開發商擅改規劃業主可(kě)退房(fáng)

記者昨日了(le)解到，日前新版《〈廣州市商品房(fáng)買賣合同〉示範文本(征求意見稿)》(下(xià)簡稱《合同》)正式公布征詢民意。此次《合同》對(duì)預售房(fáng)較多(duō)産生糾紛的(de)環節，都做(zuò)了(le)細緻規定。今後，購(gòu)房(fáng)者面對(duì)糾紛都可(kě)“對(duì)号入座”進行應對(duì)，這(zhè)些可(kě)能發生的(de)糾紛包括：在收樓後發現牆壁開裂、房(fáng)産證辦理(lǐ)延誤、銷售時(shí)承諾開通(tōng)樓巴等卻兌現不了(le)、開發商在購(gòu)房(fáng)者未入住前擅改規劃等。

  收樓：牆壁開裂可(kě)限期先修再收樓

  此次《合同》首次出現了(le)“先查驗後收樓”的(de)約定，引導購(gòu)房(fáng)業主在辦理(lǐ)收樓手續前進行房(fáng)屋查驗，避免收樓後再查驗時(shí)發現問題難以得(de)到及時(shí)解決的(de)情況。

  開發商不得(de)以繳納相關稅費或者簽署物(wù)業管理(lǐ)文件，作爲購(gòu)房(fáng)者查驗和(hé)辦理(lǐ)交付手續的(de)前提條件。查驗該商品房(fáng)時(shí)，購(gòu)房(fáng)者對(duì)以下(xià)除該商品房(fáng)地基基礎和(hé)主體結構外的(de)房(fáng)屋質量問題提出異議(yì)的(de)，由開發商按照(zhào)有關工程質量規範和(hé)标準在限定時(shí)間内負責修複，并承擔修複費用(yòng)，修複後再行交付。

  驗房(fáng)時(shí)可(kě)提出異議(yì)的(de)問題包括屋面、牆面、地面滲漏或開裂等；管道堵塞；門窗(chuāng)翹裂、五金件損壞和(hé)燈具、電器等電氣設備不能正常

辦房(fáng)産證：未如期辦理(lǐ)房(fáng)産證購(gòu)房(fáng)者可(kě)單方申請

  開發商應在該商品房(fáng)項目建設工程規劃驗收合格之日起90日内，申請該商品房(fáng)項目的(de)房(fáng)地産初始登記。

  購(gòu)房(fáng)者和(hé)開發商可(kě)以在簽約時(shí)，約定是由雙方共同辦理(lǐ)房(fáng)産證還(hái)是委托開發商進行辦理(lǐ)。如果是雙方共同辦理(lǐ)房(fáng)産證的(de)，要在交樓不超過180個(gè)工作日向房(fáng)地産登記機構申請辦理(lǐ)房(fáng)地産轉移登記；如果是委托開發商進行辦理(lǐ)的(de)，開發商應當在交樓不超過210個(gè)工作日，到房(fáng)地産登記機構爲乙方辦妥産權登記，并将以購(gòu)房(fáng)者爲産權人(rén)的(de)房(fáng)地産權證交付購(gòu)房(fáng)者。

  因開發商原因未能如期辦好房(fáng)産證的(de)，開發商要從逾期之日次日開始，每日按該商品房(fáng)總價款0.05%的(de)标準向購(gòu)房(fáng)者支付違約金。

  現實中，開發企業常常拖延辦理(lǐ)房(fáng)産證。如果開發商未在規定時(shí)間或者上述約定的(de)期限内與購(gòu)房(fáng)者申請房(fáng)地産轉移登記的(de)，購(gòu)房(fáng)者可(kě)以按照(zhào)《廣州市城(chéng)鎮房(fáng)地産登記辦法》的(de)規定，單方向房(fáng)地産登記機構申請辦理(lǐ)預購(gòu)商品房(fáng)轉移登記。

  公共配套：承諾開樓巴要給出設置方案

  此次《合同》除保留修建性詳細規劃圖或建設工程設計方案總平面圖的(de)公示圖這(zhè)一附件外，還(hái)增加了(le)公建配套設施配建信息附表，幫助購(gòu)房(fáng)人(rén)更清晰地了(le)解項目配套信息，開發企業未按規劃要求建設、移交公建配套的(de)，明(míng)确約定的(de)違約責任，防止房(fáng)地産開發項目銷售中虛假、誇大(dà)宣傳配套信息，或拖延配套公共服務設施的(de)建設、移交，影(yǐng)響居民正常生活。

  其中，如果在銷售時(shí)開發商承諾要開通(tōng)樓巴的(de)，必須在購(gòu)房(fáng)合同中作出明(míng)确，并且要給出詳細的(de)樓巴設置方案，包括：樓巴運營商、線路設置、停靠站點、車型、票(piào)價和(hé)服務期限等。如果開發商未能按約定配套樓巴，也(yě)要按約定好的(de)違約金進行賠付。

  規劃調整：擅改規劃緻退房(fáng)要付一成違約金

  此次《合同》規定，開發商要将政府審定的(de)小區(qū)規劃等附在合同上，開發商不得(de)擅自修改調整規劃。

  在與購(gòu)房(fáng)者簽訂合同後，開發商對(duì)該商品房(fáng)所屬項目的(de)修建性詳細規劃和(hé)建設工程設計方案的(de)總平面圖進行調整涉及修改強制性指标的(de)，修改道路系統、建築和(hé)綠(lǜ)地布局、豎向設計、建築物(wù)的(de)使用(yòng)功能、層數、高(gāo)度、退讓距離和(hé)建築間距的(de)，修改其他(tā)直接涉及利害關系人(rén)重大(dà)利益關系的(de)内容的(de)，應當報經原審批的(de)行政主管部門批準。

  開發商在依法申請規劃修改前，要書(shū)面通(tōng)知購(gòu)房(fáng)者。除了(le)“因國家政策調整導緻需按國家新政策調整設計的(de)”等5種情況外，開發商應當先暫停預(銷)售，并取得(de)該房(fáng)地産項目全部已預(銷)售單元購(gòu)房(fáng)者和(hé)建設項目抵押權人(rén)的(de)書(shū)面同意意見。

  開發商未依法通(tōng)知購(gòu)房(fáng)者并取得(de)同意意見的(de)，購(gòu)房(fáng)者可(kě)書(shū)面通(tōng)知開發商，進行退房(fáng)。開發商必須在退房(fáng)通(tōng)知送達15日内退還(hái)已付的(de)全部房(fáng)款(含已付貸款部分(fēn))，并自購(gòu)房(fáng)者付款之日起計算(suàn)利息(不低于中國人(rén)民銀行公布的(de)同期貸款基準利率)；同時(shí)，開發商按照(zhào)全部房(fáng)價款的(de)10%向購(gòu)房(fáng)者支付違約金。如果購(gòu)房(fáng)者不解除合同的(de)，有權要求開發商按簽約時(shí)雙方約定的(de)條款，賠償損失。

  面積誤差：“縮水(shuǐ)”超3%部分(fēn)賠雙倍房(fáng)款

  購(gòu)買一手預售房(fáng)屋時(shí)，有時(shí)會出現簽訂合同時(shí)的(de)面積，與實際收樓面積存在誤差。

  此次《合同》對(duì)房(fáng)屋實測面積的(de)誤差，有著(zhe)非常細緻的(de)規定，可(kě)避免出現糾紛。以建築面積計算(suàn)房(fáng)款的(de)爲例，建築面積、套内建築面積誤差比絕對(duì)值均在3%以内(含3%)的(de)，按照(zhào)合同約定的(de)單價據實結算(suàn)房(fáng)價款，建築面積、套内建築面積誤差比絕對(duì)值其中有一項超過3%的(de)，購(gòu)房(fáng)者有權選擇單方解除合同或繼續履行合同。

  假如購(gòu)房(fáng)者同意繼續履行購(gòu)房(fáng)合同，又分(fēn)兩種情況：房(fáng)屋實測建築面積大(dà)于合同約定建築面積的(de)，其中面積誤差比在3%以内(含3%)部分(fēn)的(de)房(fáng)價款由乙方按照(zhào)合同約定的(de)單價結算(suàn)補足，面積誤差比超出3%部分(fēn)的(de)房(fáng)價款由開發商負責，所有權歸購(gòu)房(fáng)者；房(fáng)屋實測建築面積小于合同約定建築面積的(de)，其中面積誤差比在3%以内(含3%)部分(fēn)的(de)房(fáng)價款及利息由開發商返還(hái)購(gòu)房(fáng)者，面積誤差比超過3%部分(fēn)的(de)房(fáng)價款由開發商雙倍返還(hái)購(gòu)房(fáng)者。

  案例：陳小姐購(gòu)買一套100平方米預售房(fáng)，如果收樓面積爲97平方米，則開發商要退還(hái)3平方米的(de)房(fáng)款和(hé)利息；如果收樓面積爲95平方米，則有2平方米的(de)房(fáng)款要雙倍賠付。如果收樓面積爲103平方米，則陳小姐要按簽約時(shí)的(de)房(fáng)價再給3平方米的(de)房(fáng)款；如果收樓面積爲105平方米，那麽陳小姐還(hái)是隻給3平方米房(fáng)款，得(de)到多(duō)5平方米的(de)産權。

  商品房(fáng)買賣合同

  查驗該商品房(fáng)時(shí)，購(gòu)房(fáng)者對(duì)以下(xià)除該商品房(fáng)地基基礎和(hé)主體結構外的(de)房(fáng)屋質量問題提出異議(yì)的(de)，由開發商按照(zhào)有關工程質量規範和(hé)标準在限定時(shí)間内負責修複，并承擔修複費用(yòng)，修複後再行交付。

  如果開發商未在規定時(shí)間或者上述約定的(de)期限内與購(gòu)房(fáng)者申請房(fáng)地産轉移登記的(de)，購(gòu)房(fáng)者可(kě)以按照(zhào)《廣州市城(chéng)鎮房(fáng)地産登記辦法》的(de)規定，單方向房(fáng)地産登記機構申請辦理(lǐ)預購(gòu)商品房(fáng)轉移登記。

  如果在銷售時(shí)開發商承諾要開通(tōng)樓巴的(de)，必須在購(gòu)房(fáng)合同中作出明(míng)确，并且要給出詳細的(de)樓巴設置方案。

  開發商在依法申請規劃修改前，要書(shū)面通(tōng)知購(gòu)房(fáng)者。開發商未依法通(tōng)知購(gòu)房(fáng)者并取得(de)同意意見的(de)，購(gòu)房(fáng)者可(kě)書(shū)面通(tōng)知開發商，進行退房(fáng)