樓市調控新景：下(xià)跌備案 從防大(dà)漲到防大(dà)跌

各種關于樓市調控政策将會放松的(de)消息在上一周不斷發酵。其中，最引人(rén)關注的(de)莫過于杭州推出的(de)降價備案制度：根據杭州市相關政府部門的(de)規定，如果商品房(fáng)實際成交價低于備案價格超過15%，那麽将通(tōng)過技術手段限制網簽。

　　盡管此後，杭州市物(wù)價局、住保房(fáng)管局發布消息，稱此舉并非爲了(le)“限制降價”，而僅僅是要求“随意調整”價格的(de)開發企業重新備案。但事實上，由于重新備案耗時(shí)較長(cháng)，這(zhè)一政策依舊(jiù)被不少開發企業理(lǐ)解爲“變相限制我們降價”。

　　而僅僅就在11個(gè)月(yuè)以前，同樣是杭州，開發商們還(hái)在大(dà)聲疾呼，稱當時(shí)地方政府推出的(de)“限價”政策“違反市場(chǎng)經濟發展的(de)規律”，時(shí)至今日，政策轉向了(le)對(duì)房(fáng)價下(xià)跌的(de)備案。

　　上漲設限、下(xià)跌備案，房(fáng)價爲什(shén)麽讓地方政府如此糾結？短短的(de)11個(gè)月(yuè)，杭州的(de)樓市究竟發生了(le)什(shén)麽，中國的(de)樓市究竟經曆了(le)怎樣的(de)變化(huà)？

　　在中原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉看來(lái)，随著(zhe)區(qū)域市場(chǎng)調整加速，特别是接近年中，杭州很多(duō)企業的(de)銷售任務完成非常差，在6月(yuè)份很可(kě)能出現一大(dà)波深度調整，所以杭州現行政策的(de)出發點是爲了(le)防止樓市在最近出現“跳崖式”的(de)下(xià)滑。

　　“這(zhè)一政策的(de)出現，根源反映了(le)整體樓市或者是區(qū)域樓市發展出現了(le)質變，以這(zhè)一政策爲節點，調控已經從防大(dà)漲轉變到了(le)防大(dà)跌。後續同類型城(chéng)市将會有各種類型的(de)政策。”張大(dà)偉說。

　　從2013年四季度開始，伴随著(zhe)個(gè)人(rén)房(fáng)地産信貸的(de)收緊，以及各地庫存量的(de)不斷增加，連續上漲一年的(de)中國樓市開始觸頂回落。5月(yuè)中旬，國家統計局公布了(le)前4個(gè)月(yuè)房(fáng)地産市場(chǎng)運行的(de)各項數據，被視爲判斷房(fáng)地産業發展狀況的(de)各項核心指标——開發投資增速、新開工面積、成交量、到位資金數量、國房(fáng)景氣指數等等，幾乎全線回落，房(fáng)價漲勢也(yě)再次出現創紀錄的(de)回落幅度。而就在上周，穆迪宣布将中國房(fáng)地産業展望從穩定調整爲負面。種種迹象表明(míng)，中國的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)正在經曆一次轉折。

　　在“分(fēn)類調控”的(de)宏觀政策思路下(xià)，市場(chǎng)的(de)轉向讓很多(duō)地方政府開始探討(tǎo)并實施放松“限購(gòu)”等調控政策的(de)可(kě)能性，期待通(tōng)過行政化(huà)的(de)措施迅速改變房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)頹勢，杭州從上漲設限到“下(xià)跌備案”的(de)變化(huà)無疑是個(gè)縮影(yǐng)。

　　不過，政策轉彎，能否讓市場(chǎng)也(yě)出現轉彎呢(ne)？

　　不同于2008年以來(lái)房(fáng)地産市場(chǎng)幾次在調控重擊下(xià)的(de)周期性回落，本輪市場(chǎng)轉冷(lěng)更多(duō)的(de)原因在于前期房(fáng)價過快(kuài)上漲等市場(chǎng)本身風險因素的(de)積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的(de)需求斷檔。在衆多(duō)業内人(rén)士看來(lái)，本次市場(chǎng)調整是近年來(lái)唯一一次不受政策影(yǐng)響而由市場(chǎng)供需變化(huà)産生的(de)調整，其調整的(de)深度和(hé)時(shí)間都會超過以往。

　　在供求關系這(zhè)一基本市場(chǎng)規律的(de)作用(yòng)下(xià)，本輪房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)變化(huà)其實已經不會再以個(gè)别地方的(de)政府意志爲轉移。尤其是“分(fēn)類調控”的(de)政策指向，重點仍在鼓勵自住型商品住房(fáng)和(hé)首套房(fáng)市場(chǎng)，而貨币政策也(yě)在市場(chǎng)整體走低的(de)情況下(xià)保持著(zhe)穩定性，以上種種，使得(de)地方政府的(de)“松綁”作用(yòng)顯得(de)十分(fēn)無力。

　　就在一年多(duō)以前，調控房(fáng)地産的(de)目标還(hái)是讓房(fáng)價回複到合理(lǐ)區(qū)間，然而當房(fáng)價真的(de)開始掉頭向下(xià)之時(shí)，地方政府卻無法“淡定”面對(duì)。低價入市，快(kuài)消庫存，現在已經開始成爲許多(duō)開發企業斷臂求生的(de)辦法。在市場(chǎng)終于回歸到它既定的(de)軌道之時(shí)，對(duì)于漲跌變化(huà)，政策制定者應該保持一點基本的(de)定力