(míng)顯放緩，在此階段出現諸如首付分(fēn)期、0首付、團購(gòu)等方式來(lái)增加市場(chǎng)的(de)熱(rè)度。

  “上述珠江等多(duō)個(gè)項目的(de)‘0首付’、‘降價險’等另類營銷活動的(de)即是該階段的(de)表現”，張大(dà)偉介紹，如果不考慮這(zhè)些促銷手段，新入市樓盤的(de)價格和(hé)前期基本持平，一般來(lái)說，項目不敢輕言降價，一是擔心購(gòu)房(fáng)者買漲不買跌，另外降價也(yě)有損房(fáng)企自身的(de)品牌形象，容易造成老業主鬧事。

  相比之下(xià)，北(běi)京樓市下(xià)半場(chǎng)的(de)新特點在于第三階段，即是迎來(lái)了(le)實質性的(de)降價。

  經張大(dà)偉了(le)解，自7月(yuè)份開始，北(běi)京市場(chǎng)多(duō)個(gè)項目出現了(le)實質性的(de)降價，且最大(dà)的(de)降幅高(gāo)達20%，總體在5%-10%之間。

  相關網站百盤價格數據顯示，6月(yuè)北(běi)京降價樓盤總計16個(gè)，降價盤數量與上月(yuè)基本持平。降幅超過10%的(de)項目僅一個(gè)，幅度爲14.29%。

  以位于通(tōng)州的(de)首開香溪郡爲例，和(hé)此前常見的(de)由開發商先期墊付、購(gòu)房(fáng)人(rén)後期補齊的(de)“0首付”不同，首開香溪郡是真正的(de)免交“0首付”，即是免除三成首付的(de)“0首付”。

  另外，東亞五環國際和(hé)東亞尚品台湖近期開始大(dà)幅降價促銷，每平米降幅近5千元，這(zhè)将是北(běi)京市場(chǎng)上首次對(duì)外明(míng)降的(de)項目。

  在樓市危局下(xià)，限價政策也(yě)出現松動，根據北(běi)京市住建委網站的(de)公開信息顯示，5、6月(yuè)獲批預售許可(kě)證的(de)項目中，價格超過4萬元/平方米的(de)項目總數達18個(gè)，其中，單價9.7萬元，創下(xià)2014年入市住宅最高(gāo)單價的(de)保利海德公園也(yě)成功獲批。而今年前4個(gè)月(yuè)，單價超過4萬元/平方米的(de)項目隻有13個(gè)。