廣州近五成樓盤或将降價促銷

2014年，曆經上半年降價促銷等波瀾起伏的(de)廣州樓市在下(xià)半年将向何處去？記者7日了(le)解到，不少機構近期紛紛發布了(le)廣州樓市上半年總結和(hé)下(xià)半年預測報告，把脈未來(lái)樓市走勢。

  經緯地産的(de)研究報告指出，今年下(xià)半年廣州将有更多(duō)樓盤會加入“降價陣營”，但總數不超過50%；全年房(fáng)價下(xià)降幅度預計不超15%。“下(xià)半年，廣州樓市交易量有逐漸恢複的(de)可(kě)能，預計此輪調整期還(hái)将維持半年左右。”從中長(cháng)期來(lái)看，廣州樓市的(de)此輪調整會實現“軟著(zhe)陸”。

  市場(chǎng)

  限價、限簽放松 拉升一手房(fáng)均價

  回顧2014年上半年廣州樓市，一季度的(de)關鍵詞是“觀望”，二季度的(de)關鍵詞是“妥協”。第二季度，經曆傳統旺季3月(yuè)的(de)成色不足，和(hé)五一的(de)不溫不火，開發商也(yě)調整姿态，開始妥協，促銷力度明(míng)顯加大(dà)，推貨節奏明(míng)顯加快(kuài)；購(gòu)房(fáng)者的(de)看跌預期達到高(gāo)峰，但也(yě)有不少購(gòu)房(fáng)者擇機出手，一些明(míng)顯降價的(de)樓盤，或是實惠的(de)特價單位，被快(kuài)速消化(huà)。

  經緯地産發布上半年總結和(hé)下(xià)半年預測報告顯示，2014年上半年全市(新十一區(qū))網簽面積爲404.46萬平方米，同比下(xià)降了(le)27.77%，成交萎縮明(míng)顯；網簽均價15176元/平方米，同比上漲11.22%。“量的(de)下(xià)降，反映了(le)市場(chǎng)交易活躍度的(de)下(xià)降；價的(de)上升既有降價啓動時(shí)間不長(cháng)、普遍性不廣的(de)市場(chǎng)原因，也(yě)有限價、限簽放松等行政手段的(de)影(yǐng)響。”

  而根據房(fáng)産數據中心監控顯示，截至2014年6月(yuè)30日，2014年上半年廣州全市十一區(qū)一手住宅均價爲14978元/平方米，和(hé)去年13723元/平方米相比，同比上漲9.1%。今年上半年全市網簽成交套數爲33020套，同比下(xià)跌31%。

  從兩組來(lái)自民間機構的(de)數據均指向一緻的(de)方向——2014年上半年廣州一手房(fáng)價整體仍是上漲。

  對(duì)此，業内人(rén)士分(fēn)析，在市場(chǎng)持續走低後，“限簽”“限購(gòu)”等政策的(de)放松，豪宅盤開始進入網簽，在一定程度上拉高(gāo)了(le)廣州全市的(de)均價。從3月(yuè)-6月(yuè)，全市的(de)均價有所回升，最高(gāo)升至1.6萬/平方米。

  庫存

  存貨或需20個(gè)月(yuè)才能消化(huà)完

  樓盤降價促銷的(de)信息頻(pín)頻(pín)傳來(lái)，高(gāo)企的(de)樓市庫存成爲社會各界關注的(de)焦點。

  據經緯行研究中心監測，6月(yuè)末廣州新建住宅的(de)庫存爲5.4萬套，仍然處于較爲健康水(shuǐ)平；但下(xià)半年，基于開發進度和(hé)業績目标，各開發商的(de)推貨節奏将加快(kuài)，預計将有5.5萬套新貨上市，整體的(de)可(kě)售量将達到近11萬套，如果按照(zhào)上半年的(de)去貨速度估算(suàn)，需20個(gè)月(yuè)方能完全消化(huà)。

  報告表示，2014年下(xià)半年貨源龐大(dà)、同質競争激烈的(de)情況下(xià)，開發商保持“小步快(kuài)跑”的(de)推貨節奏。供求高(gāo)潮仍然将出現在“金九銀十”時(shí)期，但開發商爲避免集中搶客可(kě)能提前8月(yuè)份或延後11月(yuè)開售，市場(chǎng)的(de)推貨集中期有可(kě)能進一步拉長(cháng)。

  開發商促銷力度加大(dà)，市場(chǎng)将出現更多(duō)各式各樣的(de)促銷活動、營銷手段，加快(kuài)銷售，優惠力折扣将較上半年更“誘人(rén)”。對(duì)價格敏感的(de)剛需買家對(duì)下(xià)半年樓市普遍看淡，而剛需産品占下(xià)半年新增供應的(de)80%，消化(huà)壓力尤其突出，五一假期後，部分(fēn)樓盤已出現下(xià)調，下(xià)半年不排除有更多(duō)樓盤加入降價隊伍，但預計降價的(de)樓盤不會超過50%。

  後市

  預計今年廣州房(fáng)價降幅不超15%

  在天河(hé)工作的(de)孫小姐最近一直在看房(fáng)，婚期将至的(de)她之前一直盤算(suàn)著(zhe)和(hé)未婚夫在番禺買房(fáng)，但是看著(zhe)番禺等郊區(qū)樓盤降價的(de)消息此起彼伏，讓她也(yě)倍感猶豫：“會不會剛一出手買房(fáng)，房(fáng)價就又跌了(le)？廣州樓市會不會再出現大(dà)幅降價的(de)情況。”

  經緯地産的(de)報告給出這(zhè)樣的(de)答(dá)案——無論是從全國的(de)背景來(lái)看，還(hái)是從廣州的(de)态勢來(lái)看，房(fáng)地産市場(chǎng)進入調整期已經明(míng)确，對(duì)于全國來(lái)說是“分(fēn)化(huà)”，但不會是“崩盤”；對(duì)于廣州來(lái)說，是“調整”，但不是“拐點”。“廣州住宅市場(chǎng)正在經曆的(de)是一時(shí)的(de)調整，此輪短期的(de)調整後，成交量會降至溫和(hé)水(shuǐ)平，但不會是持續低迷；價格小幅回調之後，會維持基本的(de)穩定，而不是持續的(de)下(xià)降。”

  報告判斷，在政府“穩市”姿态的(de)引導下(xià)，在開發商加大(dà)促銷力度的(de)刺激下(xià)，下(xià)半年，樓市交易量有逐漸恢複的(de)可(kě)能，預計此輪調整期還(hái)将維持半年左右，樂(yuè)觀的(de)預期，四季度會進入穩定期，保守的(de)預期，是明(míng)年春節後。從中長(cháng)期來(lái)看，經緯物(wù)業認爲廣州樓市的(de)此輪調整會實現“軟著(zhe)陸”，但不同的(de)是，此輪之後，不會出現前幾輪的(de)“報複性”反彈，樓市量價會進入一個(gè)溫和(hé)的(de)“新常态”，預計全市房(fáng)價降幅不超過15%。

土地

  地王難再湧現 年度任務或難完成

  樓市冷(lěng)風吹，土地市場(chǎng)亦深感寒意。今年第二季度以來(lái)，廣州土地成交急轉直下(xià)，多(duō)宗靓地流拍(pāi)或因故中止出讓，大(dà)多(duō)數以底價成交。

  對(duì)此，經緯地産的(de)報告預測，下(xià)半年政府土地節奏将會加快(kuài)，土地儲備豐富的(de)外圍區(qū)域仍是土地供應的(de)主力。土地市場(chǎng)轉冷(lěng)，爲避免優質土地以低價成交，中心區(qū)域的(de)優質地塊的(de)推出量可(kě)能會減少，地王難再湧現。

  2014年上半1—4月(yuè)，廣州住宅市場(chǎng)雖然成交不暢，但土地市場(chǎng)依然熱(rè)度不減，不僅出讓頻(pín)繁、數量多(duō)，樓王也(yě)遍地開花；但進入5、6月(yuè)份，地價溢價情況明(míng)顯減少，地塊中止出讓、流拍(pāi)現象出現，政府推地節奏有所放緩。

  按照(zhào)以往的(de)慣例，爲完成全年的(de)土地出讓計劃，下(xià)半年土地出讓規模較上半年大(dà)。今年上半年廣州住宅土地出讓面積僅占全年出讓計劃30.38%，下(xià)半年政府土地節奏将會加快(kuài)，土地儲備豐富的(de)外圍區(qū)域仍是土地供應的(de)主力。土地市場(chǎng)轉冷(lěng)，爲避免優質土地以低價成交，中心區(qū)域的(de)優質地塊的(de)推出量可(kě)能會減少。

  住宅市場(chǎng)進入調整期，開發商資金收緊，地王遍地開花的(de)情況将減少，各區(qū)地王出現的(de)概率降低。