全國樓市已嚴重分(fēn)化(huà) 一二線快(kuài)速上漲三四線冷(lěng)清

11月(yuè)，全國70個(gè)大(dà)中城(chéng)市房(fáng)價環比漲幅有所收窄，但同比上漲的(de)城(chéng)市仍有69個(gè)。從全國樓市看，市場(chǎng)已經嚴重分(fēn)化(huà)、冷(lěng)熱(rè)不均，即一、二線城(chéng)市持續快(kuài)速上漲，三、四線城(chéng)市平穩甚至冷(lěng)清。

  “樓市分(fēn)化(huà)是今年市場(chǎng)的(de)顯著特征。”中原地産市場(chǎng)研究部總監張大(dà)偉分(fēn)析認爲，在目前的(de)經濟發展及公共資源分(fēn)布不均衡的(de)情況下(xià)，一、二線城(chéng)市房(fáng)價易漲難跌、漲幅驚人(rén)，“整體市場(chǎng)已經出現了(le)明(míng)顯的(de)四不均：需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。”

  據中原地産監測，2012年一線城(chéng)市平均供求比爲1.14，二線城(chéng)市爲1.21，三、四線城(chéng)市更高(gāo)，達到1.39；而截至今年11月(yuè)份，一線城(chéng)市平均供求比降爲0.87，出現供不應求情況，二線城(chéng)市及三、四線城(chéng)市則顯得(de)頗爲穩健，供求比與2012年持平。

  一、二線城(chéng)市漲幅明(míng)顯超過三、四線城(chéng)市，除受供求緊張影(yǐng)響，還(hái)受到土地供應的(de)影(yǐng)響。

  “2011年限購(gòu)後的(de)一兩年，一線城(chéng)市減少了(le)土地供應，且因爲三、四線庫存高(gāo)，消化(huà)速度慢(màn)，房(fáng)企逐漸回歸一、二線城(chéng)市，房(fáng)企紮堆搶地提高(gāo)了(le)市場(chǎng)價格預期。房(fáng)價的(de)上漲又推動了(le)需求恐慌入市，造成了(le)房(fáng)價加速上漲的(de)惡性循環。”張大(dà)偉說。

  因此，盡管調控收緊确實使一線城(chéng)市房(fáng)價在10月(yuè)、11月(yuè)漲幅放緩，但由于供求矛盾沒有得(de)到根本緩解，導緻漲幅放緩的(de)步伐相對(duì)緩慢(màn)。

  而且，随著(zhe)12月(yuè)2日烏魯木(mù)齊加入調控升級行列，10月(yuè)新建商品住宅價格指數同比漲幅排名全國前20位的(de)城(chéng)市中，已有17個(gè)城(chéng)市出台樓市新規以穩定市場(chǎng)。

  11月(yuè)，新建住宅價格上漲同比達到或超過10%的(de)城(chéng)市仍達到了(le)26個(gè)，這(zhè)26個(gè)城(chéng)市完成年度調控任務已經基本無望。

  “雖然地方調控收緊政策一定程度上抑制了(le)房(fáng)價加速上漲，但從成交量看，整體市場(chǎng)依然非常火熱(rè)，一、二線城(chéng)市日光(guāng)盤叠出。部分(fēn)城(chéng)市用(yòng)限價等舉措短期抑制了(le)市場(chǎng)上漲，從統計數據上看，可(kě)能在年底得(de)到降溫的(de)假象。但這(zhè)很可(kě)能在明(míng)年醞釀更大(dà)漲幅。”張大(dà)偉說。

  與一、二線城(chéng)市不同，今年以來(lái)市場(chǎng)表現疲軟的(de)三、四線城(chéng)市如溫州、徐州、蕪湖等地，紛紛通(tōng)過放松限購(gòu)措施來(lái)緩解當地的(de)高(gāo)庫存壓力。

  “可(kě)見，地方政府的(de)調控自主權在增強，房(fáng)價快(kuài)速上漲的(de)城(chéng)市進行了(le)調控升級，而供應充足、成交低迷的(de)城(chéng)市則采取适度的(de)放松微調。”張大(dà)偉說。

  鏈家地産市場(chǎng)研究部張旭則指出，臨近年底，受土地供應節奏影(yǐng)響，土地交易量出現大(dà)幅上漲，将有望改善房(fáng)價預期。

  數據顯示，今年前11月(yuè)，全國土地購(gòu)置面積同比累計增幅自2011年以來(lái)首次由負轉正。這(zhè)主要是由于11月(yuè)份大(dà)量土地成交的(de)拉動。

  根據統計，11月(yuè)份，單月(yuè)新增土地購(gòu)置面積達到8115萬平方米，環比上漲4.44倍，同比上漲1.04倍，“在不出現重大(dà)的(de)利空政策的(de)環境下(xià)，明(míng)年土地開發增速會有較爲明(míng)顯的(de)增長(cháng)，對(duì)于新房(fáng)供應環節的(de)緊張狀态或有所緩解。”張旭說。