京廣深9月(yuè)房(fáng)價上漲超20% 業界建議(yì)政府再調控

國家統計局22日數據顯示，9月(yuè)，在全國70個(gè)大(dà)中城(chéng)市中，有69個(gè)城(chéng)市的(de)新建商品住宅(不含保障性住房(fáng))價格同比上漲。北(běi)京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城(chéng)市同比漲幅均超過20%，這(zhè)是該項統計自2005年開始發布以來(lái)首次出現這(zhè)種情況。

分(fēn)析人(rén)士表示，房(fáng)價快(kuài)速上漲超預期，可(kě)能引發新的(de)調控政策，四季度可(kě)能迎來(lái)政策窗(chuāng)口期，熱(rè)點城(chéng)市可(kě)能密集出台微調政策，中央層面可(kě)能推出新的(de)調控措施。盡管樓市調控長(cháng)效機制正在醞釀，但從當前态勢看，限購(gòu)、限價等行政手段短期内可(kě)能不會退出，甚至有加碼可(kě)能。  

  區(qū)域分(fēn)化(huà)态勢明(míng)顯 

9月(yuè)，在全國70個(gè)大(dà)中城(chéng)市中，新建商品住宅(不含保障性住房(fáng))價格環比上漲的(de)城(chéng)市有65個(gè)，持平的(de)城(chéng)市有3個(gè)，僅溫州和(hé)桂林(lín)2個(gè)城(chéng)市環比下(xià)降。平均而言，70個(gè)大(dà)中城(chéng)市新建商品住宅平均環比上漲0.72%，繼續處于上漲通(tōng)道中。  

與去年同期相比，在70個(gè)大(dà)中城(chéng)市中，僅溫州9月(yuè)新建商品住宅價格下(xià)降，其餘城(chéng)市均同比上漲。其中，北(běi)京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城(chéng)市9月(yuè)房(fáng)價同比漲幅均超過20%，北(běi)京繼續成爲領漲者。平均來(lái)看，70個(gè)大(dà)中城(chéng)市新建商品住宅價格9月(yuè)平均同比上漲8.7%，創今年以來(lái)新高(gāo)。  

業内人(rén)士表示，與2007年的(de)一輪房(fáng)價大(dà)漲相比，目前的(de)房(fáng)價上漲有所不同。2007年時(shí)，房(fáng)價上漲較普遍，不同城(chéng)市房(fáng)價漲幅差距不大(dà)，而目前區(qū)域市場(chǎng)分(fēn)化(huà)較明(míng)顯，在一線城(chéng)市大(dà)幅領漲同時(shí)，部分(fēn)二三線城(chéng)市存在供應壓力，房(fáng)價上漲後續動力不足。  

中原地産報告顯示，9月(yuè)，北(běi)京、上海、廣州、深圳新建商品住宅價格環比平均上漲1.4%，天津等31個(gè)二線城(chéng)市平均上漲0.7%，唐山等35個(gè)三線城(chéng)市平均上漲0.6%。一線城(chéng)市與二三線城(chéng)市漲幅差距正逐漸拉大(dà)。  

市場(chǎng)人(rén)士表示，導緻這(zhè)種分(fēn)化(huà)的(de)主因是土地供應。近年來(lái)，一線城(chéng)市和(hé)部分(fēn)二線城(chéng)市土地供應不足，但市場(chǎng)需求持續增加，市場(chǎng)出現供不應求局面，而衆多(duō)三四線城(chéng)市在土地财政驅動下(xià)大(dà)量供地，給市場(chǎng)帶來(lái)消化(huà)壓力。  

在房(fáng)價快(kuài)速上漲背景下(xià)，部分(fēn)城(chéng)市可(kě)能難以完成今年的(de)房(fáng)價控制目标。9月(yuè)，在全國70個(gè)大(dà)中城(chéng)市中，有15個(gè)城(chéng)市新建商品住宅價格同比上漲超過10%，24個(gè)城(chéng)市漲幅在8%-10%之間。  

  地王助推房(fáng)價上漲預期

在熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價上漲的(de)原因中，供應不足首當其沖。華遠(yuǎn)地産董事長(cháng)任志強認爲，近幾年北(běi)京商品房(fáng)供地規模始終處于負增長(cháng)狀态，雖然供地總規模不小，但剔除保障房(fáng)和(hé)其他(tā)基礎設施建設用(yòng)地後，純商品房(fáng)用(yòng)地面積不足，再加上配建制度将保障房(fáng)用(yòng)地成本轉嫁到商品房(fáng)土地上，推高(gāo)商品房(fáng)地塊價格。北(běi)京市住建委數據顯示，9月(yuè)下(xià)旬以來(lái)，北(běi)京樓市庫存已降至6萬套以下(xià)的(de)曆史最低水(shuǐ)平。  

預期管理(lǐ)失效進一步助長(cháng)房(fáng)價漲勢。7月(yuè)以來(lái)，一線城(chéng)市頻(pín)繁出現“地王”，且“地王”潮逐漸蔓延至二線城(chéng)市。“地王”帶來(lái)的(de)房(fáng)價上漲預期導緻市場(chǎng)出現一定程度恐慌情緒，恐慌性需求加速入市又進一步推漲房(fáng)價。  

近幾個(gè)月(yuè)一線城(chéng)市成交區(qū)域分(fēn)布顯示，高(gāo)價地對(duì)房(fáng)價有明(míng)顯影(yǐng)響。近兩個(gè)月(yuè)來(lái)，北(běi)京部分(fēn)區(qū)域的(de)土地價格均超過該區(qū)域曆史峰值，這(zhè)些區(qū)域正是近期房(fáng)價上漲較快(kuài)的(de)熱(rè)點區(qū)域。  

業内人(rén)士認爲，在當前供需失衡和(hé)預期管理(lǐ)失效的(de)背景下(xià)，要想在短期内止住房(fáng)價上漲勢頭恐非易事。北(běi)京中原地産市場(chǎng)研究部總監張大(dà)偉表示，一二線城(chéng)市集聚過多(duō)資源，房(fáng)價易漲難跌。2012年以來(lái)過多(duō)的(de)信貸供應是房(fáng)價上漲重要原因。這(zhè)些影(yǐng)響房(fáng)價上漲因素目前依然存在。由于熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價具有更強的(de)上漲動力，房(fáng)企持續向熱(rè)點區(qū)域集中，可(kě)能助推房(fáng)價上漲。  

樓市調控政策需加碼，從而在短期内迅速抑制房(fáng)價漲勢，穩定市場(chǎng)預期。業内人(rén)士建議(yì)，熱(rè)點城(chéng)市可(kě)适度上調二套房(fáng)首付比例和(hé)貸款利率，限購(gòu)不嚴厲的(de)城(chéng)市需提高(gāo)限購(gòu)門檻。在有關部門窗(chuāng)口指導下(xià)，部分(fēn)城(chéng)市已出台微調政策。繼鄭州、南(nán)京先後收緊調控政策後，深圳近期推出穩定房(fáng)價8條措施。北(běi)京市有關部門近日宣布，明(míng)年将供應超過5萬套自住型限價商品房(fáng)以平抑市場(chǎng)供需矛盾。