傾盡家産買的(de)房(fáng)子 70年後還(hái)屬于我們嗎？

 中國土地制度改革亟需回答(dá)房(fáng)子到期後怎麽辦的(de)問題

  商品房(fáng)70年土地使用(yòng)權到期之後，我們的(de)房(fáng)子該怎麽辦？是自動續約，還(hái)是按地價補繳土地出讓金，或是還(hái)有其他(tā)新辦法？在“以房(fáng)養老”政策開始在一些地區(qū)試點時(shí)，“房(fáng)子70年後怎麽辦”的(de)問題再次變得(de)迫切和(hé)現實起來(lái)。

    每個(gè)買房(fáng)者都面臨“70年的(de)擔心”

   剛剛在北(běi)京買下(xià)一套商品房(fáng)的(de)陳卓原本并沒有去想70年之後的(de)事情，直到她無意中看到《北(běi)京市國有建設用(yòng)地供應辦法(試行)》的(de)規定：“土地有償使用(yòng)期限屆滿，土地使用(yòng)者需繼續使用(yòng)土地的(de)，應當至遲于有償使用(yòng)期滿前一年向土地行政主管部門提出申請，未申請或者申請未獲批準的(de)，期滿後的(de)土地使用(yòng)權由政府無償收回。”

  “屆滿”“未獲批準”“無償收回”這(zhè)些字眼讓陳卓開始擔心自己房(fáng)子未來(lái)的(de)命運。一想到有一天自己傾全家之财買下(xià)的(de)房(fáng)子可(kě)能會不屬于自己，陳卓心有惴惴。

  這(zhè)是每一個(gè)商品房(fáng)擁有者都要面對(duì)的(de)問題。

  在我國，土地使用(yòng)權出讓的(de)最高(gāo)年限是：居住用(yòng)地70年。70年土地使用(yòng)期滿後，土地收歸國有，地上建築物(wù)仍然屬于業主所有。然而，“皮之不存，毛将焉附”？這(zhè)也(yě)正是人(rén)們會擔心“70年後”的(de)根源所在。

  根據《物(wù)權法》規定，住宅建設用(yòng)地使用(yòng)權期間屆滿的(de)，自動續期。根據《城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法》規定：土地使用(yòng)權出讓合同約定的(de)年限屆滿，土地使用(yòng)者需要繼續使用(yòng)的(de)，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的(de)，應當予以批準。續期的(de)，應重新簽訂土地使用(yòng)權出讓合同，依照(zhào)規定支付土地使用(yòng)權出讓金。

  顯而易見，從法律層面講，購(gòu)房(fáng)者有權利在土地使用(yòng)權到期後申請并獲得(de)延期的(de)資格，但具體的(de)法律條文卻并沒有對(duì)續期的(de)土地使用(yòng)費支付标準和(hé)辦法作出明(míng)确規定。

  土地使用(yòng)權到期後的(de)幾重猜想

  2011年上海的(de)一場(chǎng)土地拍(pāi)賣會上，預申請須知中一條“出讓人(rén)收回并補償相應殘餘價值”的(de)規定，曾在社會上掀起新一輪關于土地使用(yòng)權到期後該如何處置的(de)争論。

  再次申請土地使用(yòng)需要補繳土地出讓金，不過補繳多(duō)少，以什(shén)麽爲标準，擁有房(fáng)屋産權的(de)業主是否願意繳，能否繳得(de)起等一系列問題暫時(shí)還(hái)沒有任何政策能夠回答(dá)。

  有些人(rén)悲觀地認爲，70年土地使用(yòng)權到期後可(kě)能會出現“房(fáng)随地走、國家補償”的(de)情況。畢竟房(fáng)屋的(de)價值随著(zhe)時(shí)間的(de)推移會減少，而土地的(de)價值則剛好相反。不過，這(zhè)種做(zuò)法帶來(lái)的(de)社會成本和(hé)經濟成本都過于巨大(dà)，在上海易居房(fáng)地産研究院副院長(cháng)楊紅旭看來(lái)，這(zhè)不太可(kě)能成爲一種普遍的(de)方式。

  楊紅旭認爲，根據《物(wù)權法》“自動續期”的(de)法律精神，保障房(fáng)屋産權所有者對(duì)物(wù)業的(de)合法權利應當是立法的(de)基本出發點，直接收回土地，或是根據當時(shí)的(de)市場(chǎng)價格補繳巨額土地差價的(de)可(kě)能性微乎其微。“國家會适時(shí)地進行政策調整，在商品住宅土地使用(yòng)權集中到期前肯定會出台相對(duì)完善和(hé)公平的(de)法律、法規。”

  一場(chǎng)未完成的(de)土地制度改革

  盡管現在“70年土地使用(yòng)權”的(de)問題飽受争議(yì)，但回顧我國改革開放的(de)曆史不難發現，從禁止土地租賃、買賣，到允許土地使用(yòng)權的(de)出讓、買賣，這(zhè)無疑是市場(chǎng)經濟發展過程中的(de)一個(gè)裏程碑式的(de)進步。

  事實上，對(duì)土地使用(yòng)權轉讓進行時(shí)間限制也(yě)并非獨創，在其制度設計之初就受到了(le)當時(shí)香港土地使用(yòng)和(hé)交易制度的(de)影(yǐng)響。而在馬來(lái)西亞、新加坡等國家，這(zhè)種轉讓土地使用(yòng)權而不轉讓土地所有權的(de)方式也(yě)普遍存在，區(qū)别不過是具體年限的(de)不同而已。根據這(zhè)些國家和(hé)地區(qū)的(de)經驗，在相關法規和(hé)政策健全的(de)基礎上，本著(zhe)對(duì)公民私有财産的(de)尊重，土地使用(yòng)權的(de)續期并不會造成嚴重的(de)社會問題、侵害業主的(de)合法權益。

  不過，從我國相關法律制定之初到現在，二十多(duō)年過去了(le)，由于當時(shí)的(de)法律、法規并沒有過多(duō)涉及70年之後的(de)問題，而随著(zhe)很多(duō)商品住宅“年齡”的(de)增高(gāo)，原本要留給未來(lái)解決的(de)問題開始變得(de)十分(fēn)迫切。“70年後土地使用(yòng)權怎麽辦”，不僅是購(gòu)房(fáng)者關心的(de)個(gè)人(rén)問題，同樣也(yě)是中國土地制度改革繼續發展完善所必須回答(dá)的(de)問題。