2014樓市預測：基本面降溫 行業回歸理(lǐ)性

 

如果說2013年以前的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)是“高(gāo)燒不退”，那麽，從2014年開始，這(zhè)個(gè)市場(chǎng)和(hé)行業将有可(kě)能日趨理(lǐ)性。長(cháng)江證券最新報告預測，基于對(duì)人(rén)口增長(cháng)率、城(chéng)鎮化(huà)率、人(rén)均居住面積和(hé)結婚人(rén)口的(de)合理(lǐ)假設，2014年住宅剛需面積達到12.2億平方米，而銷售面積則達到12.4億平方米，中國房(fáng)地産從此進入了(le)供過于求的(de)階段。不過，總量數據的(de)逆轉并不意味著(zhe)房(fáng)價将立馬開啓下(xià)行通(tōng)道，房(fáng)價漲幅将出現分(fēn)化(huà)，誠如摩根大(dà)通(tōng)中國首席經濟學家朱海斌預計，2014年一線城(chéng)市的(de)房(fáng)價可(kě)能将上漲10%，而二線城(chéng)市上漲5%-10%，三線城(chéng)市則持平。

  政策“潛伏期”

  三中全會以來(lái)，對(duì)于房(fáng)地産市場(chǎng)，政策的(de)主基調一直是理(lǐ)順政府與市場(chǎng)的(de)關系，不過，房(fáng)地産市場(chǎng)化(huà)機制的(de)形成是一個(gè)漸進過程。不難料想，政策将在短期内難有較大(dà)的(de)變化(huà)，這(zhè)段時(shí)期“有形的(de)手”或傾向于“潛伏”觀察，但這(zhè)也(yě)不是說政策将毫無作爲。

  衆所周知，新的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)政策框架可(kě)能将推出，長(cháng)期政策更是包括推出房(fáng)産稅，農村(cūn)土地制度改革和(hé)增加住房(fáng)供應，尤其是保障房(fáng)。但朱海斌稱，在短期内，這(zhè)些措施的(de)影(yǐng)響将有限，樓市政策的(de)調整仍以地方調整爲主。

  克而瑞信息集團提供給中國經濟網記者的(de)一份報告中指出，就不同城(chéng)市來(lái)看，一線城(chéng)市和(hé)熱(rè)點二線城(chéng)市限購(gòu)限貸等措施短期難以退出，适當延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍将是2014年的(de)主基調。

  不僅如此，大(dà)部分(fēn)二、三線城(chéng)市政策面将有序放寬，2014 年，這(zhè)類城(chéng)市回歸市場(chǎng)化(huà)将是大(dà)趨勢，即便短期内限購(gòu)限貸政策不會在明(míng)文上退出，其執行層面的(de)松動也(yě)将成爲可(kě)能。

  事實上，從去年年末各大(dà)城(chéng)市争相出台調控政策以來(lái)，過去十年全國“一刀(dāo)切” 式的(de)調控的(de)确出現了(le)改變，而中央層面上全局性的(de)政策調控或許也(yě)難再現。

  市場(chǎng)“層級化(huà)”

  試想，一旦政策不再如以往那般頻(pín)繁直接，市場(chǎng)還(hái)會像從前那樣“瘋狂”反彈嗎？所謂理(lǐ)性回歸，或許正是這(zhè)樣一種良性循環。

  “我從來(lái)不悲觀地看待市場(chǎng)，但我也(yě)認爲2014年的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)沒有想象中的(de)那麽好。”克而瑞全國首席分(fēn)析師丁祖昱告訴中國經濟網記者，雖然全國性的(de)調控政策依然沒有，但市場(chǎng)本身的(de)調節機制會發揮更大(dà)的(de)作用(yòng)。透支掉的(de)需求和(hé)過量的(de)供應，都會影(yǐng)響2014年的(de)各地的(de)市場(chǎng)，淡季不淡、旺季不旺仍将是2014年主旋律。

  不過，不同城(chéng)市的(de)市場(chǎng)分(fēn)化(huà)也(yě)将更加明(míng)顯。根據克而瑞統計的(de)過去一年土地數據分(fēn)析，一線城(chéng)市2014年總體供應走勢應是穩中有增，其中北(běi)京增幅甚至可(kě)能爲45%，深圳增幅大(dà)約在30%，上海和(hé)廣州則基本與2013年持平。二三線城(chéng)市的(de)供需或與過去一年相比更爲平穩。

  就房(fáng)價而言，克而瑞報告還(hái)指出，一線城(chéng)市房(fáng)價2014年将呈現先漲後穩；二線城(chéng)市房(fáng)價穩步上漲的(de)格局不變，但新增供應充分(fēn)釋放一定程度上會削弱價格的(de)漲勢；至于三線城(chéng)市，由于部分(fēn)城(chéng)市面臨去庫存壓力，未來(lái)1-2年内都将進入階段性盤整狀态。

  房(fáng)企“需冷(lěng)靜”

  綜上所言，2014年基本面可(kě)能将較2013 年降溫，但降溫更可(kě)能體現在增速上，而不是絕對(duì)數的(de)大(dà)幅衰退。

  東方證券研究報告便指出，2013年住宅新開工面積增長(cháng)11.6%，意味著(zhe)2014 年供應增加幅度不大(dà)，還(hái)不足以單方面大(dà)幅改變供需格局。此外，2020年之前适齡購(gòu)房(fáng)人(rén)群仍在高(gāo)位，“已城(chéng)鎮化(huà)人(rén)口向真正市民化(huà)轉變“過程中總計可(kě)能有29 億平米潛在住房(fáng)需求，值得(de)注意的(de)是，對(duì)于對(duì)房(fáng)價仍有較強控制權的(de)房(fáng)企而言，市場(chǎng)不會出現大(dà)幅降溫并不表示市場(chǎng)會持續火爆。

  華遠(yuǎn)地産董事長(cháng)任志強就最近在一次開發商聚會上發出警告，他(tā)說，“最可(kě)怕的(de)是，所有地産商在期待著(zhe)2014年房(fáng)價上漲，于是很多(duō)人(rén)都會高(gāo)價獲取土地，獲取銀行資金。”

  曆史已經無法告知未來(lái)，開發商或許隻能用(yòng)心尋找答(dá)案。今年的(de)市場(chǎng)勢必又将在多(duō)空博弈間迎來(lái)糾結的(de)一年。一方面，行業轉型升級已成大(dà)勢；另一方面，經濟下(xià)行趨勢也(yě)難以扭轉。正如《雙城(chéng)記》所言：“這(zhè)是最好的(de)時(shí)代，這(zhè)是最壞的(de)時(shí)代。”