庫存12萬餘套 供求比1.82 廣州樓市明(míng)顯供大(dà)于求

開發商常以“買少見少”來(lái)形容産品的(de)緊俏，但對(duì)于目前的(de)廣州樓市來(lái)說，随著(zhe)供應持續增加，成交大(dà)幅下(xià)滑，市場(chǎng)從供不應求轉變爲供大(dà)于求。4月(yuè)份，廣州樓市當月(yuè)成交量更是隻有當月(yuè)預售量的(de)一半。數據顯示，至今年4月(yuè)廣州樓市未售套數已達122312套，相比一年前上升了(le)23683套，相當于月(yuè)增2000套的(de)庫存。在新黃(huáng)埔、花都、增城(chéng)、南(nán)沙等區(qū)域，一些樓盤更是因巨大(dà)供應壓力而先後出現降價現象。

  廣州樓市庫存 年增2萬多(duō)套，約24%

  “今年‘五一’冷(lěng)清了(le)很多(duō)，往年做(zuò)做(zuò)推廣一天能有五六十個(gè)電話(huà)，售樓部都是來(lái)看樓買樓的(de)，可(kě)現在一天能接五六個(gè)咨詢電話(huà)就不錯了(le)，一個(gè)小黃(huáng)金周下(xià)來(lái)沒賣掉幾套房(fáng)。”近日，在廣州某樓盤銷售現場(chǎng)，一位老總無奈地向記者表示，廣州樓市已經進入近幾年來(lái)最爲低迷的(de)時(shí)刻。

  今年以來(lái)，廣州樓市持續低迷，但供應不減反增，去貨速度慢(màn)，開盤日光(guāng)的(de)現象已極爲少見，“推不動貨”成爲市場(chǎng)的(de)普遍現象。

  陽光(guāng)家緣數據顯示，2013年5月(yuè)份廣州市累計未售套數爲98629套，而到今年4月(yuè)，累計未售套數已經上升至122312套，上升了(le)23683套，約24%。也(yě)就是說，一年間，廣州市場(chǎng)上累計未售的(de)套數出現了(le)大(dà)幅上升，市場(chǎng)消化(huà)的(de)套數遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及市場(chǎng)新增供應的(de)套數。

  不僅是在廣州，一項研究機構發布的(de)數據顯示，從全國各大(dà)城(chéng)市的(de)樓市成交來(lái)看，4月(yuè)份七成重點城(chéng)市成交量環比下(xià)跌。但在信貸持續緊縮、自住型商品房(fáng)入市等因素影(yǐng)響下(xià)，使得(de)剛需購(gòu)房(fáng)者觀望情緒上升，市場(chǎng)整體需求處于低位，市場(chǎng)短期去化(huà)速度明(míng)顯不足。

  4月(yuè)售出住宅量

  僅爲新增供應的(de)一半

  克而瑞研究中心通(tōng)過研究城(chéng)市房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)兩大(dà)維度(供求比、存量消化(huà)周期)，對(duì)城(chéng)市風險進行對(duì)比分(fēn)析認爲：庫存消化(huà)周期方面，在一年左右較爲平衡，高(gāo)于18個(gè)月(yuè)市場(chǎng)将呈現供過于求，低于6個(gè)月(yuè)則爲供不應求；供求比方面，在0.8-1.2之間較爲平衡，高(gāo)于1.2市場(chǎng)呈現供大(dà)于求，低于0.8則爲供不應求。

  廣州樓市顯然已經邁入了(le)供大(dà)于求的(de)行列。一份來(lái)自該機構的(de)分(fēn)析報告顯示，2014年4月(yuè)，受典型城(chéng)市商品住宅成交量低迷影(yǐng)響，各城(chéng)市當月(yuè)的(de)短期供求比較3月(yuè)有所上升，其中廣州供求比高(gāo)達1.82,消化(huà)周期則爲10.28個(gè)月(yuè)，盡管消化(huà)周期依然處于平衡狀态，但供求比已明(míng)顯顯示市場(chǎng)供大(dà)于求，未來(lái)消化(huà)周期有可(kě)能繼續上升。

  易居房(fáng)地産研究院副院長(cháng)丁祖昱認爲，消化(huà)周期的(de)上升主要原因在于前四個(gè)月(yuè)的(de)銷售情況很差，而新增供應量還(hái)在增加，從而造成庫存量的(de)急劇增加和(hé)消化(huà)周期的(de)拉長(cháng)。

  數據顯示，2014年4月(yuè)北(běi)上廣供應同比上升，月(yuè)内供應均突破100萬平方米。根據搜房(fáng)網統計，4月(yuè)份廣州十一區(qū)共派出87張住宅預售證，新增預售住宅10432套，比3月(yuè)的(de)7745套大(dà)增34.69%，再創高(gāo)峰。與之形成鮮明(míng)對(duì)比的(de)是，廣州當月(yuè)僅售出5195套住宅，僅相當新預售套數的(de)一半。

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  大(dà)外圍“重災區(qū)”

  新黃(huáng)埔

  庫存增加150%，開發商打價格戰

  今年蘿崗與黃(huáng)埔合并成爲新黃(huáng)埔，一度引發開發商的(de)一輪“狂歡”。但在多(duō)個(gè)新盤入市經受“洗禮”後，新黃(huáng)埔的(de)樓市未如開發商所願一飛(fēi)沖天，反而庫存急劇增加，不少樓盤降價，成爲廣州樓市版圖中最爲“風雨(yǔ)飄搖”的(de)片區(qū)。

  陽光(guāng)家緣數據顯示，去年5月(yuè)份，原蘿崗區(qū)與黃(huáng)埔區(qū)的(de)未售套數相加僅3919套，在今年1月(yuè)份，該區(qū)域的(de)未售套數升至6827套，到今年4月(yuè)份，合并後的(de)新黃(huáng)埔區(qū)未售套數高(gāo)達9799套，較去年5月(yuè)份的(de)未售套數大(dà)幅增加了(le)5880套，增幅高(gāo)達150%。

  目前，新黃(huáng)埔區(qū)在售的(de)樓盤有新福港鼎峰、雅居樂(yuè)富春山居、中海譽城(chéng)、萬科東荟城(chéng)、嶺南(nán)雅築、嶺南(nán)山畔、萬科金色夢想、水(shuǐ)韻翔庭、禦湖名邸等十餘個(gè)項目，且基本上是總貨量上千套的(de)大(dà)盤。今年“五一”期間，号稱去化(huà)九成的(de)蘿崗新盤新福港鼎峰帶裝修均價19000-21000元/平方米，低于23000元/平方米的(de)“吹風價”,是該盤高(gāo)成交的(de)一大(dà)因素。此外，新福港鼎峰在付款方式還(hái)提供了(le)“最低一成首付”優惠，首套房(fáng)買家三成首付款可(kě)在三個(gè)月(yuè)内分(fēn)三期支付。

  中海譽城(chéng)一直是科學城(chéng)闆塊的(de)供應大(dà)戶。“五一”前該盤推出新一期，據稱最低價格12000多(duō)元/平方米，部分(fēn)朝向不太好的(de)北(běi)區(qū)尾貨單價13000-14000元/平方米，低于該盤整體15000元/平方米的(de)均價。該盤近期還(hái)将推售33-140平方米帶精裝1至4房(fáng)，首付僅10萬元起。此外，區(qū)域内的(de)某豪宅大(dà)盤，均價也(yě)較去年有所下(xià)降。目前新推的(de)組團毛坯均價22000元/平方米，促銷優惠後成交較爲火爆。