234萬/平方米 廣州鋪王挑戰投資膽量

嘉 賓：廣州市邦誠房(fáng)地産咨詢有限公司總經理(lǐ) 朱良邑

  滿堂紅商業地産部高(gāo)級經理(lǐ) 郭海波

  主持人(rén)：南(nán)方都市報記者 王莎莎

  上下(xià)九區(qū)域内商業已很成熟，抗風險性比較高(gāo)，業态比較穩定、回報也(yě)比較穩定，但升值有限。——— 朱良邑

  上下(xià)九、北(běi)京路商圈基本上沒有一手商鋪在售，二手市場(chǎng)也(yě)有其特點，這(zhè)裏絕大(dà)多(duō)數都是騎樓，首層是商鋪，首層是住宅，一棟樓是一個(gè)房(fáng)産證，因此購(gòu)買會被限購(gòu)。　　——— 郭海波

  鋪王總價不高(gāo)單價有點虛高(gāo)？

  主持人(rén)：西門町商鋪最高(gāo)單價報到了(le)234萬元，這(zhè)在目前商鋪市場(chǎng)處于什(shén)麽樣的(de)水(shuǐ)平？

  朱良邑：應該是鋪王價格了(le)，今年3月(yuè)份我們賣過珠江新城(chéng)的(de)步行街(jiē)商鋪，當時(shí)單價41萬元在廣州已經很高(gāo)了(le)。二手商鋪最高(gāo)的(de)聽(tīng)說北(běi)京路賣過35萬元/平方米，總價大(dà)約2500萬元。

  郭海波：對(duì)，這(zhè)個(gè)價格可(kě)以算(suàn)是鋪王，我之前聽(tīng)說過最貴的(de)一個(gè)商鋪是一年前北(běi)京路放出的(de)一個(gè)商鋪，當時(shí)單價到了(le)150萬元。不過西門町這(zhè)個(gè)商鋪面積比較小、總價比較低。

  主持人(rén)：兩位看這(zhè)個(gè)價格怎麽樣？

  朱良邑：這(zhè)個(gè)商鋪面積小，總價就2000多(duō)萬元不算(suàn)高(gāo)。同時(shí)這(zhè)個(gè)商鋪是首層純街(jiē)鋪，上下(xià)九的(de)地段也(yě)有優勢，區(qū)域成熟，回報穩定，抗風險性高(gāo)。還(hái)有就是稀缺性，上下(xià)九這(zhè)邊的(de)純街(jiē)鋪業主都不願意對(duì)外賣。

  但就單價來(lái)看，我認爲價格有點虛高(gāo)。從投資回報率來(lái)看，假如租金爲3000元/平方米，10平方米的(de)商鋪月(yuè)租三四萬元，回報率很低，所以234萬元的(de)報價還(hái)需要有市場(chǎng)接受。

  郭海波：上下(xià)九路步行街(jiē)小一點的(de)商鋪租金大(dà)概是在4000元-5000元/平方米，大(dà)一些的(de)商鋪租金大(dà)概是2000元-3000元/平方米，回報率還(hái)行。但我認爲這(zhè)個(gè)商鋪之所以高(gāo)價在于其稀缺性。

  成熟區(qū)域回報穩定

  主持人(rén)：你們都提到了(le)稀缺性，那麽上下(xià)九現在賣的(de)都是怎樣的(de)商鋪？

  郭海波：上下(xià)九、北(běi)京路商圈基本上沒有一手商鋪在售，二手市場(chǎng)也(yě)有其特點，這(zhè)裏絕大(dà)多(duō)數都是騎樓的(de)商鋪。騎樓首層是商鋪、二三層是住宅，一棟樓是一個(gè)房(fáng)産證，這(zhè)就導緻購(gòu)買這(zhè)樣的(de)商鋪同樣會受到限購(gòu)的(de)影(yǐng)響。此外，這(zhè)樣的(de)建築都是華僑在早年所有，放盤量也(yě)非常少。因此像西門町這(zhè)樣的(de)商業街(jiē)鋪有其稀缺性。

  主持人(rén)：那234萬元/平方米的(de)鋪王還(hái)會有升值空間嗎？

  朱良邑：目前這(zhè)個(gè)區(qū)域很成熟，因此抗風險性會比較高(gāo)，業态比較穩定、回報也(yě)比較穩定，但我認爲升值有限。雖然街(jiē)鋪的(de)獨立性更強一些，但是商鋪未來(lái)的(de)投資前景還(hái)要看整體業态規劃、經營模式是否有特色以及經營管理(lǐ)團隊等等。

  主持人(rén)：商鋪價格創下(xià)新高(gāo)，是否與目前住宅市場(chǎng)調控愈來(lái)愈嚴厲有關？

  朱良邑：住宅調控更嚴厲，對(duì)商業地産有利好影(yǐng)響，更多(duō)的(de)資金傾斜到商業中來(lái)。買商鋪的(de)人(rén)規避貨币風險，投資選擇也(yě)不多(duō)。會選擇買地段好、商業基礎好的(de)地方。新的(de)偏僻的(de)地方打出的(de)一些噱頭，還(hái)需要謹慎的(de)對(duì)待。

  郭海波：當然有關系，我們也(yě)看到在實行政策後，有越來(lái)越多(duō)的(de)人(rén)從住宅轉投商鋪，我也(yě)建議(yì)資金充裕的(de)投資者不妨考慮成熟地段，比較有穩定的(de)回報，未來(lái)轉手也(yě)比較容易。

  電商、經濟大(dà)環境導緻鋪價上漲

  主持人(rén)：你們認爲廣州商鋪價格未來(lái)會怎樣？

  朱良邑：就目前來(lái)看，電商對(duì)實體店(diàn)的(de)沖擊比較大(dà)，因此會淘汰一部分(fēn)實體店(diàn)，尤其是中低檔的(de)實體店(diàn)。因此選擇商鋪地段還(hái)是很重要，一些新區(qū)可(kě)能潛力比較大(dà)，比如珠江新城(chéng)，升值比較高(gāo)。但是穩定性、回報性可(kě)能不及成熟區(qū)域，預計未來(lái)商業整體會呈現集中式的(de)布局。

  郭海波：電商的(de)沖擊對(duì)零售百貨業沖擊比較大(dà)，但是對(duì)體驗式、餐飲等商鋪沒什(shén)麽影(yǐng)響。但我認爲商鋪價格受到整體經濟大(dà)環境影(yǐng)響更大(dà)，目前整體消費力有限，有其是控制三公消費，大(dà)型餐飲、尤其是中高(gāo)檔酒樓影(yǐng)響最大(dà)，甚至還(hái)出現了(le)降低租金的(de)現象。

  還(hái)有一個(gè)現象是今年一些商鋪租約到期後業主多(duō)數選擇了(le)維持原有租金水(shuǐ)平，我了(le)解到的(de)是大(dà)約60%的(de)業主都考慮到租客的(de)營業額，因此維持原有租金。而往年一般隻有20%左右的(de)業主維持原有租金，而絕大(dà)多(duō)數業主都選擇租金遞增，一半遞增比例達到10%左右，最少也(yě)有5%。

  [新聞背景]

  12月(yuè)14日，力迅·上下(xià)九·西門町正式發售。吸引衆人(rén)眼光(guāng)的(de)是其中單價最高(gāo)的(de)一套商鋪，最終定價234萬元/平方米，面積大(dà)約10平方米。而這(zhè)一價格，刷新廣州商鋪單價新高(gāo)。不過截至記者周三發稿前，這(zhè)個(gè)商鋪尚未售出。

  記者了(le)解到，這(zhè)個(gè)項目總計400多(duō)個(gè)商鋪售價均不菲，總價最高(gāo)的(de)是一套40多(duō)平方米商鋪報價2700多(duō)萬元。此外在均價方面，一層均價100萬/平方米，負一層、二層均價50萬/平方米，三層20萬/平方米，四層40萬/平方米。項目負責人(rén)介紹說購(gòu)買商鋪的(de)投資者關注的(de)是價格和(hé)地段。